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全球第二大房地产泡沫,是如何形成的?

10-26 证券时报
语音播报预计10分钟

全球第二大房地产泡沫,是如何形成的?

【燕语东西】

截至今年9月底,仅一年时间,GTA(大多伦多地区)的平均房价已上涨了19.1%,达到108万加元。

筱燕

在瑞银刚刚发布的全球年度房地产泡沫指数中,加拿大两个城市榜上有名,其中多伦多的房地产泡沫指数更是位居全球第二。报告指出,过去十年间,多伦多的实际房价已翻了一番。

去年新冠疫情爆发后,加拿大的国家机构CMHC(加拿大抵押贷款和住房公司)曾预测,房价在最坏情况下将暴跌18%。 这个预测完全失败了,据加拿大房地产协会的数据,截至今年9月底,仅一年时间,GTA(大多伦多地区)的平均房价已上涨了19.1%,达到108万加元;而加拿大全国的平均房价上涨了13.9%,达到68万多加元。

这似乎有些费解:加拿大国土面积全球第二,人口不到4000万,房价为什么却涨势如虹,支撑点何在?华人以房子情结出名,老外为什么做房奴也这么积极?多伦多这个全球第二的泡沫,到底是如何形成的呢?

综合各方看法,主要有三个原因,首先就是量化宽松和低息刺激。

疫情爆发以来,加拿大央行实行量化宽松政策,虽然意识到增量货币流入了房地产市场,但因为担心经济复苏迟缓,难免投鼠忌器。此外,加拿大央行长期把基准利率维持在历史低点,房贷利率极低,以当下为例,符合条件的购房者最低可拿到1.2%的五年期浮动利率,而9月份的通胀已创下历史新高,约为4.4%,即实际的房贷利率是负数。一位知名的多伦多房贷专家公开说,“加拿大的房产正在成为新的储蓄账户”,他认为,只要能从银行贷到款,就等于是赚到了。

其次是供给问题。供求关系决定价格变动,多伦多房地产市场充分验证了这条经济学原理。

加拿大是移民国家,总理特鲁多最近表示,三年内还将再引入100万新移民。多伦多是加拿大的商业和金融之都,对新移民拥有毋庸置疑的吸引力。根据多伦多Rylson大学城市研究和土地开发中心的研究,多伦多是北美人口增长最快的大都市,过去40年里多伦多市中心的人口增加了一倍多。

一方面是新增人口带来的需求,另一方面是持续存在的房屋供给缺口。疫情之后,尽管加拿大的新房开工数已达到了1977年以来的最高水平,但因为多伦多等大都市的公寓供应所占比例较高,而公寓的建造周期比独立屋长,且大多数公寓单位在建成前就以楼花形式卖出了,所以供需矛盾较难在短时间内得到解决。

加通社9月的一篇报道,就引用了多伦多地产局首席市场分析师Jason Mercer的观点:“ competition between these buyers have increased”(意为:购房者之间的竞争加剧),未来也不乐观:“As we move toward 2022, expect market conditions to become tighter as population growth in the GTA starts to trend back to Pre-COVID levels.”(意为:预计2022年大多伦多地区人口增长将恢复到疫前水平,市场环境将更紧张)。

最后一个原因,或许是投资渠道狭窄。加拿大的股票市值只占全球股市的3%,一些投资者认为 ,螺丝壳里难做道场,加上投资房市的成功故事,吸引了更多人涌入房市。这个选择的背后,多少有些无奈。

房价持续上涨,狂欢背后已有了危险的气息,因为涨势已脱离了加拿大经济的基本面。CMHC首席经济学家Bob Dugan的看法颇具代表性:“我们看到价格加速上涨,估值过高,这增加了加拿大的脆弱性,希望我们不会看到房价大幅下跌。”

事实上,加拿大各级政府都在推动平抑房价的政策。在不久前的联邦选举中,房价是最吸睛的话题,特鲁多在竞选中承诺,将建造更多房屋及打击掠夺性投机者。但这些措施的效果如何,既有待检验,又不断遭到业内质疑。至于各地省政府在住房可负担性问题上的表现,根据独立调查机构Angus Reid Institute的一项调查,至少52%的省民表示不满,认为当地省政府做得不够好。

引人深思的是,在Angus Reid Institute这项针对5000名加拿大人进行的调查中,当问到希望房价继续上涨还是下跌时,看法出现了明显分歧:39%的人希望房价下跌,22%更希望平均房价暴跌(指跌幅超过30%),但希望房价继续上涨的比例却高达40%!

多伦多房市,这个坚硬的泡沫,希望不是邓紫棋歌中那个“在雨下的泡沫,一触就破”,希望当有一天潮水褪去,无人裸泳。

(作者系旅居加拿大华人作家)

以上文章发表的言论,仅代表作者个人观点,不代表证券时报立场。

(责任编辑:张泓杨)
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