之前，住建部等8个部门曾经发文要求整治规范房地产市场，力争3年实现地产市场秩序明显好转。
多部门出击，阵型很齐，声势很大。
但看到这个新闻的时候，说实话，我已经麻木了。
因为过去一年，无论是新房还是二手房，楼市调控政策已经够扎堆了。
效果如何呢？只能说见仁见智。
大家对调控的态度，和吴亦凡粉丝对吴亦凡的态度，其实是一样的。
开头总会有一种莫名的期待，但结果总是让人失望。
说白了就一句话：恨铁不成钢。
但说老实话，对调控期望太高，说明这些人压根不懂调控。
大家嘴上都在谈调控，但绝大多数其实都是在胡乱逼逼、瞎分析，调控到底是什么？没有多少人搞得明白。
楼市，为什么要调控？调控的逻辑是什么？
调控为什么没有效果？房价为何越调越涨？
我们的楼市真的需要调控吗？
接下来这篇文章，抛开立场，让我们来客观地搞搞清楚调控是怎么一回事！
为什么要调控？调控的逻辑是什么？
对上面两个问题我只给一个观点：
房价的短时间暴涨，是危机的产物；而调控，则是危机应对的结果。
不管你同意或者不同意这个观点，案例已经很鲜明。
最典型的例子就是08年的全球经济危机。
这一次危机追根溯源，源于2007年美国由房地产引起的次贷危机。
进入金融资本主导时代的美国，没有“罗斯福”，无法像大萧条时期一样再来一次“新国家主义”改革，那最后就只能印钞救金融。
大量流动性被释放，随着美元的国际地位流入国际市场，抬高了大宗商品价格。2009年，当时国际石油的价格一年时间就飙涨了71%。
国际背景如此，中国是什么情况呢？
当年，全球需求下降，让极度依赖外需出口的中国马上进入经济萧条，而更致命的问题在于，在消费层面，中国还是一个依赖大宗商品进口的国家....
像石油、粮食、原材料这些大宗商品的需求全是刚需，即便价格上涨，我们也只能吃进高价。
通常，我们把这种吃进高价国际商品的情况称为输入性通胀，输入性通胀之后，又导致物价上涨，消费萎靡。
生产和消费两端受挤压，实体经济必然大受影响。
另一方面，大量流动性以外资的名义通过各种途径进入国内，填补了外贸不景气导致外汇减少的空缺，使得外汇占款数量持续正增长。
外汇占款，就是指为了外资换汇而投入的大量资金，通俗点讲，当一块美元进入中国的时候，为了维持币值稳定，中国一定会按照汇率印发7块人民币对冲，这7块人民币就是外汇占款。
外汇占款持续增加，再加上政府为了保增长，实行宽松的货币政策，导致货币放水，这也就使得中国的广义货币（M2）总量在危机期间不断增长。
货币在增加，实体经济不景气，这个场景是不是似曾相识？
没错，08年的经济危机和刚刚过去的2020年，我们所遭遇的状况是一样的。
经济危机下，实体企业没有办法吸纳资金，只能靠金融部门开拓蓄水池。
这个蓄水池，在美国有股市、在欧洲有债市，在中国就有楼市。
房地产作为最可靠的资本市场吸纳货币，是中国面对危机的应对机制，也是危机后房价短期暴涨的最直接原因。
因此，说房价暴涨是危机的产物，一点不夸张。
2008年经济危机后，中国的房价被经济危机影响跌了一段时间，但从2009年7月开始一直到2010年的6月，期间一直维持同比正增长，最高的时候增长率甚至能到20%。
经济危机时期，虽然能够接受房价上涨，但涨的这么快，不行！
于是，2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”。
四月天颁布的新政，7月份房价就开始下跌。
给一颗糖再打一巴掌，这就是调控的套路，老套但屡试不爽。
说到这，我想我已经可以下个论断：
房价上涨是为了缓解经济危机；而调控就只是用来收拾房价野蛮上涨之后的烂摊子！
从这一点出发，追溯调控的逻辑原点，其实还是经济危机。
这一套调控逻辑，不仅出现在2008年，2015年同样如此。
2014-2015年的经济下滑导致股灾，这之后同样经历了放水、开放楼市蓄水池救市、房价迅速上涨、调控。
不过2015年和2008年不同的是，这次房价上涨的幅度更猛！
以深圳为例，2015年年初，房价只在3万/㎡左右，2016年末，房价已经到了5.5万/㎡，两年时间，上涨幅度超过80%！
去年疫情导致的经济下滑，还是同样的配方，还是同样的味道，具体过程不再赘述，但我想你肯定也看到：疫情之下，房价又涨了一波，调控也如期而至。
调控乃危机产物这个规律，毫不意外地又一次应验。
调控是一剂猛药，但不解决病根。
为什么调控总被吐槽无用，原因莫过如此。
前面我说了，调控是危机的产物，既然是危机的产物，那就决定了它天生带有缺陷。
第一个缺陷，是时间短。
从时间上看，调控通常是短期政策，只适应短期调整，这两年可能执行的很欢，但过了当下的经济周期，马上就放松，一个调控政策通常很难坚持实施超过5年。
第二个缺陷，是只会堵。
从效果上看，调控政策的方向是“堵”而不是“疏”，目的只是为了短期出效果，肯定形成不了长期机制。
打个比方，着火了先泼水，灭火效果可能不会差，但不找火源，不想着提高安全意识，下次火灾遭殃的，可能就还是它。
调控控不住房价的现象循环往复，不过如此。
除了这些小缺陷，调控最大的局限性在于：病根抓不住，动摇不了房价上涨的根源。
地方政府的土地财政依赖，调控解决不了；
货币超发背后的货币政策和金融政策，调控解决不了；
简单的市场供求现象背后，更加实质的收入分配差距问题，调控也解决不了......
调控，控的不是购房者、开发商，就是银行，只管市场参与者，而不改变决定市场主体行为的市场机制，典型的只捡芝麻，忘掉西瓜。
另一方面，作为调控执行的主体——地方政府，既是裁判员、又是运动员。
土地批租出让获取收益的是它，最后执行调控、甚至制定调控政策的也是它。
调控本身无法跳脱出利益群体的影响，甚至直接被利益群体所把握，执行力如何，可想而知。
当下的全球化时代，是金融主导的时代，房产已经不可避免地金融化、货币化。
因此，房地产的问题很大程度上就是金融的问题。
为什么疫情之后，国家对房价这么紧张，就是因为楼市的稳定关系到金融的系统性安全。
但要想维护系统的平稳，只靠楼市的调控是没用的。
解决土地财政的财税体制改革要开展；
明确各类土地产权的土地制度要做出调整；
人民币汇率政策、货币政策，也要配合；
针对学区房、房地产和教育资源捆绑的问题，教育制度的变革，也要提上日程。
相比调控，这些改革更关键、更加能触达楼市问题的本质。
即便完成的难度会很大、博弈时间会很长，但总归是要去做的。
既然就是个辅助，那么楼市，真的需要调控吗？
从应对危机的角度来说，调控有存在的价值。
面对快速的市场变化，调控是快速反应的最佳的措施。
一直以来，调控被污名化，本质上不是调控的问题，而是大家对调控的期待和实际效果有落差。
说来说去，还是那句说烂了的话：调控只是为了维稳，不可能降房价。
只要能够维稳，再怎么骂，该调还是得调。
调控的另一个价值，在于调整楼市中市场经济与民生问题的天然矛盾。
这个天然矛盾具体表现为：房地产市场化之后，容易让住房资源集中在少数人手中，激化底层的民生问题。
这其中，房地产市场化，是市场问题；房地产牵扯到的住房问题，是民生问题。
靠房地产市场自我调节，速度会很慢，结果没保证，还有可能导致民生问题恶化；但如果选择民生，就必须干预甚至破坏市场。
在必须要做出选择的时候，市场和民生之间，多数政府都会选择保民生，调控作为最直接的保民生手段，必然会被使用。
从治理的逻辑上看，给楼市兜底是政府的职责，没有哪一国的政府，会坐视楼市陷入危机不管。
如果没有调控，过度信任市场，放任楼市野蛮生长，那么风险就可能无限放大，甚至爆发更严重问题，香港就是一个例证。
作为最排斥风险的部门，政府先做出调整，总比什么都不干，要更保险。
当然，不调控不行，但调控如果过猛，也会有风险。
在这一点上，比较有参考价值的例子就是30年前的日本。
日本当年刺激内需，房价暴涨，最疯狂的时候，仅东京都的地价就相当于整个美国的土地价格。
资产价格能够买下整个美国，日本人吹泡沫的本事比开奥运会强多了。
随后，日本的“有识之士”开始意识到泡沫这样吹下去不行。
于是开始管控贷款、连续5年加息，加征税收......
激进的货币政策和财政政策多管齐下，最后总算是把房地产泡沫戳破了，但也把经济活力打没了，大量资本逃离日本，经济一蹶不振。
日本政府在房价调控上，放弃了稳定的大前提，酿下了大错，最后造就了日本“失去的30年”。
平成战败的教训，历历在目，我们今天以维稳的心态去进行调控，是必要的。
最后，关于调控，有几句话要提醒一下大家。
调控是跟着经济大气候走的，不要只看它调了什么，控了什么，背后的经济大背景，才是关键；
调控并不解决问题，其根本逻辑是危机应对，楼市出现的问题，不要指望调控；
房地产是支柱行业，房地产周期与经济周期紧密结合，调控维稳是底线思维，没必要污名化，但也不要对调控过于理想化
总结起来，其实就一句话：这个世界很复杂，楼市需要调控保驾护航。
过去30年，调控伴随着中国楼市一路发展，二者相爱相杀的故事，还会继续下去。
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（责任编辑:王治强）