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房价涨幅差10倍!东部被彻底抛弃?!

06-21 和讯名家
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  东部战略提了很多次,但基本是雷声大雨点小,深圳东部到底还能不能崛起?每次涨都是西部开始,东部落后,这到底又是怎么回事?

  不妨看看大胡子看深圳的分析报告。

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  在深圳最新公布的十四五规划中,我看到了一个熟悉的词:“东进”。

  如果你第一次看深圳的发展规划,你可能会认为:

  深圳要大力发展东部,东部难道要翻身了?

  当你有这样的想法的时候,你要搞清楚,其实这已经不是深圳第一次提“东进”。

  早在2016年,深圳就已经公布了东进战略实施方案。

房价涨幅差10倍!东部被彻底抛弃?!

  当年,深圳号称要投资1.6万亿完成355个项目来推进东进战略,时间过去了5年,虽然官方“东进”的口号喊得很响,但民间对于东进却“不太感冒”。

  更讽刺的是,深圳一路向西的步伐在过去五年是越来越快,东西部的差距也越来越大。

  西强东弱,已经成为现实,而且差距还有继续拉大的趋势。

  东部,难道真的已经被抛弃了?

房价涨幅差10倍!东部被彻底抛弃?!

  其实过去很长一段时间,东部已经处于被深圳抛弃的状态。

  最直观的体现,就是东西部发展的巨大差距。

  2020年西部南山、宝安、光明3个区的GDP总量为11449.86亿元,而东部龙岗、罗湖、坪山、盐田和大鹏5个区的GDP总量只有8933.32亿元。

  东部5个区打不过西部3个区,东部的经济有多菜不需要多说了。

  换一个比法,把东部每一个区拿出来和西部单挑,东部也是完败。

  首先,东部的老大罗湖和西部的老大南山,现在已经不在一个量级。

  南山只要放出一个前海,就足够碾压罗湖。

  相比南山,罗湖现在还保留有上个世纪小商品经济的特点,整体的经济并没有完全转型。而且因为老年人口多,逐渐变成了老年人俱乐部,活力不足。

  东部第二个区龙岗,和西部的宝安最像,都承接核心区外溢,都是深圳打工人的聚居地。

  但宝安的上限,比龙岗高太多,不仅地域上也更靠近珠江口,而且重点规划的空港新城面向的也是整个湾区。

  最后,两个待开发的区域:坪山和光明,差距比起前两组相对没那么大,但现在坪山连地铁都没通,本身就已经处于劣势了。

  而光明倚靠南山,发展前景更加被看好。看看上一年的打新,光明几乎是每出一个新盘就日光一个新盘,这势头不是坪山能比的。

  除了经济之外,更加能体现东西部差异的数据是房价。

  过去一年深圳楼市房价大涨,各个区域的涨幅分化明显。

  南山、宝安、光明等西部地区房价的涨幅大约是40%,而罗湖、龙岗、坪山等东部地区涨幅只有大约20%。

  在这其中,有些西部的楼盘和东部的楼盘涨幅甚至能差10倍!

  显然,西部的房价上涨速度远胜东部。

  不止是深圳本土,就连周边东莞的房价也受影响。

  靠近西部的长安、虎门,房价均价能上4万/㎡,价格高一些的能到5-6万/㎡;

  而直接和东部龙岗接壤的凤岗,平均单价就只有3万/㎡左右。

  西部对房价的支撑力明显高于东部。

  过去这十几年,随着深圳城市中心一路向西发展,东部不可避免地衰落。

  在这其中,罗湖的实力下滑,是东部衰落很重要的一个因素,老大哥带不动身边的一群小弟,整个东部也都跟着一起被拖垮。

  对于东部而言,更致命的是,大湾区战略提出后,差距进一步增大,西部地理位置上更靠近珠江口、更靠近其他珠三角城市的天然优势被无限放大。

  西部吃肉,东部喝汤,成为常态。

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  当下的深圳,东部有没有真正被重视呢?

  这一次十四五规划,虽然深圳口口声声说东进,但仔细看东部的规划内容,其实没有多少新意。

  关键的范畴,比如科技发展,深圳十四五规划中提到要推进综合性国家科学中心建设。

  其中三个战略创新平台体系:

  光明科学城、河套深港科技创新合作区、西丽湖国际科教城

  全部不在东部。

  再看各个区域的定位

房价涨幅差10倍!东部被彻底抛弃?!

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  下面是我提取了重点之后的各区定位:

  东部各区:

  罗湖:深港社会协同发展示范区;现代服务业创新发展集聚区

  盐田:国际航海中心、海洋新兴产业高地

  龙岗:高等教育总部经济集聚区、前海深港服务区

  坪山:高新技术产业和先进制造业集聚区域

  大鹏:滨海旅游服务中心

  西部各区:

  南山:科技产业创新、高等教育和总部经济聚集区

  光明:科技创新中心

  宝安:国际枢纽、数字经济、会展经济

  你会发现有一个很明显的特点:

  西部各区定位更多立足于产业发展,东部定位则更多立足于服务业发展。

  具体到东部的定位,是以服务业为主,产业发展为辅。

  在这样的定位下,东部的中心罗湖和龙岗都是以服务产业为主,东部想要在高新技术和新兴产业上追赶西部,难度很大。

  而且就算是搞服务业,按照现在东部整体的基础设施建设情况,东部各个区想要在服务业上有效益,也需要比较长的时间。

  当然,从现实出发,深圳选择让东部更多地发展服务业,也是“无奈之举”。

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  为什么?从上图就能看出来,东部这几个区的土地面积中,将近一半的土地是生态用地。而且深圳有生态控制线,这些生态区不能说动就动。

  由此出现的问题就是:环境好了,但发展也受制了。

  既没地方建房子、也没地方搞产业。

  深圳对此的解决方法就只能是因地制宜,发挥东部的生态价值,主要发展旅游和高端服务业。

  从这个角度看,当下的深圳,并不想抛弃东部,只能说和西部相比,二者的先天条件差异很大,发展模式也必然会有不同。

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  那么,东部还有未来吗?

  回答这个问题的关键,在于交通。

  东部的地铁建设相对西部比较滞后,是过去东部发展落后的一个重要原因。

  盐田作为关内四区之一,直到去年才有地铁,听起来很荒唐,但却是事实。

  要想富,先修路,东部未来的规划能不能兑现,首先看交通。

  交通的关键,是地铁线。

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  图源:未来城视

  未来五年,14、16号线以及3号线的延长线都会连接到坪山,作为东部少数有高新技术产业规划的区,地铁线的开通对坪山的加持值得期待。

  因此,东部的发展还得看地铁开通后的情况,现在给东部下定义,还有点早。

  另外还有一个潜在的变量是罗湖。

  罗湖虽然老,但旧改之后,焕然一新的城市界面反倒可能会让罗湖有了后发优势。

  现如今,蔡屋围片区、华润湖贝旧改、清水河片区等城市更新项目已经在推进当中。

  旧改之后的罗湖,能否重新恢复活力,也是东部值得关注的一点,当然,罗湖要想完成旧改,时间线肯定会拉的很长。

  因此,相比地铁线,短期内,罗湖旧改给东部带来的影响会小很多。

  最后,总结一下其实就是一句话:

  一路向西虽然是深圳的大势,但东部并不是完全没有机会。

  深圳其实就只有这么一点地,深圳绝不可能抛弃东部,只不过深圳的东进战略,需要长时间的投入之后,可能才会有效果出现。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳)
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