本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（25/1/25-25/1/31）34 个重点城市新房合计成交57 万平米，环比-79%；其中，一二线环比-79%、三四线环比-75%；1 月一手房月成交同比-24%，较12 月-32pct；其中，一二线同比-20%、三四线同比-46%，分别较12 月-33pct 和-22pct。1 月新房成交同比下降主要受到春节月错位和推盘下降影响。从可比口径来看，春节假期期间（25/1/28 除夕-24/2/3 初六）主流 18 城新房成交12.5 万平，同比+27.9%。上周13 个重点城市二手房成交23 万平米，环比-81%；1 月截至上周累计成交同比+15%，较12 月-40pct。库存方面，上周15 城推盘22 万平米，对应成交推盘比1.12 倍，最近三个月（24 年11 月-25 年1 月）分别为1.26 倍、1.25 倍和1.37 倍。至上周末，15 城可售面积9,220 万平米，环比-0.03%；3 个月移动平均去化月数为16.4 个月，环比上升1.6 个月。目前短期库存去化月数已连续3 个月下降，行业新房市场继续去库存，并且我们认为由于行业供给过度出清，行业中有效库存处于低库存阶段，但结构中三四线库存和土地状态库存等无效库存均处于高位。
　　主要政策新闻：宏观方面，克而瑞数据显示，2025 年1 月，百强房企销售操盘金额2,276 亿元，同比-3.2%，环比-49.6%；50 家房企单月销售金额1,625 亿元，环比-48.2%，同比-15.4%、较前值-10.8pct，销售面积为874 万方，环比-51.1%，同比-24.9%、较前值-12.5pct。因城施策方面，武汉东湖高新区通过发放安居兑换券、契税和住宅专项维修资金补贴以及住房租赁补贴等方式，支持特定人才等多类群体购买新建商品房；苏州延续对新建商品住房家庭提供50%契税补贴至2025/3/31，最高不超过1%，先卖后买家庭可获100%补贴。
　　公司动态跟踪：业绩方面，万科预计全年净利润亏损约450 亿元，同比-470%；扣非净利润亏损约410 亿元，同比-519%；业绩亏损主要原因：房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降；新增计提了信用减值和存货跌价准备；部分非主业财务投资出现亏损；部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。人事变动方面，万科董事会主席郁亮辞职，将继续担任公司董事，并担任执行副总裁；总裁祝九胜、董事会秘书朱旭辞职；万科选举深铁集团党委书记、董事长辛杰为第二十届董事会主席，并聘任郁亮、李锋、华翠和李刚为执行副总裁，田钧为董事会秘书。关联交易方面，万科转让深圳红树湾项目49%收益权及股权至深铁，总价13.5 亿元。绿城中国预计2024 年股东应占利润同比2023 年31.18 亿元下降50%以内。股份变动方面，贝壳-W 耗资约500 万美元回购公司股份约88 万股，约占总股数的0.024%；保利物业获得中国证监会的备案通知书，涉及1.94 亿股内资股转换为H 股，占公司已发行股本总额的35%。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌1.23%，沪深300 指数下跌0.41%，相对收益为-0.82%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第22 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房企个股分别为：济南高新、荣丰控股、中洲控股、亚太实业、首开股份，上周涨跌幅排名后5 位的房企个股分别为万通发展、中交地产、南国置业、荣安地产、新华联。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.14%，沪深300 指数下跌0.41%，相对收益为0.55%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为8.9/8.3 倍；物管24/25PE 均值分别13/11 倍。
　　投资分析意见：春节假期中新房成交同比有所上涨，二手房房价仍保持止跌回稳定趋势，我们依然认为9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上、并判断政策仍在起效推动基本面筑底中，同时预计政策将继续发力推动房地产行业“止跌回稳”。
　　在此基数上，同时考虑到行业供给出清接近终章，一方面，供给约束仍将继续影响行业总量仍偏弱，另一方面，供给出清也将推动结构出现强弹性，预计优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、华润置地、建发国际、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：建发股份、新城控股、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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