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紧接着，今天是合肥的第二篇考察文章。
上一篇文章和大家说了每个板块现在的现状以及当下的市场信息。
再回顾一下：
合肥中心区基本没有新房在售，但凡优质一点有倒挂的都要摇号，虽说没有前段时间那么火热，但登记人数也并不少。
摇号新规则出来之后，刚需（合肥无房且满足2年社保）只要参与都能买到，非刚需只能去内卷。
因为中心区供应的稀缺，现在新房已经是外围区域的天下，肥西、肥东和长丰成了现在投资客集中入场的片区，这几个外围板块到底有没有价值，这点另开文章说。
今天这篇文章，是想告诉大家3个问题：
1、合肥接下来的趋势
2、合肥的买房逻辑到底是什么
3、板块价值建议
合肥最近一年真的涨得很猛，从去年到今年，领涨的是第一梯队的学区房，据说经开区第一梯队的168玫瑰园对应的房子，从去年10月的2.7万一路涨到今年高峰3.9万，涨幅44.4%。
再往前倒，2016年合肥的房价成为全球涨幅最猛的城市，高达48.4%。
短短4-5年时间，合肥的核心区从1万多涨到了4万，涨幅接近300%，毫无疑问进场了合肥的，接连几次的涨幅吃得够肥了。
合肥还会涨吗？
这是第一个要解决的问题，把时间缩短到短期3年内，我觉得很难，市场会以横盘分化为主。
合肥短期已经吃透了上涨的红利，大环境下楼市的收紧也好还是短期购买力的积蓄也好，都很难再支持合肥再疯狂上涨。
其次，合肥当下的楼市局面大概率会是常态，新房供应持续短缺，摇号规则依旧会利好刚需。
而改善型非刚需只能涌入二手房市场，但不着急的会选择观望，加上二手房因为评估价问题，首付会普遍拔高到4-5成，市场冷淡卖一买一的难度也在加大，非着急改善大概率就是等。
市场一定会处在一个拉扯博弈的阶段，事实上从合肥考察中也感受得到，新房打新热度降低，之前热门的滨湖区中海九樾，虽然登记的很多，但刚需只要参与基本就能买到。
和新房热度降低同时存在的是二手房成交量持续下跌，从合肥班长统计的数据看得出，合肥九个区成交量均是全线下滑，下滑幅度最大的为经开区，成交量下滑达到62.62%。
成交量下滑，放盘量也在增多，8月底贝壳的二手房放盘量是7.3万套，现在7.7万套，2个月时间多增加了4000多套。
种种现象，都指向合肥难再涨，而且回调既是必然的，也是正在经历的。
据中介的介绍，政务区水墨兰庭前段时间业主降价70万紧急出售，但只能接受全款。
多个片区的业主心态也有变化，哪怕不着急卖的，溢价空间也在逐步加大，挂牌价虽然看似没有下调，但实际成交降个2-30万非常普遍。
合肥的种种皆表明，价格拐点已经到了。
短期必然是回调，大概率得调个20%左右才比较健康。
合肥这样的二线城市和一线城市不一样，上一轮一线城市核心区也涨个3-40%，但回调基本也就5%左右，但合肥是短期预期和情绪炒作，回调的幅度会更大。
合肥的选筹逻辑是什么？
大家不要一上来就是政高滨，合肥本质不是这3个板块的争夺。
因为合肥在布局产业的时候，有博爱的胸怀。
产业是房价的支撑？
那我把中科大、科大讯飞(002230,股吧)放在高新区、把传媒、金融和政务放在政务区、又把省府、银行总部放在滨湖，现在还把京东方放在瑶海，把江淮蔚来安插在肥西。
（政务区）
硬是整了个雨露均沾，单纯跟着产业去买房，你会发现哪都有4万出头的房子，到底怎么选，又疑惑了。
结合上轮合肥的上涨规律，我给出3条选筹标准：
1、重点是产业
2、其次是学区
3、楼龄不可弃
三者必须综合考虑，你才能在合肥根据自己的预算找到好的标的。
产业聚集+学区优质+次新房（品质高），一定是合肥楼市硬通货。
上一轮合肥涨幅最猛的是学区房，第一梯队的学区房基本都在涨。
第一梯队包括以下学校：
科大附中、45中本部、滨湖寿春、42中本部、48中本部、50中西校、168玫瑰园西校、50中东校（西园）、南国寿春、168玫瑰园东校等等，我找了张表，大家可以看看。
以上每年初中中考成绩或许会有一些出入，但大体都不差，属于合肥教育一梯队的中学。
大家会发现只要拥有第一梯队的学区房，其实价格拉的并不开。
比如庐阳拥有南门小学+45中本部的90年代的老破小学区房可以站上4.6万的价格。
政务区拥有50中天鹅湖校区且楼龄是2012年左右的置地佰悦公馆、凯旋门挂牌去到4.9-5万。
经开区拥有168玫瑰园学区的绿城翡翠湖玫瑰园挂牌价也能去到4.7-4.9万。
高新区稍微尴尬点，没有太牛逼的学校，单纯靠着产业最高的蓝光雍锦半岛望蜀西湖的房子最高能去到3.9万。
滨湖区的凭着滨湖寿春的学校，2014年建设的万科蓝山二期挂牌价最高去到4.6万。
如果只看第一梯队的学区，几乎都在4-5万，没有明显的价差啊。
所以我们要核心关注，产业。
站在学区房角度，同样4万+，庐阳只能买老破小，但在政务能挑到10年内的房子。
但后续动能不一样，欸，性价比完全不一样了。
自从今年开始学区房改革，传出搞教师轮岗之后，各地的学区房价格应声而跌，就明确表明学区房是有风险的。
老师会轮岗、划片可能会变、一切变得不那么确定了，花高价去追逐一个不确定的东西，图什么？
所以千万别把你所有的筹码都压在学区房上，哪怕要压，建议你关注生源，厚积薄发，才是投资学区房最大的乐趣。
那生源怎么看，这就是我说的选筹要关注的，产业。
产业会吸引匹配的就业人才，会形成一个相对纯粹的圈层，高端人才作为父母自然会重视孩子的教育，这就是生源的保障。
所以高新虽然现在教育落后，但有科大讯飞、智谷等高精尖产业，后续还有追赶机会。
（高新区科大讯飞）
合肥也是个端水大师，四面开花的产业，谁比谁更优？
就现在来看政务和高新的产业会优于其他片区，滨湖看着有产业有省府，但架不住成片的房子，涨幅不见得会有大波动。
最后要关注什么，楼龄。
楼龄差带来的价差在合肥还是非常明显的，比如政务，同样的天鹅湖50中，但12年的房子比06年的房子，最高就是能差1万/㎡。
甚至还是在政务区，天鹅湖的西校区明明比东校区更好，但东校区的融创和天河湖MOMA因为2017年的次新房，最高就能挂到4.9万/㎡。
这说明什么？
只要学区差别不那么大，楼龄就能追平差价。
这恰好也说明合肥的改善需求太泛滥了，想去打新，人家优先刚需，改善只能陪跑，最后被倒逼回二手房市场，为改善而来，那一定是选择品质高的次新房。
何况像合肥这样的二线城市，还没完全进入一场存量房市场厮杀的时代，楼龄差价非常明显。
当下合肥，刚需嗷嗷打新房，剩余进入存量二手房的，就是以次新论英雄。
如果供应稀缺是常态，新房摇号是常态，学区调整是常态，产业分散是常态，那么越新的房子才越有竞争力。
结合我给出的选筹逻辑，合肥的价值板块排序如何？
从区域上来看，政务区还会是合肥的天花板，没办法，因为没有地块可再开发，这就保证了住宅的稀缺性，加上学校优质，拼的就是楼龄。
政务区重点关注10年楼龄以内的房子，融创壹号院和当代MOMA是板块标杆。
其次，关注高新区蜀西湖旁的次新房，高新区虽然学校不突出，但产业实力很强，蜀西湖又有改善钟爱的生态环境，湖景+绿地这种资源很加分，片区内标杆是蓝光雍锦半岛
第三，经开区拥有168玫瑰园学区以及靠近政务区的次新房也值得关注，学校好+次新房，再加上配套完善，这个板块也会比较出圈，片区标杆就是绿城翡翠湖玫瑰园。
第四才是滨湖区，滨湖区最大的问题是房子太大，产业有点虚，公立学校也不突出，刚需打打新没问题，如果改善或者投资，建议关注省府和金融提后台服务基地的次新二手。
总结一下吧：
合肥这个城市，价值是有的，但越深入你会发现，在长三角中，它也算是个“炒房”高手，在城市发展中下的棋非常大，而且下棋还很讲技巧。
老区不走城市更新的路子，拆迁成本高，还抬高老区房价，不干；
好学校容易炒作房价，就集团化办学，把教育打散分布；
产业拉高房价，就四处开花，雨露均沾，不让一个片区独大；
如果说杭州是个“炒房”的典型，人家的模式是嗷嗷卖地，再大力砸向城市发展，盖楼、建地铁，直接拉高土地财政依赖。
那合肥呢，人家面上不依赖土地财政，而是引进产业，低调务实，但房价怎么还涨那么猛呢？
因为饥饿效应，供地少，需求多，老区又不拆，改善需求迸发，典型的僧多肉少，造成市场热度高，影响预期。
这招才是典型的高。
核心区没有供应，反而外围区域都火得一塌糊涂，肥西、肥东、长丰新房反而非常畅销，东部新中心、运河新城这样发展周期起码都要10年的区域，卖得非常快。
（运河新城）
先把外围难啃的啃了，核心区的去化还怕什么？
这棋不能细想，总觉得下得又大又深。
当然，这也是城市的治理的智慧所在。
我们已经从合肥撤离，转战南京，也感受到南京的霸道，同样的供应稀缺，热门新房摇号+首付8成，难道这是长三角通用的道路？
等详细跑完再给大家做分析吧！
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（责任编辑:张泓杨）