浙商证券发布研究报告称，维持爱帝宫（00286）“买入”评级，作为月子服务中心细分赛道龙头，受益于强大的管理能力、以及成熟的信息化系统，房间数量及单店规模均领跑同业。未来公司将灵活运用轻资产运营模式，加速全国扩展，进一步巩固龙头地位。
事件：公司新设深圳福田CBD店，或将接替香蜜湖老店。
12月3日公司公告，附属公司已与一家公寓运营商（独立第三方）签署位于深圳市福田中央商业区（“CBD”）的物业租赁协议，租赁120个房间用于运营爱帝宫品牌月子中心，将于近期开业。该店规模及房间数量和深圳福田香蜜湖店相近（112间房），开业后将接替香蜜湖老店。
浙商证券主要观点如下：
品质服务升级，深耕区域市场。
深圳福田CBD店房间数达120间（其中约106间月子房+14间功能房），是深圳市福田区目前最大规模的单体月子中心。该店定位高端，位置便利，装修装饰风格高雅，居住环境舒适，将为客户提供高品质的服务环境。
根据Frost&Sullivan，公司2018年便以31%的市占率位居深圳地区第一（以收入计），深圳地区口碑获客占比60%。此次开设新店有利于公司持续升级品质服务，提升客单价；同时，公司也将在深圳市继续寻找新的可以开设月子会所的物业，进一步提升在深圳及大湾区的市场份额。
超轻资产模式持续赋能全国扩张，预计总房间数将增至692间。
2021年4月深圳侨城店开业，系爱帝宫首次启用超轻资产模式（已装修物业）。福田CBD店延续超轻资产模式，已由原有运营商完成所有装修装饰，通过集团检查后即可入住开业。超轻资产模式下新店资本投入仅为独栋自装修模式的三分之一，开店周期下降至2个月（原为6个月），投资回报期由以前的18-24个月缩短至约12个月。
爱帝宫月子中心全国扩张有序推进。年初至今，爱帝宫新增4家月子中心（包括待开业的北京新店，预计其12月开业），对应265间月子房（预计深圳侨城、深圳花卉小镇、成都姐妹店、北京新店分别新增70、89、26、80间月子房）。待福田CBD店开业+香蜜湖店迁移完毕后，公司月子房合计约692间，较2020年末增长59%。此外，公司10月公告与雅诗阁物业签订战略合作协议，也将有效助力全国扩张。
盈利预测及估值：该行预计公司21-23年收入为9.5、18.0、21.4亿港元，同比增长58%、90%、19%；归母净利润分别为0.81、1.65、2.40亿港元，同比扭亏、增长104%、46%。当前市值40亿港元，对应PE50、25、17倍。其中，月子服务业务预计贡献收入6.3、10.4、16亿港元。
利润方面，21年受多家新店下半年开业及福田CBD店前期投入影响，预计月子服务贡献归母净利0.72亿港元，22、23年随着部分新店进入利润释放期，预计贡献归母净利1.36、2.15亿港元。
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