越往市场跑，看的房子越多，我越胆战心惊。
因为我发现一个非常扎心的事实——
市面上的2房竟然以肉眼速度在减少。
2房的新房，几乎已经消失。
一时间，所有的城市，所有的地段，所有的楼盘竟然都在高喊：
我们定位是改善用户，都是80-140平米的3-4房。
嗯，细思极恐。
先上车后置换的观念，已经被碾压。
2房正在消失。
3房正在取代两房成为市场主力户型
看一张图：
过去10年，几乎所有的城市，3房的成交套数占比都是呈现逐年上升的状态。
这说明近几年，3房的占比却越来越大，而且还有继续加大趋势。
相应的，2房的市场占有率正在被压缩。
我实地踩看盘中感受得最为明显。
几乎各个楼盘销售都会骄傲地说：“我们是3-4房的户型，顺应了未来三胎时代的趋势。”
三胎时代是否会来临未可知，但是3房确实是当下市场的最优选。
确实，一线的几波房价上涨快把刚需锤懵了，预算不多的情况下，性价比一定排在首位。
尤其现在贷票相当重要，一旦用完相当于终身锁定，不管是还完房贷的置换还是持房置换，再置换的成本都太高了。
3成首付太重要了，越是大城市，就越是想一步到位。
所以对于刚需来说，买房的核心要求基本就这2点：总价低、房间多！
总结就是一句话：小而精很重要！
什么U型厨房、横厅设计、宽体阳台啥的，别整那些花里胡哨的，能从本就不充裕的空间里多扣出一个房间，吸引力就是会更大。
拣最实际的说，三房户型起码可以满足三代5口人或者二胎家庭的居住需求。
这种房子就是最吃香的。
因此我们会发现有一种王炸户型，更吃香。
80-89㎡的3房，尤其是89㎡的3房，一些足够牛逼的城市和开发商，完全可以做到大3房。
而这种户型，就是未来的主流户型。
越是主流，流动性就会越好，在2房逐步被抛弃的现在和未来，89㎡的3房就会取代2房，成为最吃香的户型。
这种户型为什么这么香，我们可以详细来唠一唠。
1、更省钱
面积小，总价自然会低，这是一笔明白账。
但除了这点之外，关键还有一点：税费低。
国家政策规定，面积小于90平米的事按照房子总价1%征收，大于90平米则是按照房子总价1.5%征收。
才0.5%的区别？
在总价高的一线城市，0.5%就可能是好几万的差别，是一个足以令刚需肉疼和转身离开的门槛。
对于能省就省的刚需群体，0.5个点的税费优惠足够撩人。
别的咱不说，几万块够买全屋高性价比的家具了。
2、空间利用率更高。
120㎡做3房，其实感受不到设计的极致和空间感的高度利用。
但89㎡做3房，一定是更考验设计的，尤其是更考验开发商的“诚意”。
过去很多开发商是摆明了“偷面积”，送入户花园、送阳台、送飘窗，硬是送出了100%的得房率。
这点在深圳感触最深，但自从颁布了“禁止偷面积”的政策之后，100%得房率的产品是越来越少了，但少不代表没有，开发商更好卖房子，阳台送一半，飘窗全送的户型还是很多。
很多城市依然还是会以“赠送面积”的形式去增加实际的实用面积。
而为了达到这个效果，开发商都会将89平米的三房设计得比较方正，因为越是不规则的户型，想要抠面积的空间就更小。
所以你看到的89㎡3房，通常户型都很方正，一般长这样：
这样的好处是，房子设计更合理，要边是边，要角是角，后期更好装修。
3、更好卖
谁买房，不是为了更好卖呢？
现在的新房，迟早会变成二手房，进入二手房市场后，竞争对手就更多了，而89㎡的3房可以凭借多1个房间、楼龄新、总价低，全面碾压现在市面上的老2房，成为新一轮的刚需首选。
确实，一套既能满足二胎家庭居住，税费还低的房子，谁不爱呢。
而且这种好卖的程度，经济越是发达的城市，效果越明显。
根据克而瑞房产数据，深圳、合肥、武汉、重庆四个重点监测城市的二手房市场中，三房户型成交占比也在逐年增加。
为什么，还不是因为贵。
所以房价越高的城市，真的越要关注这种高性价比的3房。
4、更好租
当然，买房赚钱的核心一定不是出租。
但是如果你多买几套房来投资，又不想空置，就会想考虑出租。
在租房市场，更多人关注的是房间数，而不是面积。
所以89㎡的3房一定会比80㎡的大2房，更好出租。
对于来城市的打工人来说，实在比舒适度重要100倍。
89㎡的3房户型绝对性吃香？
不是。
选户型是我们买房的最后一步，之所以说89㎡的户型吃香，是站在已知地段的情况下去谈。
选房子，最重要的一定是城市和地段，其他只是锦上添花的选择。
89㎡的3房最好卖的前提一点是：这个房子所处的地段是以刚需为主流的。
这很好理解。
在豪宅地段，别买刚需产品，这叫错配。
在稀缺资源景观的地段，别买刚需产品，这叫浪费。
在主流改善的小区，别买刚需产品，这叫狼狈。
豪宅地段，拼的是就是大，人家买房，要么出于圈层交际买，要么处于顶级改善需求买，没人看得起高性价比小户型。
豪宅宽景阳台装修图 图源网络
有稀缺资源景观的地段，面积大小不是重点，重点还是能不能看到这种稀缺资源景观。
在主流改善的小区，1000套里面900套都是100㎡的户型，你硬是买那10%的刚需产品，就显得格格不入，因为别人买这里首要考虑的就是改善，自然会忽视掉你的刚需户型。
最后，总结一下，买房面积段选择，无非以下三点：
房价越高的城市，越追求性价比，相反房价较低的地方，越看重舒适度。
对于一二线核心位置，除了学区房，面积越大越稀有；相反，刚需板块低总价多房间则是“香饽饽”。
豪宅地段不选刚需户型，刚需地段不买豪宅产品。
除此之外，89㎡的3房将成为市场最具有竞争力的产品。
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（责任编辑:董云龙）