继物流园、数据中心之后，生物医药园区正成为资本新的投资风口。在供应稀缺的北京市场，CBC康桥资本2022年连续拿下两个生物医药产业园项目；在生物医药产业起步较早的上海，普洛斯、摩根士丹利、ESR易商红木、高瓴资本等巨头持续加码。
相比北京，资本在上海的竞争更为激烈。早在2019年，普洛斯在上海外高桥(600648)保税区收购了自贸壹号生命科技园70%的股权。
该项目通过医疗器城的CDMO平台、CSO服务实现资产倍速升值，仅用两年半的时间就实现了资本退出。项目硬件改造、平台搭建、服务营造、基金护驾的一系列操作堪称教科书式的经典动作，也成功诠释了“硬件就是新软件”。
本文将全面剖析上海自贸壹号生命科技园项目，盘一盘生物医药园区的投资逻辑。
由于篇幅较长，文章将分为上下篇来展开，本文为上篇，主要介绍【项目基本情况】及【项目规划设计】，全篇目录如下：
目录
1、项目基本情况
1.1项目简介
1.2项目区位情况
1.3项目发展背景
1.4开发主体情况
2、项目规划设计
3、招商运营
3.1招商策略：从0到100，摆脱招商痛点，吸引客户集聚
3.2招商情况：入驻企业产业类型、规模情况、租售情况
3.3园区运营配套服务
4、资本退出路径
5、案例总结
01
项目基本情况
1.1项目简介
上海自贸壹号生命科技产业园由星北集团开发打造，整体规模达50万㎡，专注于医疗企业的孵化、培育、转化的创新服务型产业园。
园区不仅拥有“自贸+保税”的特色经济区域优势，还集齐了生物医药CRO+CDMO+CSO＋EHS全产业链服务资源，为企业提供真正的技术孵化服务，打造了一个国际化生物医药产业创新创业基地。
从2019年2月正式开园至今，已经吸引超100家创新药企业入驻园区，且多家企业为创新药细分领域领军企业。
图：上海自贸壹号生命科技园
1.2项目区位情况
自贸壹号地处外高桥核心区域，周边产业联动性好，交通四通八达，区位优势非常明显。
首先，园区周边生物医药产业氛围浓厚，聚集产业链大量龙头。分布了各个细分领域的龙头企业，包括医疗器械国际贸易领域的强生、罗氏，生物医药研发领域的上海良润，跨境生物医药研发外包领域的药明康德(603259)等。如此良好的产业氛围，也提高了入驻企业的创业信心。
其次，在享受自贸区和保税区双重辐射的同时，交通网络发达。
立体交通网络，市内交通便捷：位于上海自贸区核心区域-外高桥保税区，享自贸区与保税区双重价值辐射，毗邻张江高科(600895)技园区（8KM）、陆家嘴(600663)金融区（12KM）、五角场商圈（9KM）。此外，距离虹桥国际机场18KM，浦东国际机场车程25KM。
轨道交通：地铁6号线保税区南站；地铁12号线申江路站地铁；10号线延伸段。
省际交通：园区北部即为五洲大道，可直达高速G1501、S20、G40，通过G1501可到达上海所有区域，经S20行车25分钟可至浦东国际机场，G40可经过江苏南通辐射长江三角洲。
图：上海自贸壹号区位情况
1.3项目发展背景
区域产业规划：“南”有张江，“北”有外高桥
作为三大先导产业之一，浦东的生物医药产业一直以“张江研发+上海制造”为驱动轮，整体产业规模超过1300亿元，约占全市40%。在十四五规划期间，系列政策陆续出台，不但为上海、浦东生物医药集群带来更强的政策驱动力，也推动了外高桥保税区生物医药产业的发展。
因此，该项目也正是在外高桥生物医药加速发展的背景下，依托生物医药资源集聚和众多创新政策支持发展而成的。
自身优势明显：外高桥在环评、保税方面具有发展生物医药的天然优势
“先进区、后报关”模式，对特殊生物制品入境开辟“绿色通道”，缩短80%检疫时间
保税区政策磁吸，使生物医药企业在需要进口设备、耗材等的情况下能减少20%左右的成本
稳定环评环境保障了生物医药企业从研发到中试再到生产的全生命周期
24小时的蒸汽提供，能够迅速地降低企业用电需求，最多可减少2/3的电力成本
因此，依托“浦东新区-自贸区-保税区-大张江”四重叠加政策优势，星北集团愿意在此花费百亿打造生物医药产业集群。
1.4开发主体情况
项目开发运营主体——上海星北实业（集团）有限公司，是国内领先的生命科技产业生态投资运营集团，下辖产业园区、投资管理、独角兽直通车三大板块，辅以独具特色的产业共享服务平台。
02
项目规划设计
整个项目采取“分期开发建设”的策略，共计三期。
项目一期（生物医药创新园）：于2019年2月开园，总建面14万㎡，占地76亩，采取“乐高式”建筑规划设计，除1#、6#之外，可分割为29个建筑面积约800-10000平方米的独立电梯入户独栋产品，整体空间利用率高，入驻企业出入便利、私密性高。
园区层高则在3.8-7.6米不等，可环评可排污，全方位满足生物医药企业研发生产展示等需求。
该期项目属于上海自贸区生命科技产业集群标杆项目，聚焦创新药物、生物技术及创新疗法、高端医疗器械等孵化、研发、转化，以“产业+地产+资本+服务”运作模式，打造高端生物医药产业“苗圃+孵化+加速+成长”全生命周期一站式服务生态圈。
图：自贸壹号一期的规划设计
项目二期（生物医药加速总部园）：于2021年12月开园，共计建面8万㎡，占地40亩，在一期资产管理运营基础上，深化升级满足生物医药产业发展的产品、服务、战略发展资源，打造创新药（小分子、抗体、创新疗法及相关生物技术等）产业集聚主题园区，构建生物医药价值创新社区。
项目三期（先进治疗产业园）：共计建面30万㎡，高端生物医药CMC首选地，重点发展创新疗法、生物技术及相关领域具有国际先进水平的产业转化项目。三期项目与一期、二期形成产业链及价值链闭环，成为世界级生物医药企业集聚区。
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（责任编辑:刘畅）