观点地产网讯：12月7日，惠誉将龙湖集团控股有限公司的展望从“正面”调整为“稳定”，并确认其长期外币发行人违约评级（IDR）、高级无抵押评级及其未偿高级票据评级为“BBB”。
惠誉发布最新《企业评级标准》后于2021年10月20日将所有评级列入评级观察名单（UCO），现已将其移出。
惠誉指出，龙湖集团的合同销售额和销售回款从2021年8月开始下降，但好于整体行业。龙湖集团的EBITDA利润率也有所下降。尽管如此，龙湖集团并未面临立即的再融资压力，其业务和财务状况与“BBB”同行相当。
惠誉预计龙湖集团将通过持续投资，在不提高杠杆率的情况下，继续增加投资物业（包括购物中心和租赁公寓）的租金收入。
惠誉预计，2022年龙湖集团的合同销售额将下降8%。该公司的合同销售额在2021年9月、10月以及11月的下降幅度分别为33%、8%以及高于20%，但该公司的销售业绩要好于行业平均水平。业绩出现下降的部分原因由于2020年的基数较高，但合同销售疲软和预售资金需求紧张可能会影响房地产开发商（包括龙湖集团）的销售收入和流动性。
关于全行业销售额，惠誉认为，近期政府放宽抵押贷款审批的政策尚未导致行业销售出现大规模复苏，预计中国房地产行业2021年的合同销售价值将下降10%至15%。
龙湖集团的EBITDA利润率（未计入合资企业，以不含合资企业和联营企业收入的营业EBITDA-中国土地增值税费用）/收入衡量），从2019年至2020年的18%-21%和2020年上半年的17.3%下降至2021年上半年的12.8%。下降速度快于大多数投资级同行，主要是由于确认了土地成本高的房地产销售以及销售和管理费用增加。
惠誉预计，龙湖集团的EBITDA利润率（未计入合资企业数据）将在2021年至2023年下降至15%-16%。管理层预计，在未来12-24个月内房地产开发毛利率将从2020年的27.3%和2021年上半年的23.4%降至20%-25%。
龙湖集团的杠杆率（以净债务/净物业资产的比率衡量）在2021年至2022年为34%-35%，而2020年至2021年上半年则为32%-34%。
龙湖集团正在增加投资物业业务以提高经常性收入，惠誉预测这将导致2021年至2022年的自由现金流（FCF）为负，但这将因房地产开发业务的长期强劲经营现金流而有所缓解。
土地储备方面，龙湖集团的房地产开发业务覆盖中国一二线城市及领先的三线城市。该公司在华西地区扎根稳固，在重庆和成都的品牌知名度高。截至2021年6月底，其共有权益土地储备5370万平方米，其中环渤海和华西地区分别占其土地储备的35%和26%，而较高线城市则占86%。惠誉估计，该公司可售资源逾3600万平方米，可支持其三到四年的销售需求。
惠誉估计，龙湖集团将花费超过670亿元人民币（占2021年的销售回款的35%左右）补充主要用于房地产开发的新土地储备（2020年：50%）。2021年的平均新土地成本可能保持稳定在每平方米5,500元人民币。
惠誉预计，龙湖集团将在2021年至2022年每年在补充拿地上花费630亿至670亿元人民币，以将其2021年以后的总合同销售额保持在每年2400亿到2500亿元人民币。
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