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快评 | 保证金下调叠加融资“边际”放松,济南三轮土拍略有“回温”

2021-12-06 克而瑞地产研究 微信号
语音播报预计14分钟

少量地块低溢价成交,流拍率较二轮也有明显下调,品牌房企的拿地积极性也有所提升。

◎  作者 / 马千里、邱娟

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12月6日,济南第三轮集中土拍结束,挂牌的70宗宅地中61宗成功出让,成交建面406万平方米,总成交金额216.6亿元。就热度来看,三轮土拍热度仍延续低位,整体溢价率仅有0.2%。

不过受保证金比例下调、房企融资“边际”放松等影响,三轮土拍热度较二轮略有“回温”,少量地块低溢价成交,流拍率较二轮也有明显下调,品牌房企的拿地积极性也有所提升。

快评 | 保证金下调叠加融资“边际”放松,济南三轮土拍略有“回温”

三轮土地供地规模均较充裕

超额完成全年宅地计划供应量

从土地供应规模上来看,济南三轮集中土拍供应宅地70宗宅地,总供应建面462万平方米,供应量还是相对充裕的,规模上来看,介于首轮与二轮之间。截止12月6日,2021年济南市区宅地累计供应量达896公顷,而2021年度济南市区住宅用地计划供应863.53公顷,从供应角度来看,供地完成度达104%,超额完成了全年宅地计划供应量。

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三轮集中土拍新增“竞品质”

保证金比例较二轮有明显下调

土拍规则方面,与二轮土拍门槛明显收紧不同,济南三轮土拍规则有明显放松:不仅允许联合竞买,还将保证金比例从第二轮集中出让的50%全部下调至20%、30%、50%不等,平均保证金比例约为35%,较二轮的50%有明显下调,此举更多地针对条件一般的普通地块,通过下调保证金比重缓解房企现金流压力,提升拿地积极性。

值得注意的是,济南第三批集中土拍新增了“竞品质”,竞拍到达最高限价后将采取“限地价、竞建筑品质和建设进度”的出让方式,这一竞拍规则的调整更多地针对热点板块的优质地块,改摇号为竞建筑品质和建设进度,此举既能引导企业开发、建设高品质住宅产品,既为消费者提供良好的居住体验,还能推进加快项目开发进度,缩短购房者的“等待期”,一定程度上能减少不必要的风险。

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济南三轮土拍较二轮略有“回温”

高流拍现象也有明显好转

与其他城市三轮土拍热度递减不同,济南三轮土拍热度略高于二轮。一方面,是由于济南二轮土拍规则较严,保证金比例高达50%,部分地块还需要引入产业或搭配产业用地,因此二轮土拍热度降至“冰点”,土拍结果除了流拍就是底价成交;而本轮土拍受保证金下调等利好因素的影响,少量地块溢价成交,流拍率也有明显下降。

具体数据来看,三轮集中土拍整体溢价率降至0.2%,61宗成交土地中有4宗溢价率成交(首轮均底价成交),均位于历城区张马屯片区,其中B-4/3地块由中建以6.18亿元竞得,溢价率为3.21%,另有B9/B10地块由大华以4.05亿元竞得,溢价率为6.98%,其余区域地块均底价成交。

就流拍率来看,三轮集中土拍流拍了9宗,流拍率为13%,较二轮下降了22个百分点,较二轮有明显好转。就流拍地块来看,多是一些配建要求较高的地块,譬如大辛南组团地块,二批次终止出让,三批次又遭遇了流拍,可谓一波三折。

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配建比重和产业引入影响房企参拍积极性

大辛南组团再遇流拍

就具体地块来看,虽然本轮集中土拍溢价地块并不多,但不乏看点:首先要关注的当属大华和中建在张马屯片区竞得的纯宅地,这也是本场土拍中仅有的溢价成交地块,由于配建相对较少,没有产业进入等要求,因此两地均溢价成交,但溢价率均不高,均未触发最高限价。

第二个要关注的当属龙湖在西客站竞得的商住地块,由于要配建商业综合体,并且对开发时序、营收均有一定的要求,因此底价出让也在意料之中。值得注意的是,这也是龙湖近期在重点城市竞得的较大的一宗商住地块。

第三个要关注的是大辛南组团,该地起拍价超20亿元,在二次集中供地中已经流拍一次,三轮又再度流拍,根本原因在于其具有较高的产业引入条件,要求竞得人须引入一家从事基因工程、疫苗类药物、小分子药物研发的医药研发基地和企业总部,并承担相关引入费用。

综上,就竞拍结果来看,高配建和较苛刻的产业引入条件极大的影响了房企参拍的积极性,配建比重较低的张马屯地块能够溢价成交,有商业开发要求的西客站地块底价成交,而产业进入条件苛刻的大辛南组团而再次流拍。

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品牌房企拿地积极性略有回升

但地方国企依旧是拿地主力

从参拍房企来看,三轮集中土拍较前二轮也发生了极大变化。首轮土拍中中海、万科、金地、绿地、建发、电建、中铁建等龙头房企频频出手,首轮73宗土地四成地块被大型国企、央企收入囊中,另有约三成地块济南四建、长清城开被本地国企平台拿下,其余地块多被民企竞得。

二轮集中成交地块则基本被本土企业竞得。成交的32宗地中,仅绿地、绿城、中梁、旭辉等规模房企有土地入账,其余地块多被本土房企尤其是地方国资委控股的企业竞得,而首轮有多宗地入账的万科、中海等均未在此轮布局。

三轮集中土拍中参拍的品牌房企数量虽不及首轮,但较二轮明显增加,保利、葛洲坝(600068,股吧)、中建、龙湖等品牌房企均有斩获。从数量上来看,占主力的是济南本地国企投资平台,尤其是济南轨交,在今天的土拍中斩获土地数量居于首位。

究其原因,主要是受到融资“边际”放松的影响,譬如财务情况较好、信用评级较高、境内融资得到实质进展的民营房企龙湖,在今天的济南三轮集中土拍中就表现比较积极,11.51亿落子槐荫区西客站片区(含商办)。

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总体来看,受三轮土拍保证金比例下调、融资“边际”放松、部分地块配建要求降低等多重因素的影响,济南三轮土拍热度较二轮略有提升:溢价率小幅提升、流拍率大幅降低。但要注意的是,在当前的资金环境之下,绝大部分民营企业的的现金流依旧十分紧张,因此民企的拿地积极性依然处于低位,流拍率的降低很大程度要归功于地方国企平台的支撑。

综合上海、深圳、南京、苏州、福州、无锡等多城三轮土拍结果一起来看,尽管土拍规则有不同程度地放松,但对现金流压力巨大的房企来说,土拍规则的放松并未对当前市场起到根本的扭转作用,除了上海、深圳、福州部分起拍价、配建要求较低的地块触发摇号外,其余地块还是以低溢价和底价成交为主,三轮土拍“降温”在一定时间内还将延续。

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(责任编辑:李显杰)
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