土地周报 | 土地成交量价双双下跌，南京第三轮集中供地清单出炉（10.18-10.24）

2021年第43周

10月18日-10月24日，由于本周仅长沙、西安完成了集中土拍，本周重点监测城市成交建面大幅回落，土地成交价格也因优质地块成交占比明显下降而环比大降。供应方面，南京于本周发布了第三批集中供地信息，竞拍要求也较第二轮进一步优化，包括放宽企业参拍门槛、提高租赁建设要求等。

土地政策

住建部再推租赁市场发展

南京第三批集中供地放宽参拍房企资质

10月21日~22日，住建部在福州市召开发展保障性租赁住房工作现场会议。会议提出，充分利用《意见》明确的各项土地支持政策，引导村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业、房地产开发企业等积极发展保障性租赁住房，注重实现职住平衡。这一点在南京第三批集中供地竞拍要求中也有体现，此次集中供地，南京加大了租赁宅地的供应，并且对租赁住房建设、出租要求也明显提高。此外，受第二批集中土拍热度降低影响，南京在第三批集中土拍中也放宽了参拍企业的资质要求，资质降低为三级及以上。

土地供应

供应建面环比回落

南京第三批次集中供应61宗地

供应方面。由于本周仅有南京发布了集中供地公告，重点监测城市的供应建面也因此较上一周明显下降，总供应建筑面积达1193万平方米。重点城市集中供地方面，南京此次共推出了61宗住宅用地，总出让面积达274万平方米，建筑面积超过500万平方米，起拍总价482.86亿元，热点区域河西、南部新城、鼓楼滨江等也均有多宗优质宅地挂出，预计将于11月25日出让。非重点城市方面，常州的供应量最高，达107万平方米，出让区域多集中在溧阳。

土地成交

本周成交量价环比下降

长沙、西安二轮集中土拍收官

成交方面，受集中土拍城市数量减少影响，重点监测城市的土地成交规模较上周明显缩减。具体来看，重点监测城市总成交建筑面积为922万平方米，同环比降幅均在四成以上；成交金额也随之降至390亿元，环比下降77%；价格方面，受主力成交城市结构变动影响，本周平均地价大幅下跌，成交楼板价达4237元/平方米，环比下降61%，同比亦有6%的降幅。

各能级城市方面，在高能级城市成交量大幅缩减的影响下，三四线城市重回成交主力位置，成交占比上升至53%。具体来看，一线城市中，仅上海有3幅商办用地成交，其余城市均无土地出让。二线城市中，集中土拍的长沙和西安成交量相对较高，均超过了100万平方米，其中长沙共成交10幅地，均为二轮集中出让地块，最终10幅地均以底价成交，收金88亿元，龙湖、金茂等房企有落子。重点监测的三四线城市中，台州、湖州成交量相对较高，均超过了50万平方米，其余城市成交量维持在低位。

市场热度

溢价率延续低位运行

东莞、金华等热点三线亦有地块遭遇流拍

成交溢价方面。受主力成交城市长沙、西安土拍低热影响，本周重点监测城市的溢价率再度回落至1.5%的低位，较上周下降了1.5个百分点。聚焦到城市层面来看，本周集中土拍城市为长沙和西安，两座城市的土拍热度均较低，其中长沙二轮土拍计划出让的29幅地中仅有13幅地入市开拍，最终10幅底价成交、3幅流拍，土拍热度较首轮骤降；西安也不例外，除2宗地摇号成交外，本周成交其余地块也均以底价成交，平均溢价率仅为3%。

自8月份以来，在土地供应侧调控持续深入、房企资金链压力增加等多重因素的影响下，重点监测城市的土拍热度不断降低，流拍率持续高位运行，本周亦再度上升至35%以上的高位。从流拍地块所在城市来看，东莞、金华、温州等多个热点三线城市也均有地块遭遇撤牌和流标，土地市场热度较此前明显降温。

周度TOP5

底价成交成为主流

部分优质地块价格出现下跌

受房企投资意愿明显下降影响，热点三线城市的土地市场也迎来了大降温，溢价成交地块进一步减少，即使是核心位置的优质宅地，最终也多以底价成交。如本周成交总价TOP5地块均为底价出让，其中有两宗地被地方国企托底，市场热度秋意甚浓。

在土拍热度降温下，部分热点城市的优质用地价格出现下降。如单价TOP5中的丽水城东双湖核心区域地块和金华金东区多湖宅地，均是区位优越的住宅用地，但最终两宗地均为底价成交，成交楼板价也均较周边此前成交同类型地块的价格出现了一定程度的下降。

重点地块点评

绿地联合合景泰富底价竞得

台州黄岩区北城街道地块

地块分析：

在大部分重点城市二轮集中土拍收官的影响下，本周入市优质高价地块明显减少。其中，本周成交总价最高的地块为台州黄岩区北城街道商住地，计划打造超高层地标项目。最终，该地块由绿地联合合景泰富以底价竞得，成交总价为20.6亿元，平均楼板价为3498元/平方米。

据地理位置来看，该地块位于黄岩区城北板块，临近永宁江，位于祺祥街两侧、二环东路西侧交叉口，地理位置较占优势，交通便利。随着品牌房企的入驻，项目周边居住氛围也逐渐浓厚，配套设施也正在完善：商业方面，项目附近以周边社区的底商为主，2公里内还有吾悦广场、新世纪广场等商业综合体，并且地块还自带一定商业体量，未来商业资源会更加丰富；教育方面，地块方圆2公里内有黄岩区镇东小学、北京师范大学台州实验学校等优质资源。周边楼市方面，目前地块周边有多个在售、待售项目，平均售价在1.5万元/平方米左右；就此来看，项目未来入市有一定的竞争压力。

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