星标克而瑞物管 ↑ 每天快速直达物业专业研究
公众物业主要指为公众提供工作、学习、经营、文化、娱乐、体育等活动所使用的建筑物、处所及其附属设施的总称，包括但不限于博物馆、图书馆、影剧院、奥体中心、会展中心、文体中心、科技馆等。物业服务内容主要是为前述场馆提供基础物业管理和后勤保障一体化服务，除传统“四保一服”外，还包括人流管控、停车场管理、场地管理等专业化服务。另外，物企拓展场馆运营，还会包括赛事活动运营、商业招商运营、广告资源运营、智慧场馆运营等。
公众类项目主要有以下特点。其一，社会影响力较大。公共建筑作为城市的名片，其社会关注度较大，在一定程度上代表了城市的公众形象，其服务质量事关城市声誉。其二，与政府及形象挂钩。场馆服务的核心很大程度围绕着公共服务来满足 ，与政府整体形象息息相关。其三，受体制条件限制多。国家财政资金使用的程序性和法规性限制比较严格，因此场馆服务与运营在运作方式的选择、经费的使用、人员的配备等事项上，通常需要经过招投标等大量繁琐的流程审批。更严格的服务要求和限制条件，加大了公众物业服务的实施难度。
那么，当前公众物业的发展现状如何？其盈利水平、管理规模如何？当前有哪些典型企业？公众物业的未来发展趋势是怎样的？本文将对此做一一解读。
本文节选自《2022中国物业服务企业综合实力研究报告》。
公众物业管理服务发展现状
一、公众业态的服务范畴
公众物业管理是一项因公众建筑物业存在而产生的特定管理服务，主要对已建成并交付使用的公共建筑物及其附属设施进行维护、修缮、整治、管理等活动。公众物业覆盖范围广、种类多，包括公众文化场馆、体育场馆、大型会展场馆、轨道交通等形态，甚至延伸至城市服务领域。相较于传统的物业管理，公众建筑开放性较高、客流量较大以及专业设施较多等特点决定了其管理服务具有一定的特殊性。
二、市场竞争激烈，机遇挑战并存
近年来新基建成为国家政策推动高质量发展的重要抓手，各地拉动经济增长的新亮 点，公众物业管理迎来新机遇。“十四五”规划提出将系统布局新型基础设施。2021年12月中央经济工作会议提出各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，适度超前开展基础设施投资。近年下达的专项债也重点流向新基建。财政部提前下达2022年的1.46万亿元专项债额度，且明确今年专项债将重点用于交通基础设施、能源、农林水利、生态环保等方向。
公众物业市场规模不断扩张的同时，也存在一些不可忽视的挑战。一方面拓展公众物业管理易被地方保护政策限制，市场进入或存在地方保护壁垒，这使得物企通常会寻求紧密的政企关系来缓解进入外地市场的障碍。其二，各个区域开放程度不同，发达城市开放程度更高。比如深圳，基本上所有公众物业都已经对外开放了 。而中部城市比如长沙、南昌等地开放的领域较有限。其三，和住宅物业不同，公众物业每个细分领域的标准都不同，物业公司接到不同的业务需要花时间对细分板块进行探索。因为没有统一的标准，需要新建立运行体系和服务标准。未来随着信息公开透明化，各物企在相互协作交流的过程中会逐步消除相关瓶颈。
新冠疫情多次爆发也为公众物业带来了不利影响，增加了物业服务企业的运营成本。受疫情反复影响，常态化防控期限不断延长，拥有人群聚集特点的公众物业，业务范围出现不稳定波动。现有业务市场压缩，新业务拓展也受限制。物企部分增值服务因受到限制而可能减收，尤其是车位服务、大型会务及场馆活动支持等增值性业务会相应减少。
三、服务专业度要求更高，增值服务开展不足
由于公众物业服务对象的多样性、流动性，增加了企业服务管理的难度，对工作人员的专业度也提出了更高的要求。如会展中心的服务对象除了布展方，更要面对广泛的参展观众，因此需要高效协调会展各个环节。合理规划车辆行驶路线和停放，科学设计参观路径，以及专人负责休闲餐饮、商务洽谈等其他配套服务。
公众物业形态的丰富增加了企业承接项目的难度，面对新的业态需求，企业如仅凭以往业绩和经验，已难以完全胜任。物业公司传统住宅物业管理的增值服务收入能占到总收入的20%，但在公建板块，目前增值服务相对较少。比如大型体育馆的物业管理会提供一些空间售卖或租用服务。公建板块具有特殊性：大多都是开放性的大空间，服务规模远大于住宅物业。公建物业更注重安全性，增值服务目前属于待开发的状态。
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公众物业市场空间及驱动因
一、政策利好及相关解读
“新基建”、“公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营”等一系列政策推出，为物业服务企业参与公共场馆、交通枢纽等公众场馆物业服务创造了有利的市场环境 。2013年十八届三中全会决定允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营。2015年5月，财政部、发改委、人民银行三部委在《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》中提出“广泛采用政府和社会资本合作模式提供公共服务。在能源、交通运输、水利、环境保护、农业、林业、科技、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化等公共服务领域，鼓励采用政府和社会资本合作模式，吸引社会资本参与公共产品和公共服务项目的投资、运营管理”。自此，公共服务领域吸引更多社会资本参与投资和运营。
二、基建扩张为公众物业规模增长带来市场空间
就公共交通物业来看，《2020年交通运输行业发展统计公报》显示，2020年末全国铁路营业里程14.6万公里。年末全国公路总里程519.81万公里，比上年末增加18.56万公里。其中高速公路里程16.10万公里，同比增加1.14万公里。按照我国《高速公路交通工程及沿线设施设计通用规范》，高速公路沿途服务区的平均间距不宜大于50km。按照此规范，可估计目前我国高速公路服务区需求量约3220对左右。根据2018年度浙江省内高速公路服务区和停车区物业管理服务项目招标文件及保利物业中标情况，预计平均每对高速公务服务区物管合同金额规模约200万元/年；2019年，广西交通实业有限公司高速公路服务区(停车区)物业管理服务招标项目，平均每对100万/年。假设每对150万元/年，我国高速公路服务区物业管理市场规模约为48亿元。
根据交通部数据，2021年12月，31个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团共有51个城市开通运营城市轨道交通线路269条，运营里程8708公里。通过轨道交通的单一线路全部物业服务合同规模来进行测算，以重庆轨道交通5号线、6号线及国博支线车站保洁服务外委项目为例，假设轨道交通单一线路的全部物业服务合同金额规模平均每年约2000万，以此估计轨道交通物业管理空间约54亿元。
就场馆类物业来看，根据《2020年文化和旅游发展统计公报》显示，2020年末，全国共有公共图书馆3212个，比上年末增加16个。全国公共图书馆实际使用房屋建筑面积1785.77万平方米。国家文物局统计数据显示，“十三五”期间，全国备案博物馆由4692家增长至5788家，增幅23.4%。2020年全国博物馆举办2.9万多个展览，策划22.5万余场教育活动，接待观众5.4亿人次。艺术表演场馆数达1208个 。根据克而瑞物管和中物研协统计，取近两年公开招投标单份合同金额的水平进行测算，其中博物馆每单中位数水平约为400万元/年，图书馆每单中位数水平约为150万元/年，艺术表演馆每单中位数水平约为240万元/年，测算得博物馆物业服务市场规模约231亿元，图书馆规模约48亿元，艺术表演馆约29亿元，合计约308亿 元的市场总容量。根据国家体育总局体育经济司发布的《2020年全国体育场地统计调查数据》，至2020年底，全国体育场地共有371.34万个，体育场地面积30.99亿平方米，人均体育场地面积2.20平方米。预计到2025年体育场地总面积将超过40亿平方米。
三、疫情防控提出高要求，公众物业管理难度提升
2020年新冠肺炎疫情爆发以来，物业服务企业在防疫过程中发挥着巨大的作用。在公众物业领域，交通枢纽成物业服务企业防疫的重要战场。交通枢纽人流密集 ，防控难度大，安全隐患高。为保障旅客安全，各物业服务企业采用多种严格防控措施，在轨道交通、航空机场、火车站、高速公路等交通枢纽严格防控，全力以赴防输入，防扩散，强化交通枢纽疫情防控的第一道防线。
公众物业管理涉及众多交通枢纽类管理项目。面对疫情，物业服务企业迅速做出一级响应，对在管交通枢纽、设施设备启动全业态应急预案，统一部署防控措施。在高速出入口设置检测点，统计每台过往车辆出行信息，对全部来往人员及现场工作人员进行体温测量，登记后录入信息化系统。同时，增加消杀频次，保障出行环境卫生。在车站内，物业服务企业特别注重公共设施消杀工作，对站台、站厅、电梯、检售票设施、公共卫生间、公共通道的门把手、开关、按键等加大消毒频次，并张贴消毒记录卡；对地沟、垃圾中转站等卫生死角进行重点清洁和消杀，并根据轨道交通的要求，在特定区域内协助设置了隔离区域，完善了预防处置措施。
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基于样本的公众物业服务市场数据分析
一、2021年公众物业发展指数
公众物业发展指数是根据测评体系选取物业管理行业头部企业为样本，进行数据分析，衡量企业该业态经营状况、管理规模、服务质量等整体发展情况，确定反映该业态发展状况和发展走势的综合指数。2021年，PMDI100公众物业发展指数47.2，比2020年增加23.5个点，2015-2021年复合增长率为52.86%，近几年公众物业发展指数保持快速增长。
二、公众物业管理规模分析
1.500强企业公众物业管理面积情况
2021年，500强企业布局公众物业企业管理项目总数为5416个，较上年增加2125个；企业平均管理项目数量为18个，单项目贡献面积为19.70万平方米，较2019 年增长9.37万平方米。
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2.百强企业公众物业管理面积情况
2021年，百强企业布局公众物业企业比例为87%，占比较2020年有所上升，2017-2021年度，复合增长率为10.67%。2021年，百强企业公众物业总管理面积为6.96亿平方米，同比增长116.18%，增速较去年同期大幅上升。而百强企业公众物业管理面积占百强企业总管理面积比例为6.20%。
2021年，百强企业公众物业管理面积占500强企业公众管理总面积比例为65.20% ，可见该领域领先企业市场份额占比较大。与此同时，百强企业公众物业管理总面积占整个行业的市场份额由2017年的0.37%提升至2021年的1.98%，表明百强企业公众物业服务的集中度在提升。
百强企业公众物业的平均管理面积从2017年的158.40万平方米增至2021年的799.75万平方米，年均增长128.27万平方米，整体呈上升趋势。2017-2021年度复合增长率为49.90%，由此可见，近几年百强企业涉足公众物业的企业在该业务领域的拓展力度在不断加大。
3.百强企业公众物业管理项目情况
2021年，百强企业布局公众物业的管理项目总数为3395个，同比增长61.65%；2017年至2021年的复合增长率为59.47%，服务项目数量增长速度较快。百强企业公众物业管理项目数量占500强企业公众物业总管理项目数的比例为108.41%。同时，百强企业公众物业服务企业平均管理项目数量从2017年的9个增长至2021年的39个；单项目贡献面积持续增长，从2017年的17.5万平方米增至2021年的20.49万平方米。由此可见，百强企业在保持项目增长稳步提升的同时，新拓展公众物业项目的规模在不断扩大。
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三、公众物业经营绩效分析
1.500强企业公众物业服务收入情况
2021年，500强企业公众物业服务总物业费收入达171.46亿元，占500强企业总物业费收入比例为4.79%。其中，除其他公建类以外的公众物业物业费收入为1 18.74亿元，同比增长37.60%。
2.500强企业公众物业物业费水平
2021年，500强企业公众物业服务平均物业费为4.65元/(平方米·月)，较上年增长0.10元/(平方米·月)，其中，包干制项目平均物业费4.9元/(平方米·月)，酬金制项目平均物业费4.56元/(平方米·月)。500强企业市场竞争力高，管理优质项目较多 ，其平均物业费水平在行业平均水平中位于前列。
从城市角度上看，500强企业公众物业服务项目中，一线城市平均物业费为5.43元 /(平方米·月)；二线城市平均物业费为4.58元/(平方米·月)；三四线城市平均物业费为4.20元/(平方米·月)；二、三四线城市公众物业费收入水平显著低于一线城市。
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3.百强企业公众物业服务收入情况
2021年，百强企业公众物业费收入总值为109.60亿元，同比增长87.63%。百强企业公众物业费收入均值从2017年的0.26亿元增长至2021年的1.26亿元，复合增长率为48.26%；此外，百强企业公众物业费总收入占物业费总收入比例在2021年增至4.79%，同比上升2.39个百分点。
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典型企业在公众物业领域探索情况
一、公众物业典型企业发力点各不相同
新大正欲打造稀缺公众类物管企业。新大正物业集团股份有限公司是较早涉足公建物业的独立第三方物业企业公司之一。公司于1998年12月在重庆成立，是重庆地区第一批独立第三方物业企业。自2004年进入综合公建物业服务领域，涵盖学校物业、航空物业、办公物业、园区物业、场馆物业、医养物业、市政物业、公共物业、住宅物业、商业物业十大系列产品，并已在学校、航空和公共场馆等细分领域形成全行业领先优势。
2012年，新大正承接了贵州省高级人民法院物业，标志着公司正式走向全国化发展。其后公司陆续进入湖北、广西、湖南等区域。截至2021年9月30日，公司业务已遍布24个全省国市，遍布华北、华南、华东、西南等全国大部分地区，为76个城市提供物业管理服务；公司在管项目数量达到461个。公司是A股中唯一专注于公建物业的独立第三方物业管理公司，具有一定的稀缺性。公司战略发展路径清晰，公司利益与核心管理人员等形成深度绑定，形成根据公司战略发展情况不断完善组织架构的动态管理模式。业务上，凭借多年公建物管经营经验，在航空、学校等多业态形成竞争优势，并不断培育新的盈利增长极。
雅生活通过收并购扩大公众物业市场。雅生活服务关注区域主要聚焦粤港澳大湾区、长三角、成渝、京津冀等城市群，寻找优质合作项目。收并购及拓展的业态从传统住宅物业管理，向商业、公共建筑多业态转变。其次，收并购关注在区域、专业上能够互补的企业。雅生活表示，公共建筑在中国的市场非常庞大，包括图书馆、轨道交通，甚至机场都在一步一步放开。雅生活希望和相关专业企业进行深度合作，以缩短弥补短板的时间。2021年12月对广州粤华物业的增持，助力雅生活与区域龙头物企强强联合，扩大公司在广州物业市场的份额。粤华物业以公建项目为主，进一步加强雅生活在新业态的拓展进程。
两家物企依托央企背景拓展公众物业管理边界。保利公共服务管理模式包含城镇全域化管理、景区管理服务和优选服务三种模式。其中保利城镇全域化管理是指，针对地域面积广、行政区划复杂、政府部门较多的城镇，由一家企业承接政府所剥离的部分公共服务管理职能，进行一体化、全域化的管理与服务所形成的一种公共服务产品。
自2018年以来，公司公建物业规模进入快速扩张通道。公司打造「镇兴中国」物业服务品牌，作为公共服务领域的先行者，实现在高校及教研物业、城镇景区、政府办公楼、城市公共设施、轨道及交通物业等业态的全面覆盖。
此外，央企背景给中海物业项目拓展带来一定便利，中海物业得以积极承接各类政府、公建项目，从而提升在政府物业方面的市场优势，不断拓展企业管理边界。中海物业新拓展的商业及政府项目惹人瞩目，包括雄安市民服务中心、深圳当代艺术馆与城市规划馆、港珠澳大桥口岸、西九龙高铁站等皆为所在城市核心项目。
两家物企专注公共物业管理，筑造公众物业优势。北京首华物业管理有限公司成立于1953年，紧密围绕北京市“四个中心”城市战略定位开展工作。其中围绕“全国文化中心”定位，公司着重发展公众物业服务业态，经过多年的探索和实践，形成了首华物业标准化与定制化的公众物业管理特色。首华物业曾获得中国物业服务特色企业(公众物业)的荣誉称号。公司服务的中国华侨历史博物馆荣获北京市物业管理综合楼宇安全生产标准化二级达标项目的殊荣，成为北京市第一家通过此标准的公众场馆。首华物业与北京汽车博物馆馆方共同编制的北京首家博物馆标准化服务体系，助力汽博被国家标准委评为《2016~2017年国家服务业标准化示范项目》。
公司通过专业化的服务以及针对公众场馆物业需求特点进行的定制化服务，先后中标接管了北京汽车博物馆、中国园林博物馆、中国华侨历史博物馆、北京奥林匹克塔、中国妇女儿童博物馆、北京科学中心、首都博物馆、北京民俗博物馆、北京动物园、北京劳动人民文化宫、北海公园、北京人民艺术剧院、菊隐剧场等公众物业项目。上海明华物业管理有限公司成立于1992年6月，是一家以非住宅物业管理为主的第三方物业管理公司，其中，公众物业是明华着力打造、拓展的非住宅物业业态之一。明华成立20余年来，不断提升品牌效应、增强品质管理，进行差异发展、创新经营，由此开创了“公众物业”管理的先河。
一方面明华主要管理本市及外阜的公众展览馆、公众演艺场馆、公众体育场馆、公众交通物业、公众园林物业、政府办公物业、总部园区和研发基地、商办物业、高等院校物业以及寺庙场所等89个公众物业项目，物业管理面积1800余万平方米，受托管理资产过佰亿元。另一方面，明华也为全国各类大型公众项目和公众活动提供顾问咨询服务。主要顾问项目有西安世园会、南昌七届城运会、青岛世园会、中国园林博物馆、北京汽车博物馆、敦煌石窟博物馆等。
二、并购整合速度放缓，招中标拓展积极
公众物业适中的毛利吸引着更多优质物业服务企业参与布局。碧桂园服务、万物云、招商积余等头部物企侧重兼并机场类物业领域。雅生活服务于2019年9月收购中民物业板块60%股权，中民物业业态布局中公共建筑占比达50%，其中涵盖多个公共场馆项目，如上海世博会中国馆；2021年12月雅生活再次加码收购广州粤华物业，意在进一步加强公共领域布局。公众类物业服务企业通过收并购加速了行业集中度，但由于行业依然高度分散，未来整合将延续。
在后勤服务社会化改革进一步加深，政府不断鼓励社会资本参与公共服务领域等政策引导下，越来越多的物业服务企业顺势开拓博物馆、剧院、交通枢纽、机场等公众物业领域。多家物企在各自主管领域业绩保持良好态势下，不断涉足多种公众物业形态，企业也不断扩张公众物业管理服务的数量和范围，中标项目增多，行业竞争加剧。由于公众物业的专业性强、门槛高，在专业能力、品牌实力上的要求较高 。对于率先布局公众物业的企业，具有先发优势，其积累的经验将助力企业在激烈的竞争中站稳及脱颖而出，为公司带来更多的拓展机会。
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公众物业管理的发展前景和趋势
公众物业形态的丰富增加了企业承接项目的难度，面对新的业态需求，企业深耕细分领域专业度。由于公众物业服务对象的多样性、流动性，增加了企业服务管理的难度，对工作人员的专业度也提出了更高的要求。如会展中心的服务对象除了布展方，更要面对广泛的参展观众，因此需要高效协调会展各个环节，在合理规划车辆行驶路线和停放，科学设计参观路径，以及休闲餐饮、商务洽谈等其他配套服务方面都需要专业的人员负责。
盈利空间良好，增值服务值得发力。公众物业除了环境卫生服务、设备设施运维、修缮等基础服务外，更加注重安全保障、公共秩序维护、智能化控制、公共设备运行等专业化服务的功能。可挖掘的增值服务空间巨大，盈利能力较强。其所有权是政府或相关部门机构，因此物业服务费用收取相对容易且稳定，为企业盈利预留了更大的空间。
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（责任编辑:董萍萍）