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禹洲集团2020年合约销售突破千亿盈利及毛利润锐减,物管及商业分拆上市在即

04-07 来源:和讯名家
语音播报预计15分钟


禹洲集团2020年合约销售突破千亿盈利及毛利润锐减,物管及商业分拆上市在即

物业板块有望今年上半年分拆上市。

本文为IPO早知道原创

作者|C叔

微信公众号|ipozaozhidao

据IPO早知道消息,2021年3月30日,禹洲集团控股有限公司(以下简称;禹洲集团)在2020年度业绩发布会上表示:2020年度公司合约销售增长强劲,超额完成千亿目标,实现合约销售1049.67亿元(人民币,下同),同比增长39.74%;合约销售面积626.46万平方米,合约销售均价16756元/平方米,同比上升10.9%。

禹洲集团2020年合约销售突破千亿盈利及毛利润锐减,物管及商业分拆上市在即

然而,禹洲此次公布的盈利及毛利润却呈现锐减趋势。据禹洲集团公布的公告:2020年,禹洲集团实现营收104.12亿元,同比下降约55.2%;归母净利润1.17亿元,同比下降96.76%;毛利率为4.61%,同比减少21.6个百分点。

禹洲集团2020年合约销售突破千亿盈利及毛利润锐减,物管及商业分拆上市在即

对此原因,2020年度业绩发布会上,禹洲集团管理层表示:公司报告期内收入减少一方面是由于受疫情影响,上海的若干物业项目的开发进度,以及武汉及唐山的物业交付有所延期,导致收入递延确认。另外,精装修的交付失误则将禹洲的业绩又向下拉了一把,现在很多项目都需精装修完工才可以整体交付,以前有些是可以分批次交付的,毛坯先交再交精装修。但是现在根据当时的合同约定,只能精装修完工才能交付。另一方面,公司将住宅开发物业按照非全资子公司的处理放在了收入里面。但上述操作在年报的审核中行不通,审计师出于并表的要求将这部分业务放在了联营、合营公司里。“更加糟糕的是,这一块是利润比较高的项目,也确实是我们可以并表的。但并表需要补充一些条款,而且因为时间的关系其实比较困难,所以我们只能在合营公司里面去体现。”

据禹洲集团管理层解释:上述联、合营公司业务中,约10亿元规模为低毛利的车位。这些低毛利率项目将禹洲集团的住宅业务利润水平拉低。另外,报告期内多个项目所在地政府颁布限价条令、年内因结转物业(主要位于苏州、扬州及合肥)而合共释放的7.39亿元公允值调整放进了成本里,再加上调整后的收入基数较低,造成了毛利率扭曲的比较厉害。但是这种调整是一次性的影响,禹洲集团管理层强调。

对于外界传闻禹洲更换会计审计师,2020年度业绩发布会上禹洲集团管理层解释称,境外安永会计审计师自2007年进入禹洲集团至今未曾换过。会计师由龙城换成天健,是境内厦门禹洲鸿图,而且新的会计师是2019年就已经进场了。禹洲集团管理层表示:“传言是把不相干的东西套在一起了。”

在第二日的路演中,禹洲管理层再次表示,按照目前审计师给的信息,2020年上半年的收入可能从半年报中的140亿元人民币调整至70-80亿元左右。按照审慎原则,2021年预计至少有约270亿元确认收入。

另外,短期债务的再融资今年初已经基本完成,下半年没有重大再融资需求;倾向于保留更多现金用于应对债务到期压力,买地速度会放慢。同时,公司海外账上目前有7亿多美元现金,以应对债务到期和营运需求。

禹洲集团2020年合约销售突破千亿盈利及毛利润锐减,物管及商业分拆上市在即

禹洲集团公告显示,禹洲集团的收入主要来自物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营业务四大业务范畴。其中,物业销售收入为97.39亿元,占集团总收入的93.54%,交付的物业总建筑面积为83.16万平方米,2020年确认交付物业平均售价为11711元/平方米;投资物业租金收入为2.61亿元;物业管理收入为3.98亿元;酒店运营收入为1398万元。

禹洲集团创立于1994年。2009年11月,禹洲集团地产板块在香港联交所成功上市;2016年禹洲集团总部搬迁到上海;,2018年禹洲集团正式开启千亿征程。2020年,禹洲集团启用深圳总部。在上海-深圳双总部布局双核驱动下,秉承“大禹治水,荒漠成洲”的先贤精神,禹洲集团已发展成为集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融和通讯科技等多元业务为一体,业务覆盖长三角、粤港澳大湾区、环渤海、海西、华中和西南6大城市群的大型综合性集团,总资产近2000亿元。

物管及商业分拆上市在即

2020年度业绩发布会上禹洲集团表示:在物业管理和商业分拆方面,禹洲集团也在积极推进。物业板块的的禹佳生活服务集团有限公司(“禹佳生活”)已于2020年12月11日向香港联合交易所递交上市申请表格,以申请禹佳生活股份于香港联交所主板上市,目前处于上市审核阶段。

在次日的路演中,禹洲集团管理层还表示,物业板块有望今年上半年分拆上市。

禹洲的商业板块覆盖多种商业物业形态,包括购物中心、商业街及写字楼,禹洲着力打造出“禹悦”品牌购物中心和“禹洲广场”品牌写字楼两条产品线。据介绍,截至2020年12月31日,禹佳生活在管项目总建筑面积超过1,750万平方米,总合约面积超过2,600万平方米,其中来自于第三方在管建筑面积占比超过15%。在管项目中长三角地区占比超过50%,海西经济区占比超过30%。未来,禹洲商业将致力于推动市场研究及定位、租户招揽和开业筹备服务等多元化增值服务的发展,提升品牌价值和客户满意度,推动该业务线快速增长。集团管理层表示:禹佳生活顺利上市后,将有助于禹洲集团继续拓展融资渠道,寻求业务新增长点,从而实现估值重塑。

持续优化债务结构“三道红线”两项达标

对于外界颇为关注的房企“三道红线”——剔除预收账款的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不得小于1倍。禹洲集团在业绩说明会上表示:2020年度,集团净负债率85.8%,现金短债比1.83倍,均已达标,“三道红线”仅触及了“剔除预收账款的资产负债率不得大于70%”这条红线。集团2020年剔除预售款后资产负债率77.9%,同比下降1.2个百分点。集团管理层表示,今年将继续降低债务规模,力争在两年内使剔除预收款后的资产负债率降至70%以下,由黄档降到绿档。

控股股东增持 回购共1600万美元优先票据

禹洲集团2020年合约销售突破千亿盈利及毛利润锐减,物管及商业分拆上市在即

受锐减的净利润及毛利率影响,禹洲集团公布2020年度业绩后,禹洲集团股票债券均受到冲击。2021年3月31日,发布业绩的第二天,禹洲集团连发数条公告,宣布董事长及控股股东自愿增持股权、股权激励计划和计划于公开市场回购于2025至2027年间到期的长期美元优先票据,合共1600万美元,已购回的2025年票据、2026年票据I、2026年票据II及2027年票据将根据其各自之条款及契约予以注销。

公告称,这次行动体现了禹洲集团充裕的现金流和资金储备、大股东及集团对未来发展的信心。据公开数据显示,截至2020年12月31日,禹洲集团现金及现金等价物约为344.69亿元,现金短债比为1.83倍。

同时,2021年3月31日,汇丰银行也发布研究报告称,禹洲集团2020年的盈利下降是一次性的,主要是因为部分项目的延迟交付以及高盈利项目未并表所致,2021年全年确认收入预计约270亿元,毛利率约20%,未来收入有保障。而且禹洲的资产负债表十分夯实稳健,资金流动性充裕维持禹洲的“增持”评级。

2021年目标1100亿元

禹洲集团2020年合约销售突破千亿盈利及毛利润锐减,物管及商业分拆上市在即

对于未来的发展规划,禹洲集团管理层表示:2021年合约销售目标约为1100亿元,根据推货安排,大约实现6成的去化率即可达成。对比2020年的销售规模,公司2021年的目标增长率约为5%,对于重仓长三角的禹洲集团而言,该目标增速并不高,完成全年销售目标难度不大。(后台回复“招股书”获取热门IPO公司招股书)

本文首发于微信公众号:IPO早知道。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强)

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