在广州，一个楼盘要说自己能打，必不可少的就是地铁。
目前与地铁有关的话题中，热度最高的莫过于TOD模式。TOD是集合地铁、公交、有轨电车及城际甚至高铁等公共交通的项目，比传统的“地铁上盖”更能融合城市功能。
最近，PLUS听说黄埔镇龙将会有首个地铁＋城轨的项目，妥妥的TOD定位，有望在今年年末面世。
这项目什么来头？
.01
越秀TOD又上新
项目位于21号线镇龙地铁站上盖，由广州地铁和越秀共同打造。
如果PLUS没记错的话，这已经是他们合作的第五个TOD项目了。
增城的品秀星图、黄埔的品秀星樾、番禺的品秀星瀚，以及目前在建的水西停车场上盖项目，都属于越秀TOD系列产品。
这几个项目都有一个共同的特征：真正的地铁上盖。
所以它们往往从还未面世开始，就已经深受购房者关注。尤其是规划配套名校的品秀星图和品秀星樾，在片区内属于妥妥的热门网红盘。
越秀TOD项目
镇龙这个项目，表现又如何？不多说，现场看看去！
.02周边现状
重要交通枢纽
既然是TOD项目，那地块的交通条件必然是相当优越的。
根据规划显示，未来的镇龙站将是3地铁＋1城轨的重要交通枢纽。
三地铁，为已建成的21号线、14号线镇龙站，以及规划中的27号线；城轨则是计划这两年交付使用的新白广城际。
PLUS实际乘坐了一下，确实体会到了地铁通达的便利。
从5号线珠江新城站出发，只需乘坐3个站就能到达员村，随后转乘21号线，遇上刚好停靠的快车线路，只需乘坐5个站，即可达到镇龙。
快线少停靠7个站，全程可节省14分钟。算下来，从珠江新城到镇龙站，总时长大概约40分钟左右。
从员村站转乘后，人流量会减少很多，乘坐过程比较舒适。
不过值得注意的是，快车线发车间隔时间长达半个小时，出行要看准官方发车时刻表才行。
从地铁口出来，30米开外就是在建的新白广城际，50米开外有广汕高速，但周边还是比较空白的状态。
而镇龙车辆段上盖项目，就位于镇龙地铁站的后方。
品秀镇龙车辆段项目航拍
在教育配套方面，项目旁边有广外附设增城实验学校，步行就能到达，省一级学校的建设标准，是涵盖幼儿园、小学、初中以及高中（国际）的15年一贯制学校，办学规模可以去到4000个学位。
7月1日，原镇龙中学新挂牌为玉岩实验学校，也算是加持了镇龙的教育配套，32班初中也能提供更充足的学位。
原镇龙中学，玉岩实验学校挂牌
同时，项目自身也会配建托儿所、18班幼儿园和24班小学。未来，小区业主的子女读书问题可以得到比较好的解决。
至于商业配套，10分钟内可以到达绿地缤纷城、合景悠方购物中心等大型商城，项目约3公里外有美佳购物广场。如果乘坐地铁，1个站就能到萝岗的万达广场，能够基本涵盖日常生活必需品。
目前周边仍处于待开发状态，各方面配套可能会有所欠缺。
不过，项目计划配建大型商业综合体、五星级酒店、农贸市场，以及公共服务设施等，未来将集中解决地段配套不足的问题。
总而言之，项目地块具备较强的交通优势，但教育和商业配套，则仍需要一定时间去兑现。
.03户型：满足各种需求
根据公示，项目用地面积去到25.46万方，总建面70.34万方，体量相对庞大。
未来，地块将建36栋28-34层的高层住宅，规划居住人口约1.46万人，分三期开发。
值得关注的是，项目容积率仅为2.1，居住密度较低，这在近年来的商品住宅项目中是比较难得的。
产品方面，项目计划打造68-124㎡二至四房户型。从建面和户型设计来说，既能够满足刚需型人群，也能承接改善型需求的期待。
先来看项目的主力户型，93.36㎡的三房，设计还是比较合理的。三个房间都在屋内的同一侧，动静分离，而且面积都不算小，不会出现个别房间很压抑的情况。
每个房间还有飘窗设计，在朝向上能有比较宽阔的采光。同时，还能保证主卧的“一字型”衣帽间设计的空间，每个卫生间能做到干湿分离。
面积适中，户型设计合理，PLUS估计这个户型会成为项目“热卖王”。
另一个主力户型是建面约104㎡的四房设计，比较适合成员比较多的家庭。
户型为横厅设计、带宽阔主套房、且南北对流，北向房间能够面朝中央绿地，景观视野上会有比较好的享受。
总的来说，项目的产品都比较符合目前市面上大部分购房者的偏好，能够满足二胎家庭、三代同堂的需求。
.04售价预测！
地铁有了，配套情况和产品也看了，接下来就是购房者非常关心的价格问题。
当初广州地铁拿下地块时，地块楼面价为11325元/㎡，PLUS预计项目未来售价将会在2万/㎡以上。
目前，地块附近的一手楼盘供应基本空白，距离最近的中泰天境，售价为22000元/㎡，届时相互之间在价格上会有竞争。
不过，中泰天境的产品就不如镇龙车辆段项目的能打，虽说也是2-4房设计，建面也差不多，但户型设计上就比较逊色。
中泰天境3房户型图
比如这个102㎡的三房，厨房要路过卫生间才能到餐厅，卫生间和淋浴间的位置比较突兀，阳台不仅连通客厅，还会接通厨房和淋浴间。主卧的设计也比较一般，没有多余的空间能够设计衣帽间。
此外，距离地块不远的中新知识城，目前在售一手楼盘售价也是2万＋/㎡左右，不管是户型还是单价，都是比较刚需的定位。而且，知识城北区目前的产业也比较成熟，配套也逐渐在改善，对项目来说会存在比较多的竞品。
注：通勤时间是从珠江新城站到对应楼盘时间
二手房方面，中泰天境有少量二手房，6月在售均价为17839元/㎡，户型面积和它的一手房相似。
增城的侨建御溪谷南区的普通住宅要去到18299元/㎡，北区相对更便宜，均价去到15876元/㎡，不过距离地铁站比较远，只有2房的户型可以选择。还有6月在售均价为13867元/㎡的恒福花园。
总之，项目周边的二手房距离地铁站都比较远，配套上也比较一般。
因此PLUS认为，未来项目建成后，地铁将会是其最大的加分项，若在教育、商业、医疗配套上加以完善，在片区内将会有比较强劲的竞争力。
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（责任编辑:李显杰）