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前两天去福永考察，发现了一个很有意思的楼盘——中粮凤凰里。
虽然身处福永这个在深圳不算突出的板块，但中粮凤凰里曾经可是一个全国知名的楼盘！
而让它声名远扬的原因是——业主抱团涨价
在楼市调控放松的2019年年底，中粮凤凰里的业主群曾流出一则《告凤凰里全体业主书》。
公告书的中心思想是：
业主不要低价挂盘，急卖的建议最低挂牌价5.5万/㎡，
不急卖的业主要求挂牌价以5.6万/㎡至6.5万/㎡为界。
低于此价格的业主，即刻收盘
在公告书的字里行间，能感受到业主们对于挽回房产价值的恳切，但实质上，业主们是在以资产保卫战为名，联合抱团抬高房价。
因为从当时的情况来看，前11个月，凤凰里的成交均价只有4.7万/㎡上下。虽然当时11月份有豪宅线取消的政策利好，但再怎么有利好，也不至于让4.7万/㎡的成交价格一下子跳到6万/㎡。
这不是资产保值，这是靠资产掠夺财富。
涨价后的房源 图源：楼市大事
业主操盘房价的事，在深圳不算新鲜，但如此明目张胆发公告且受到这么多人关注的，中粮凤凰里是第一个。
枪打出头鸟，事情闹得这么大，肯定会引来官方的关注。
随后官方马上发出文件：
宣布暂停中粮凤凰里网签，并发布了凤凰里的二手房交易风险告知书，业主确需交易的，要到宝安住建局签署交易风险知晓书。
各大二手房平台上，二手房源全部下架，新房源上不了平台，凤凰里直接被打入冷宫。
经过这一轮抬价之后，从此，凤凰里算是被打上了杀猪盘的标签。
接近两年过去，现在凤凰里的房产交易已经恢复正常，但从我们考察价格的情况来看，凤凰里作为一个次新盘，与其他次新盘相比，价格明显更低。
同样是89㎡的三房，凤凰里的市场价在680万左右，而其他次新盘，比如星航华府、万科金色领域都已经到了700万以上。
业主作死联合抬价之后，最后价格反倒低于其他楼盘，也着实讽刺。
既然提到了，我们就来细讲一下凤凰里的价格。
凤凰里形成今天的价格，总结来看我认为有4点因素。
第一点，官方打压。
凤凰里业主自作孽之后，确实受到了官方的“特殊待遇”。
这个特殊待遇，在政策上体现最明显的就是指导价。
我们比较一下福永各个次新盘的指导价就能看出来，有黑历史的凤凰里被“打压”了。
凤凰里的建成年份是2016年，在福永，楼龄这么“年轻”的盘不多。
楼龄较为接近的是2015年的星航华府，指导价5.2万/㎡；
另一个2016年的次新盘是怀德峰景，因为在卖的房源很少，所以关注度比较低，但指导价也要6.1万/㎡
而凤凰里现在的指导价，和2019年的成交价一样，只有4.7万/㎡。
直接忽略掉整个2020年的涨幅和成交，把价格钉在2019年，官方打压的意图可以说是很明显了。
而且不仅是同楼龄的楼盘，就连几个楼龄相对老一些的楼盘的指导价都比凤凰里高。
2010年的金域豪庭三期，指导价为5.8万/㎡；
2013年的怀德公元，指导价5.3万/㎡
2010年左右的万科金色领域，指导价5.2万/㎡
指导价被拉低，再加上业主联合抬价的黑历史，肯定会影响到买家的预期，最终这个预期也会反映到卖家的报价上。
官方打压的另一个表现在于——凤凰里的二手挂盘量大。
根据链家平台的数据（截止到10月18日）：
中粮凤凰里共1338户，挂盘房源56套；
星航华府一期+二期共2267户，挂盘43套；
金域豪庭一期+二期+三期共1663户，挂盘53套；
万科金色领域共1513户，挂盘39套；
怀德公元1159户，挂盘21套
不难看出在福永的次新盘中，凤凰里的挂盘量是最多的。从一定程度上说，这也是业主信心被打击之后派生出的现象。
毕竟好事不出门，坏事传千里，凤凰里的负面名声短时间很难扭转，不少业主考虑尽快换房置换也是人之常情。
第二点，凤凰里处在不好的地段。
从地段上看，凤凰里最大的硬伤在于城市界面。
上图是我在凤凰里看房的阳台上拍的图片，从图中就可以看到，放眼望去，楼盘周边都是老旧低矮的厂房和待拆迁的旧楼房。
虽然当地中介和我说，楼盘周边的地都已经被中粮拿下准备旧改，但即便是改，恐怕也要5年以上的周期。
第三点，缺商业。
而且除了界面之外，凤凰里附近也没有大型的商业，楼盘周边只有普通的底商和小商场。
好一点的商业，得去到怀德公元旁的益田假日天地，即便开车过去也要15-20分钟，
第四点，交通不方便。
凤凰里刚好在两个地铁站中间，最近的地铁站是11号线的桥头站，步行时间大概12-15分钟；远一点的塘尾站，步行也要17分钟左右。
就连当地中介在和我们看房的时候都和我们说，住在凤凰里有辆车会比较方便......
调控收紧之后，刚需们买房更看重的是居住属性，处在一个缺商业、界面混乱、厂房扎堆的地段，凤凰里的业主在报价的时候肯定也没有什么底气。
最关键的问题：凤凰里能不能买？
对于想要在福永买房的人来说，一定的预算下，最重要的是看凤凰里和同区域其他几个次新盘的对比。
首先，福永当下最受欢迎的5个次新盘是：
中粮凤凰里 怀德公元 万科金色领域 星航华府 金域豪庭
根据福永的现实情况，我觉得这几个盘有3个维度作比较。
第一个维度是交通。
交通比较的关键因素是和地铁的距离。
5个盘中最靠近地铁站的是金域豪庭，距离11号线的福永站只有7-10分钟的步行距离。
星航华府最近的地铁站是1号线的机场东，但步行时间达到21分钟，不属于正常可步行到达的距离。此外，正在建设的12号线的兴围站就在附近，未来有地铁的预期。
凤凰里前面讲过，最近的地铁站是11号线的桥头站，步行时间大概12-15分钟；
怀德公元周边没有地铁站；
万科金色领域也不靠近现有的地铁站，但靠近未来12号线的福围站，直线距离只有500多米。
交通排名：金域豪庭＞星航华府＞中粮凤凰里＞万科金色领域＞怀德公元
第二个维度：地段位置
5个盘中，星航华府处于板块的边缘，但最靠近宝安和南山的核心区，而凤凰里离核心区最远。
其余的3个盘里面，万科的盘靠近机场、怀德公元靠近板块的中心区域，配套比较完善，界面也更好；金域豪庭最靠近地铁，但周边的界面比较老旧。
怀德公元周边的界面
地段上排名：星航华府＞怀德公元＞金域豪庭＞万科金色领域＞中粮凤凰里
第三个维度：商业配套
怀德公元的商业配套最好，楼下就是益田假日天地和天虹；其次是星航华府，也配有天虹商场。
其他三个盘都没有大型商业。
商业排名：怀德公元＞星航华府＞万科金色领域＝中粮凤凰里＝金域豪庭
综合来看，星航华府和怀德公元较为突出，中粮凤凰里和金域豪庭、万科金色领域稍稍逊色。
在福永的次新盘的竞争中，中粮凤凰里并不突出，从未来考虑转手的角度来看，中粮凤凰里其实不是福永最好的选择。
当然，从我们现场考察的情况来看，中粮凤凰里的楼龄比较新，品质也很好，如果对周边配套和界面不在意的话，以稍微低一些的价格买来住也是一个可考虑的选项。
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（责任编辑:张泓杨）