政府工作报告重点提及防风险及新模式。3 月5 日，国务院总理李强作《政府工作报告》，对房地产及相关领域，主要从防范风险、构建新模式等两个角度部署今年工作。
　　住建部部长提到房地产调控自主权已给到城市，对严重资不抵债房企要破产或重组。住建部部长倪虹：（1）对于稳市场，提到城市政府要用好调控自主权，现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要扛起责任，因城施策优化房地产政策。我们认为，未来核心城市限贷、房贷利率、交易税费等政策有望进一步调整。（2）对于防风险，提到一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求；同时他强调，对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。这与我们此前判断一致，即当前融资端支持更偏向于保项目，而非保主体。（3）促转型方面，要一手抓配售型保障性住房建设，一手抓租赁型保障性住房供给。预计将进一步完善“市场+保障”的住房供应体系。
　　住建部部长对“三大工程”、房地产发展新模式等也作出具体阐述。对稳步实施城市更新行动，就是要把握好今年政府工作的总基调，稳中求进，以进促稳，先立后破。对于新模式，在理念上要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系；在机制上，一是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，二是完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；在实施上，一是规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造；二是下力气建设好房子。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-4.5%，落后沪深300 指数4.72 个百分点，在31 个申万一级行业排名第31 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为149.2 万平方米，环比下降37.2%，同比下降58.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为30.1 万方，环比-18.8%，同比-53.7%；样本二线城市为78.3 万方，环比-21.0%，同比-60.6%；样本三线城市为40.8 万方，环比-59.8%，同比-55.9%。
　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计98.3 万方，环比增长7.6%，同比下降37.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.9万方，环比-2.5%；样本二线城市为46.1 万方，环比10.9%；样本三线城市为20.3 万方，环比18.9%。
　　信用债：本周（3.4-3.10）共发行房企信用债12 只，环比增加3 只；发行规模共计99.00 亿元，环比增加3.01 亿元，总偿还量135.97 亿元，环比增加97.49 亿元，净融资额为-36.97 亿元，环比减少94.48 亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024 年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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