怪异的现象出现了。
国庆期间，已经冰冻了一段时间的深圳楼市有了点火花；
国庆七天，深圳的新房住宅成交量达到1081套，同比去年大涨了163%！
要知道去年的国庆正是深圳楼市最火热的时候！
今年的行情不如去年，但成交量反倒比去年高，这确实是有些怪异。
当然，这还不是最怪的，最怪的是——
国庆节假日期间，7天，整个深圳的二手房成交，只有4套！
4套房什么概念？即便是一个三线城市的新盘，一天恐怕也能卖个4套吧。
深圳这二手房的成交量，要开始刷新下限了？
刚开始看到这个数据的时候，我也觉得离谱。
但细细扒一下这个数据，会发现这个“4套”其实很容易误导人。
出现4套的原因有两个。
第一，国庆大家都出去玩了，没有人愿意屁颠屁颠地接盘二手房。
第二，国庆期间，深圳国土局不上班，强制性阻断了二手房网签。
查一下往年的数据，你会发现过去每年的国庆，深圳二手房都没有成交数据，并不是今年搞特殊。
正因为二手房不能网签，所以9月份和10月初的网签要不就是集中堆在了9月底，要不就是堆在国庆后回来两天解决。
国庆期间1号有4套网签，想来应该是1号政府部门强制加班了。
国庆节为人民服务，也没啥毛病。
如果想知道国庆期间二手房的热度，我觉得可以看看过去几年国庆假期后两天，也就是9、10号的网签量：
2018年，网签322套；
2019年，网签546套；
2020年，网签221套；
2021年，网签123套
今年依然是最低，和去年相比跌了差不多50%，
考虑到其中有不少是9月份遗留下来的网签，10月份头七天的成交量，虽然不大可能只有4套，但肯定也是少得可怜。
二手房很凉是真的，只有4套成交是乱扯的。
数据不重要，关键的是数据背后深圳当下的两个楼市真相！
什么真相？
第一，深圳楼市，就只剩下刚需了。
深圳楼市曾经的种子选手——投资客，经过两轮调控“大逃杀”之后，早就被赶尽杀绝了。
剩下的，就只有那些有耐心等名额的买家。
但你放心，这样的人肯定是少数，因为现在的中产，个个都猴急得很，手里攥着钱就像拿着炸弹一样，不花出去不舒服，能等的起的人反倒是奇葩。
深圳楼市里的另一大主力——改善需求，现在也没了。
深圳的改善客，新房积分拼不过刚需，只能在二手房里内卷。
而不少改善客进入二手房市场之后，都要面对一个坎——先卖房才能有资金买房。
现在最尴尬的，就是指导价出台、信贷收紧之后，自己的房子卖不出，看中的房子不降价。
一来一回，改善客又回归原点。
“那还买啥？继续住着吧！”改善客骂骂咧咧地退出游戏。
最后留下来的，就只有刚需了。
而深圳的二手房价格现在又在高位上掉不下来，只有新房在积分和价格上对刚需友好。
刚需选谁？当然是选新房！
所以大家要理解，深圳的新房热度远胜二手、二手房成交跌跌不休、国庆期间新房、二手房成交的大分化，都是刚需选择的结果。
从目前的势头来看，深圳这个月的二手房成交想过千套，恐怕得预先拜拜神。
第二个真相，深圳的买家，正在“退出深圳楼市”。
别看国庆这七天新房逆势成交，但新房市场相比过去，热度差别很大。
最直接的例子就是之前加推的沙井海岸城，入围的最低积分，只要59分，竞争远不如年初第一次开盘。
最新海岸城积分要求
要知道，5月份的时候，福永的兴围华府，最低积分都要60.2分。
这才几个月，小甜甜就变成了牛夫人，曾经全深瞩目的网红盘连机场边的一个小楼盘都不如......
更夸张的还不是这个，更夸张的是:
海岸城的新盘积分，已经是最近积分最高的新盘了，
前海妈湾的领玺二期，最低入围积分53.1分；
光明的星河天地四期，最低入围积分48.8分
龙岗的颐安都会中央花园，最低入围积分39.2分
还有一些盘更离谱，连积分都不用。
这些不用积分的新盘，以前通常都只存在于东部，现在连曾经热盘云集的宝安和光明，都难以幸免。
比如宝安的宏发玺玥华府、前城滨海花园，不用积分
光明的金地峰境瑞府二期，也不用积分。
这些盘要放在年初，60分都还只是入场门槛，70分都不算100%稳当。
这个时候，你就能看出来，市场的信心和情绪真的很重要，没有了信心，曾经最红火的深圳，连刚需都不敢买房。
买家们很默契地集体退出楼市，这是深圳楼市当下最大的危机。
现在的深圳楼市，已经进入买家市场。
买家市场，顾名思义，就是买家占优的市场。
当下，曾经全国最有底气的业主，遇到了本来一盘散沙却因为调控意外地团结到了一起的买家。
以前，从来都是业主联合起来搞个业主群，垄断了定价权，买家暗暗吃亏。
现在，买家们总算等来了最佳反击的机会。
要我说，趁它病拿它命。
只要保持现在的状态，时间过的越久，对买家越是有利。
买家们就算没有买家群、永远一盘散沙、意见永远无法一致。
但你也要明白，现在在二手市场最符合自己利益的做法是：
继续不要买、继续跟着耗、继续和业主博弈。
现在的形势对买家而言是利好。
第一，深圳的新房供应充足。
现在深圳的新房供应量很大，上个月的第二次集中土拍，大家也看到了：
深圳的流拍率全国最低；
22块地中有17块以最高限价成交；
成功拿地的房企都是以国企为主，没有暴雷风险；
限价持续收缩，新房和二手房的倒挂空间变得更大，新房的价格优势在扩大；
市场没有打击房企拿地的信心，保证了未来深圳一到两年内的商品房供应。
只要后续有粮草补上，买家就有这个底气打持久战。
第二，调控的节奏没有慢下来的迹象。
上个月底，央行提出两个“维护”，楼市似乎有回暖的信号，不少人期待着调控能够松绑。
有这个想法的人显然想多了.......
现在吹风要“两个维护”，其实是为了防止楼市和金融过快被打趴下，房住不炒才刚刚有所成效，肯定不会那么快刹车。
而且大家要搞搞清楚，就算是全国的调控都要放松，深圳也不可能放松。
只要调控继续保持力度，买家就还能维持现在的强势。
看吧，接下来二手成交还得继续跌；至于新房，部分网红盘可能会有些人追一下，其他的就看造化了。
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（责任编辑:王治强）