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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

武汉二次土拍严重内卷:没人接盘,那就自产自销?

10-18 赢商网
语音播报预计25分钟

“武汉第二批次集中供地起拍价均有所提高,经过竞自持、装修等组合手段后获地难度和成本增加。

中心城区起始价提升幅度大,无法满足公司投资指标要求,远城区市场存量大,去化缓慢,难以满足现金流要求。

前期跟进土地出让价大幅提升,大大增加了未来市场预期的压力,在“房住不炒”政策基调和当前市场环境下,预期实现难度大。

综上,建议放弃参与武汉第二次供地。”

这是武汉第二轮土地挂牌后,一家央企武汉投资负责人给集团的汇报综述,而这一幕也预示着武汉第二轮土拍的结局,无一家央企参与的“武汉土地盛宴”。

深度内卷

10月12日,武汉第二轮两集中划上句号,此次供地共推出房地产用地49宗,经过9日、10日和12日的三场揭牌,共40宗用地顺利成交,成交土地总面积245.94公顷,规划建筑总面积576.78万平方米,成交总金额347.79亿元;另有3宗土地流拍,6宗土地因交易异常予以撤牌。

地方国企倾巢出动,兜底护盘。成交的40宗地,9成以上被地方国企拿下,其中各区一级平台公司拿下约5成地块。通过企查查穿透公司股权,可以发现这些拿地的公司大多为土地整理方和出让主体方……

有媒体评价武汉第二轮土拍:没人接盘,那就自产自销。

武汉第二轮土拍供应前,提出:引导市场从价格竞争向质量竞争优化,从土地供应的源头提升建筑品质,促进城市建设高质量发展。在经过多轮讨论、上会、决议后,启用“限地价、限房价、竞品质”方式,将提升品质作为核心目标,然而还未登场便谢幕。

根据网络成交出价及揭牌时间显示,除一宗进入竞价环节,其余地块均在1分钟内成交,这一情景也是武汉近五年来第一次出现。

有投资负责人表示:这是我经历的最冷清的一次土拍。

而这样冷清的土拍并非武汉独有。

9月17日,沈阳经历了一场史上成交速度最快的土拍,仅1小时19宗地块出让,其中14宗底价成交。合肥,原定9月17日开拍的17宗地块,临开拍前宣布其中9宗地块延期到月底挂牌出让,其余8宗仅1宗出发摇号,其余全部底价成交。

……

第二轮土拍从无锡开始,几乎都是一样的结论,开发商选择:躺平。包括上海、北京也有多地块无人竞价出现。

市场趋冷,供需失衡

武汉第一轮土拍有多火热,第二轮就有多冷清,而两者之间相隔不到100天。这中间发生了什么?特别是在第一轮土拍中高溢价拿地的企业经历了什么?

5月起,武汉市从新房监管、土地供给改革、城市更新等方面出台细化调控,但房地产政策环境相对宽松,主要以规范和完善市场秩序为主,降低落户门槛刺激刚性购房需求,公积金提取新政进一步放宽,业界纷纷表态,此举对楼市将产生一定利好。

武汉二次土拍严重内卷:没人接盘,那就自产自销?

来源:武汉克而瑞

面对如此温和的政策,武汉楼市的销售给出了更生动的答复。

进入7月后,武汉供应量持续增长,9月里武汉供应量突破240万方,同时成交量逐月下跌,9月成交面积与2020年6月持平,这也是近年来武汉的成交新低。

武汉二次土拍严重内卷:没人接盘,那就自产自销?

?数据来源:武汉克而瑞

9月楼市供应增加,去化速度持续放缓,截止9月底,全市新房存量仍有1967万方,去化周期11.5个月,也是近年来的库存新高,去化压力不言而喻。

武汉二次土拍严重内卷:没人接盘,那就自产自销?

房企促销手段也可以看出总体市场严峻,最具代表性的如:保利青年荣耀率先调价,为防止业主闹事,保利采取换新案名的方式,价格直降3000元/㎡;其次也有项目为拉开区域差异,采取精装改毛坯、毛坯改精装等方式;也有用渠道特价、工抵房等方式降价的……一切的目的只为降低购房门槛,促进快速跑量。

龙湖大胆拿地

市场的不确定性给拿地带来了无形的门槛,但火中取栗是房企一贯作风,但这一次他们却一致选择躺平。综合武汉第二轮土拍拿地房企,不仅无一家央企参与,第一轮中参与的企业几乎不见踪影。

无论是第一轮中几乎报名近20宗地的万科,还是第一轮收获颇丰的金地、招商、南山、香港置地,又或者在第一轮土拍中尤为亮眼的中铁置业、恺德……他们一同选择了不参与武汉第二轮土地拍卖。

但同样也有例外,位于江岸区新荣客运站的P(2021)141号地块,以起始价500700万元拿下了第二轮单宗最高价名号,而它背后的故事更是跌宕起伏。

根据网络资料,2021年年初,清能集团、朔商集团和龙湖集团三方共同签署了战略框架合作协议。根据协议,三方将充分发挥各自的资源优势、组织优势、管理优势,实现资源整合和优势互补,互惠共赢,协同推进江岸区后湖大道新荣项目。

3月,武汉市一季度招商引资项目签约大会上,华润置地与武汉市江岸区签订“万象商业综合体合作框架协议”。拟在江岸区后湖板块建设万象商业综合体,项目预计投资规模约100亿元,建成后将对江岸区打造武汉现代商贸中心、丰富解放大道沿线商业业态发挥较高的引领和带动作用。

该项目同样指向位于新荣客运站的P(2021)141号地块,一场暗战在龙湖、华润、江岸区之间展开。

挂牌资料显示,P(2021)141号地块为住宅、科教、公园与绿地、商服、交通服务场站用地,建面约560000平方米,竞买保证金250350万元,起始价500700万元,起拍楼面地价8941.07元/㎡。

25亿报名门槛无疑也是房企难以突破的难点。对于拿下新荣客运站一事,龙湖的回复是:一战到底。无论华润是否与江岸区签下新荣客运站合作协议,龙湖都不会改变自己的目标。华润报名,龙湖与之竞价;华润放弃,龙湖底价成交幸事一件。

这也应证了龙湖近年在武汉土地市场的作风:别人大胆我谨慎,别人谨慎我大胆。

遥想2016土拍

2021年,武汉土地市场在迎来一场土拍盛宴后进入速冻,而这一幕和2016年略微相似又完全不同。

统计数据显示,2016年共成交330多起单价、总价地王。就武汉而言,据武汉中原公布的数据显示,2016年武汉产生了16个地王。同时,这一年,武汉首次进入土地出让金千亿军团,土地出让金额是1067.99亿元。

而这些地王有9成没能在1年后入市出货,彼时甲方最盛行的一句反思便是: “当年我举牌拍地,是相信地价(高)也还能挣钱,但我没预期到政府出了限购政策。”

就在武汉地王频出的2016年,武汉土拍出台了率先推出:一次报价。同时首度启用限价令,对部分地块的最高溢价率做出限制,且在多家竞买方触碰价格红线后,转而进入竞代建、竞规划方案环节。

武汉二次土拍严重内卷:没人接盘,那就自产自销?

然后,土拍新玩法并未抑制住房企拿地热情,随后平安以100.65亿拿下杨泗港地块,成为武汉总价地王。拿下武汉总价地王后,平安退居二线,将开发权分别分给了越秀、金茂、龙湖,项目首开则在3年后,截至发稿日,越秀、金茂仍然在售,2016年拿地至今5年,如果认真计算资金沉淀利息,想必只有平安是盈利的,为何3年才开盘?中间经历了什么,想必只有三家企业冷暖自知。

政策一度收紧,但勇往向前的房企并未止步,继平安之后,武汉本土房企统建以楼面价7500元/㎡拿下沌口单价地王,然而1年后,周边推出地价更低的地块,在市场低迷、资金紧张的年底被不差钱的房企捡漏。

经历了武汉2016地王盛宴后,面对政策房企似乎冷静了许多,但冷静仍旧不是最终答案。正如开篇所写,多宗地价起拍价高于预期,且市场情况不容乐观,后续想象空间不大等多方面造成。

开发商“躺平”赚钱

地价有多贵,看看东湖高新(600133,股吧)的供应。

第二轮土拍中,最具亮点的莫过于东湖高新区流芳板块的P(2021)116,起拍楼面价11002.6元/平。

对比武汉首场两集中,位于流芳板块的P(2021)072号地块,安徽伟星地产击败新城、龙湖,成交价121500万元,溢价43.30%,成交楼面价5915.29元/平。

或许安徽伟星拿下流芳地块后,拉高了区域整体地价,因此在2个月后,板块内P(2021)116登场,起拍楼面价达到11002.6元/㎡,起拍价竟然高出上一轮成交价80%。

当然,安徽伟星仍未退缩,与武汉左岭新城开发投资有限公司鏖战数论,最终以500万败北。流芳板块也跟随P(2021)116站上新高,武汉左岭新城以总价149800万元竞得,楼面地价11747.63元/㎡,溢价率6.77%,成为武汉第二轮两集中唯一一宗进入竞价环节的地块。

武汉二次土拍严重内卷:没人接盘,那就自产自销?

目前,P(2021)116号地块周边在售新房包括美的雅居乐云筑、正荣悦璟台、招商东城华府等项目,均价约16557-18500元/平,想要卖出更高价相比还需一番包装和运气。

同样的情况还出现在汉阳。

武汉第二轮土拍中,P(2021)119号(月湖船院地块)位于汉阳区知音大道以南、华园路以西,地块用地面积4.09万方,地块起始地价185810万元,起拍楼面地价16157.4元/㎡。

对比第一轮土拍中同样位于汉阳二环内墨水湖边的P(2021)049地块,电建地产经过约半小时竞价,最终以总价140530万元胜出,楼面地价15110.75元/㎡,溢价率49.45%。

电建鏖战数论,经过溢价才拿下的土地,2个月后土地再度升值,代表着电建地产躺平便赚得千元土地溢价。

此外还有江岸区的P(2021)127号地块,地块位于江岸区黄石路与京汉大道交叉口以南,与今年成交的P(2021)005号地块相隔不远,彼时P(2021)005经过55轮竞价,最终被越秀拿下,成交价130000万元,楼面地价26530.61元/平,溢价率26.21%,而P(2021)127起始楼面价则达到2.85万元/㎡,虽然该楼面价未达到区域最高价,但半年内地价上涨80%,越秀仍然是“躺平”赚地价。

以上这些也应征了诸多房企投资负责人说的:第二轮土拍起拍价也无法算账,更不用谈拿地策略和预期。

武汉第二轮土拍结束后,有媒体称:推出49宗,最终成交了40宗,如花山、左岭地价低了近千元,说明武汉第二轮土拍十分圆满且好过全国半数城市。以一线城市广州为例,广州推出48宗土地,最终只成交了23宗,而武汉成交率达8成,

真的如此吗?翻看此次成交情况,5成土地由各区一级平台公司购入,我们更关心平台公司购入后,如何开发?

平台公司拿地的渊源可追溯至2014年,彼时一家名为武汉2049的公司,以54.7亿拿下位于汉阳仙山村三宗打包地块,从公司名便可看出背景,带着武汉远景规划的印记,经查询该公司为2013年成立,投资人为武汉市土地利用和城市空间规划研究中心及武汉市土地整理储备中心。这边是武汉市土地交易中心的平台公司,也让大众第一次了解平台公司和一级土地储备公司,它的成立似乎只是为了仙山村三宗打包用地。

仙山村分为三宗地块9个包,合计110万方体谅,是难得一见的百万方项目。拿下仙山村后,2049平台公司引入了:保利等企业,以及产生短暂关联又分开的富力。拿下仙山村到首个项目推盘,中间大约经历了近3年,前文提到那个保利换了新名字降价的项目便是仙山村打包地块之一。

由平台公司摘牌后,找买家联合开发或转让,也是武汉一种主流操作方式,既避免流拍也保证了市场的稳定发展。

地价稳了?

梳理近期政策不难发现,这一轮地价调控始于7月。

7月22日,加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议召开,此次会议强调要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。

同日,住建部房地产市场监管司司长张其光表示,将着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

7月29日,住建部在约谈金华、泉州、惠州等5城时再次提到,要加快建立和完善房价地价联动机制,优化土地竞拍规则。要求地方政府真正确保市场的稳定,尤其是包括新房交易价格、二手房交易价格、土地价格和租赁住房价格等会纳入积极的管控之中。

7月30日,中央政治局召开会议,再次明确,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。

与此同时,网络中谣传着这样一张似真似假的图片

武汉二次土拍严重内卷:没人接盘,那就自产自销?

在22城土地供应系数挂出,不难发现,这一切都是遵循着这份流传的文件而来,文件中清晰表明,溢价率不得超过15%,决不允许通过提高起拍价的方式调整溢价率,否则将公开严肃处理,严格控制城市楼面地价新高。

目前,市场正处于完善稳地价工作机制。地价稳了,才能真正促进房地产市场和金融市场的平稳健康发展。

地价稳了吗?

(责任编辑:王治强)
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