本期投资提示：
　　地产行业数据：二手成交周环比略降，新房成交周环比上升、成交推盘比下降。上周（25/3/8-25/3/14）34 个重点城市新房合计成交227 万平米，环比+5%；其中，一二线环比+3%、三四线环比+23%；3 月一手房月成交同比+44%，较2 月-28.5pct；其中，一二线同比+4%、三四线同比-26%，分别较2 月-8pct 和+16pct。上周13 个重点城市二手房成交145 万平米，环比-3%；3 月截至上周二手房成交同比+44%，较2月-28.5pct。库存方面，上周15 城推盘117 万平米，对应成交推盘比0.84 倍，最近三个月（24 年12 月-25 年2 月）分别为1.25 倍、1.37 倍和2.34 倍。至上周末，15 城可售面积9,014 万平米，环比+0.2%；3 个月移动平均去化月数为20.6 个月，环比+0.8 个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。
　　主要政策新闻：两部门发文落实专项债支持收地，中房协组织民营房企座谈会。宏观方面，自然资源部、财政部发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，明确发债要求及资金使用主体，从完善专项债券申报审核流程、做好资金和收益的综合平衡、严格监督管理等方面提出具体要求。中国房地产业协会组织部分民营房企召开座谈会，有房企建议“白名单”扩容、推广AMC 参与房企风险化解模式。金融监管总局发布通知，鼓励开展个人消费贷款纾困，鼓励银行业金融机构在风险可控前提下加大个人消费贷款投放力度。央行数据显示，2 月社会融资规模增量为2.24 万亿元，同比多增7,416 亿元；分部门看，2 月住户贷款减少3,891 亿元，其中，短期贷款减少2,741 亿元，中长期贷款减少1,150 亿元。郑州发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，按基础价格下调5％确定收地价格。
　　公司动态跟踪：贝壳获纳入沪港通及深港通，华发股份24 年业绩同比-48%。2 月销售额及同比：新城控股20 亿元（-51%）；金地集团 28 亿元（-45%）；华润置地135亿元（+47%）。1-2 月销售额及同比：新城控股30 亿元（-61%）；金地集团51 亿元（-52%）；华润置地251 亿元（+22%）。2024 年业绩： 华发股份营收600 亿元（-17%），归母净利润10 亿元（-48%）；张江高科预告营收20 亿元（-2%），归母净利润10 亿元（+2%）；浦东金桥预告营收27 亿元（-59%），归母净利润10 亿元（-45%）；中国金茂预告归母净利润10 亿元（23 年为-69 亿元）。贝壳-W A 类普通股已获纳入沪港通及深港通。招商积余董事、总经理陈海照因工作调动辞任公司董事及总经理职务，聘任陈智恒为新总经理。
　　一周板块回顾：上周房地产板块跑输大市，物业管理板块跑输大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨0.48%，沪深300 指数上涨1.59%，相对收益为-1.11%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第28 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：奥园美谷、沙河股份、南都物业、国创高新、万业企业，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为*ST 中迪、宁波富达、合肥城建、亚太实业、万通发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.16%，沪深300 指数上涨1.59%，相对收益为-1.43%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为12.5/10.7 倍；物管24/25PE 均值分别14/12 倍。
　　投资分析意见：看好一二线布局、产品力房企，维持“看好”评级。我们认为去年9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上并将持续发力，并且我们认为近期行业呈现了政策底、信用底、需求底三底叠加，强化了止跌回稳，并近期城改旧改及收储或将加快推进，房地产及产业链也值得更积极对待。而考虑到行业供给出清接近终章，供给出清也将推动结构出现强弹性，预计优质产品力房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、建发股份、建发国际、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：贝壳，关注我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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