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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

3年募资290亿港元横向并购,碧桂园服务的千亿野心

2021-10-13 公司研究室 微信号
语音播报预计13分钟

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出品|公司研究室地产组

文|曲奇

2.1亿收购安徽诚和物业100%股权后,2021年以来,碧桂园服务对外大大小小的收购已花费了192.53亿。而按照碧桂园服务的野心来看,即2025年公司要实现千亿营收的目标,碧桂园服务对外收购的步伐似乎远未到停止的时候。

年内花190亿用于横向并购

根据公司研究室不完全统计,年初至今,碧桂园服务有7笔收购,可分为3大4小。对富力物业、蓝光嘉宝、彩生活的收购额分别为100亿、48.47亿、33亿,对中梁百悦智佳、长城物业、康桥悦生活、安徽诚和的收购额均在10亿以下。

3年募资290亿港元横向并购,碧桂园服务的千亿野心

碧桂园服务在收购彩生活的公告中表示,收购事项将是对公司业务的补充,进一步扩大业务的规模和覆盖范围,促进小区增值服务及其他服务的发展,尤其是促进商业物业管理的发展,稳固公司在行业的龙头地位。

扩大物业管理规模进而稳固龙头地位,一直是碧桂园服务追求的目标。目前,物业管理行业仍然高度分散,前100强管理规模的市占率才30%左右。碧桂园服务执行董事兼总裁李长江认为,行业远未到高度集中的阶段,对有志于做大做强的公司都有很大机会。

上半年收购蓝光嘉宝后,碧桂园服务的在管面积得到大幅扩充。2021年6月末,碧桂园服务在管面积6.44亿平方米,较2020年末增加了2.67亿平方米。其中,不含蓝光嘉宝的在管面积由上年末的3.77亿增长至4.29亿,净增0.52亿平方米;新增在管面积来自蓝光嘉宝的部分为1.30亿平方米;“三供一业”业务新增在管面积0.85亿平方米。

2020年末,保利物业在管规模为3.80亿平方米,略高于碧桂园服务的3.77亿平方米。但通过收购蓝光嘉宝,碧桂园服务成功超过保利物业,成为国内在管规模第一大的上市物业公司。2021年6月末,碧桂园服务6.44亿平方米的在管面积,相当于1.5个保利物业的规模。

3年募资290亿港元横向并购,碧桂园服务的千亿野心

随着收购富力物业,2021年末碧桂园服务的在管规模将至少再增加0.86亿平方米。同时,彩生活旗下的邻里乐及财信发展(000838,股吧)的安徽诚和也将进一步扩大碧桂园服务的规模。若保利物业等头部物业公司没有大规模并购举动的话,碧桂园服务坐稳上市物业公司中“第一大规模”的宝座难度不大。

3年募资290亿港元

碧桂园服务对富力物业的百亿收购,成为物业史上“最贵”的收购案。而上一个记录同样来自碧桂园服务,便是2021年2月对蓝光嘉宝的48亿收购案。支撑碧桂园服务不断对外并购的底气在于雄厚的资金实力。

2021年6月末,碧桂园服务现金及现金等价物为217.68亿元人民币。有分析师认为,碧桂园服务通过配股融入大量资金,因而用于收购的现金十分充裕。

2021年5月,碧桂园服务公告称,拟通过配售的方式募资104.88亿港元,同时,还计划发行可转债募资50.38亿港元,本轮募资总额155.26亿港元,成为物管行业史上规模最大的一次融资。

碧桂园服务称,所募的155亿港元资金将主要用于未来潜在收并购项目、商业管理服务、资产管理服务、生活服务类新业务的业务拓展、营运资金及企业一般用途。

3年募资290亿港元横向并购,碧桂园服务的千亿野心

2018年上市以来,碧桂园服务已完成3次募资。2019年1月,配售1.69亿股募资19.39亿港元;2020年4月,发行可转债募资38.75亿港元;2020年12月,以配股的方式募资77.5亿港元。上市3年,碧桂园服务从资本市场累计募集了290.9亿港元。

碧桂园服务手里资金充裕,但2021年房地产行业生存环境的变化让部分房企只能忍痛割爱,选择性放弃物业这一优质板块。关于富力物业的收购,李长江说,“可能4月份之前,对方(富力物业)没有这个想法,4月份之后,大的房地产形势发生变化,股东的需求跟过去不一样了,所以就开始谈。”

除碧桂园服务外,近年来头部物业企业均在大举并购,整个行业呈现“大鱼吃小鱼”的趋势。李长江认为,“现在的物业行业相当于09年或者10年的房地产行业,那个时候房地产行业处于群雄逐鹿的趋势。”随着行业不断整合,未来头部公司所占的市场份额会逐步提升。

千亿目标下并购后整合能力待考验

碧桂园服务2020年业绩会上,公司管理层称,力求在2021年到2025年五年内实现“千亿营收”目标,到2025年合约面积将超过18亿平方米。千亿营收的结构大致包括500亿元的物业收入,300亿元的增值服务收入,200亿元的城市服务收入。

2020年,碧桂园服务营收156亿,若要在2025年实现千亿营收,年复合增长率至少要保持在45%以上。

2021年上半年,碧桂园服务收入115.6亿,同比增长84.3%,高增长的部分原因来自蓝光嘉宝。2020年,蓝光嘉宝收入27.34亿,若按2020年上半年的11.7亿收入推算,蓝光嘉宝也至少为碧桂园服务增加了10亿以上的收入,占上半年收入的10%以上。

3年募资290亿港元横向并购,碧桂园服务的千亿野心

根据广发证券(000776,股吧)研报,预计2021年富力物业将为碧桂园服务提供0.86亿平米在管面积,1.27亿平米合约面积,全年为碧桂园服务贡献42亿收入,占碧桂园服务2020年收入的27%。

李长江称,收购富力物业,可以与碧桂园服务在项目的分布上形成互补,特别是在一线城市的业务。除收购蓝光嘉宝服务外,碧桂园服务过往的规模并购主要是一二线城市标的。2020年末,碧桂园服务40%的在管面积位于一二线城市,规模达到1.5亿平米。通过收购富力物业,碧桂园服务将新增0.54亿平一二线在管面积,使得碧桂园服务一二线在管面积突破2亿平米关口。

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不过,对比碧桂园服务与蓝光嘉宝及富力物业的毛利率来看,富力物业的毛利率长期偏低,将富力物业并表之后,可能会略微拉低碧桂园服务的毛利率。

而物业费提价难是所有物管公司面临的共同问题,碧桂园服务能否通过品牌溢价、运营能力、管理能力等方式,提高物业费,进而带动富力物业毛利率有所提升,是碧桂园服务面临的考验。

公司研究室

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(责任编辑:董云龙)
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