01
对于国庆后的北京楼市，个人感觉：一手房举步维艰，二手房以价换量。
一手房方面，可以说当前的开盘热销海报数据，水分极大。不少楼盘包括海淀的顶豪，真实签约量能有热销海报上的一半就不错了。
不少楼盘确实还不到一半。
无论是到访还是转化，目前所有在售的北京新盘，渠道占比比重都远超以往的正常值。这传递出一个信号：
新房仍旧处于下行状态。
二手房方面，目前北京当月网签已经过万了，这个月还有三个工作日，按照最近日均500+的量，本月过1.2万套没有悬念，主要看最后一天翘尾情况，狠一点的话，能到1.3万。
至于挂牌量，内网挂牌从上月25号的16.9万，降到了现在的16.7万，外网从27号的14.6万套，降到今天的14.3万套。虽然降幅不大，但这意味着：
认房不认贷导致的卖房踩踏效应已经消减，二手房经过降价潮后，市场经快速整理后构筑了一个小平台。
02
面对这种行情，我一个想换房的粉丝说，本来他准备卖掉两套小房换一套大房（一套通州一套朝阳北沙滩），原本以为认房不认贷之后可以很快出手，没想到两个月过去，看房人寥寥无几，挂牌价也一路下调，可迄今为止仍然未能签约。最终，他退掉了某新房的订金。
而除了这个粉丝，我另外一个朋友，则操作得更加激进——同样是换房，但他目标很明确，是把原来在三环内一套价值800万的房子卖掉，然后花600万在五环边上买了一个小三居，把位置从三环换到五环！
也许是借着不认贷的东风，两个月下来她卖房子还算顺利，现在银行贷款也做完了。开心之余，她还请我吃了顿烧烤。因为我也很纳闷，以前我只听说过二居换三居、往内环核心走这样的改善性换房，没想到还有这样越换越“差”的逆向换房，所以欣然接受了邀约。
“这算是居住降级吗？”我率先发问。
“不算啊，我觉得居住升级了。”她说，“第一，我原来住的房子虽然不是什么老破小，但户型设计比较土，而新房住起来更舒服，面积也稍微大了一些，有很大的落地窗，窗户外面就是公园。”
“第二，三环位置虽然好，去哪儿都方便；但我公司在五环啊，换到五环刚好离公司近，早上起来走路上班，腾挪腾挪还留了点余钱，手里有钱就有底气，以后裁员失业都不用再害怕。”
“第三，三环和五环的这两房子，其实我更看好五环。三环那房子周边没空地、界面不好看也不会再拆迁，产业也有点空心，房价曲线高点早就过了。五环这里空地多、产业多，规划高大上，区里也重视，未来升值应该比三环那房子更好。”
末了，她还意味深长的感叹道，“无所谓什么核心不核心，不要被三环四环条条框框困住，我不认什么环线，就认一个职住平衡，其次才是升值。其实现在这个行情我也不指望升值，不跌就不错了。”
对此我总结，这位粉丝的买房逻辑其实非常简单，树挪死，人挪活，公司在哪里、产业在哪里就买哪里。
▲北京产业价值分布（来源：子木聊房）
同时，她换房留存款的准备工作也表明，自己对未来经济预期的看低，以及手持现金在当下的重要性。
所以，对于在内城住得不舒服不满足的人，腾挪一下房子，手里留一点活动资金，未尝不可。尤其是当下的很多产业规划，都是四环、五环外的郊区推动、落地，临近这些产业强区买房，说不定未来升值空间相对来说更大呢？
本文作者：八卦女小艾
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（责任编辑:董萍萍）