高度不确定的时刻，到了……

　　过去24小时，楼市迎来一场“信息风暴”。

　　一连串的大消息，如同冰雹一样，密集落地、激起无数水花。

　　种种迹象显示，楼市“高度不确定的时刻”到了，对于拥有多套房的人来说，进一步投资需要等学区房、房地产税等“两只靴子”落地。

　　1、房地产税试点要来了！

　　今年第20期求是杂志，发表了领导人题为《扎实推动共同富裕》的重要文章，它实际上是在“中央财经委员会第十次会议上讲话”的一部分。

　　这篇文章3800多字，8处提及了“房”，2处提及了“房地产”。

　　其中最引人注目的表述是：“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”

　　这句话的前半句，跟之前的表态是一致的——既要“积极”又要“稳妥”，什么时候启动立法，尚未可知。反正最近两年不会，十四五末期或许有可能，因为写入了十四五规划。

　　但是注意，在“立法”之后加上了“改革”两个字。这意味着，通过房地产税立法，可能进行一场土地、房屋制度的变革。

　　也就是说：房地产税立法，不仅仅是增加持有环节的税收，还是涉及到房屋土地税收体系的重构。未来交易阶段的税负会降低，持有阶段会增加税负，另外还可能带来土地制度、房屋制度的重大变革。（对此，我会另外撰文论述）

　　“做好试点工作”，是指房地产税的试点。

　　今年5月，财政部等多个部门联合在北京召开了“房地产税改革试点工作座谈会”。这意味着在正式立法之前，先搞试点、积累经验。

　　但随后5个月，试点没有了消息。

　　现在，高层公开向全国表态，要“做好试点工作”。这意味着，“试点工作”应该很快启动，估计应该在半年内，甚至是今年年内会有消息。

　　哪些地方会列入试点？深圳、海南、杭州被认为几率最高。至于从2011年就开始试点的重庆、上海，因为依据的是“老版房产税条例”，征税范围非常有限，所以积累经验不多。估计重庆上海也有可能换个姿势，加入新一轮试点。

　　既然需要试点，那么全国性的立法或许就没有那么急了。

　　我的看法是：试点范围一定要广，大中小城市，每个类别要选3到4个，包括人口快速流入的、人口基本不增长的，人口流失的。只有各个类别的城市都试点，才能真正积累经验。

　　但有一点是肯定的，房地产税不能增加大多数人的负担，否则生三胎、刺激消费，就很难做到了。

　　在教育制度（学区划分、教师交流）面临变革，房地产税即将试点的时候，建议已经拥有多套房的人，投资性购房暂缓，等看明白再说。

　　刚需可以买，改善型需求问题也不大，只要不过分加杠杆。

　　2、承认楼市有一定的投资属性

　　《扎实推动共同富裕》这篇重要文章里，还有一处重要提法：“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入”。

　　所谓财产性收入，就是被动收入(Passive Income)，是不需要花费多少时间和精力，也不需要照看，就可以自动获得的收入。

　　我们常说，买对了房子会带来“睡后收入”，其实就是这个意思。这里，领导列举了三类财产性收入，住房位居第一。

　　住房怎样才能带来被动收入？第一是房价上涨，资产升值；第二是出租获取房租？

　　那么反过来：如果房价持续下跌，老百姓(603883,股吧)会有来自住房的财产性收入吗？

　　当然没有。

　　所以，房价不能趋势性下跌。

　　如果房地产税率很高，让出租房屋的人无法实现合理收益？老百姓会有来自住房的财产性收入吗？

　　也不会有。

　　所以，房地产税率不可能很高。

　　“要增加城乡居民住房等各类财产性收入”，事实上为中国楼市长期向好提供了保障。

　　但话说回来，这不是鼓励你无限制的买房子，尤其是在住房矛盾比较尖锐的大城市。毕竟，国家首先考虑的还是共同富裕。

　　承认住房有一定的投资价值，是有度的。国家不会鼓励过度投资、甚至投机（炒房）。所以，未来大城市很有可能会出台累进制、惩罚性的房地产税率，拥有多套住房的，要多缴税。

　　但如果你在鹤岗、双鸭山拥有10套住房、20套住房，恐怕也未必会有累进制、惩罚性的房地产税率，你的这种行为属于支持地方经济发展。——未来的房地产税率是高度“个性化”的，地方政府和地方人大来决定，关键看住房矛盾是否尖锐。

　　3、央行表态“房贷供求关系将回归正常”。

　　10月15日，中国人民银行召开2021年第三季度金融统计数据发布会。会上，就恒大债务风险化解问题、房地产金融政策、四季度流动性缺口、通胀形势等当前金融市场热点问题作出回应。

　　央行金融市场司司长邹澜对近期房企和购房者获得贷款难度加大，做了如下回应：

　　近期个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为。房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑，这种短期过激反应是正常的市场现象。

　　部分金融机构对于30家试点房企，三线四档融资管理规则也存在一些误解，也一定程度上造成一些企业资金面紧绷。央行和银保监会已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

　　今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额匹配。少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，但房价上涨速度得到遏制、房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

　　“部分金融机构对于30家试点房企，三线四档融资管理规则也存在一些误解”这种表述很有意思。但不管怎么说，最紧张的时候过去了，房企获得贷款的难度有所下降。

　　至于个别收紧了房贷的城市，“房贷供需关系也将回归正常”。

　　所以，央行上述表态跟之前的“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，都意味着政策底出现了。

　　4、央行首次公开谈及恒大

　　对于恒大的问题，央行金融市场司司长邹澜表示：

　　恒大集团的问题在房地产行业是个别现象，经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场的地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。

　　恒大集团资产总规模超过2万亿元，其中房地产开发项目约占60%，涉及到1000多家作为独立法人的项目子公司。近年来，这家公司经营管理不善，未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，造成经营和财务严重恶化，最终爆发风险。恒大集团总负债中，金融负债不到三分之一，债权人也比较分散，单个金融机构风险敞口不大。总体上看，其风险对金融行业的外溢性可控。

　　目前相关部门、地方政府正在按照市场化、法治化原则，依法依规开展风险处置化解工作，督促恒大集团加大资产处置力度，加快恢复项目建设，维护住房消费者合法权益。在此过程中，金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府，做好项目复工的金融支持。

　　央行公开谈恒大问题，有具体数据，有性质判断，有解决路径。这意味着，恒大事件已经进入了实质性“解决”阶段。

　　下一步，就是公布重组方案了。这个估计还需要一些时间。

　　恒大事件有重要进展，对房地产行业是一件好事。

　　5、房企座谈会在北京举行

　　据财联社等媒体报道：10月15日，中国房地产业协会召集10家房企在京座谈，住建部相关官员在会上听取了房企意见。参会企业包括保利、中海、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城及旭辉等10家房企。

　　还有报道说：本次座谈会的规格不低，要求各家公司参会代表为副总裁级别以上。知情人士透露，各家公司代表大体结合各自经营情况及市场现状发表观点，主要诉求集中在希冀调控政策在坚持“房住不炒”的前提下适当松绑，包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。

　　其实最近很多省也召开了类似的座谈会，意见会通过各省住建厅反馈上去。

　　而在哈尔滨，已经出台了“促进房地产市场平稳健康发展”的16条政策，力度堪比疫情爆发之初。

　　下面是我给出的结论：

　　1、种种迹象显示，这一轮楼市调控的政策底已经出现，市场底可能会晚一点，每个城市不一样。

　　2、刚需购房者，或者资金充裕的改善型需求，当前是可以买房子的。首选新房，尤其是有价格倒挂的。二手房可以考虑在年底出手，或者再次全面降准之后。

　　3、投资性购房，尤其是购买第三套、第四套、第N套房的人，要意识到目前是“楼市高度不确定时刻”。主要是两大不确定，

　　第一，学区房政策的不确定，目前深圳、北京正在全面推进大学区、教师交流轮岗，这会改变学区房的逻辑，重构房价地图。在政策没有落地之前，有很大的不确定性。

　　第二，房地产税试点要来。虽然涉及的只是少数城市，但怎样征税、税率多少，有待明确，影响也会比较大。

　　只有这两个不确定因素“尘埃落地”，才能避免“盲人骑瞎马，夜半临深池”。

　　我们长期看好“有显著人口增量的、高级别城市”的优质不动产，但在政策不明确的时候，也要学会观望。

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