引 言
2021年10月10日，中共中央、国务院印发《国家标准化发展纲要》（以下简称“《纲要》”），为未来15年我国标准化发展设定目标和蓝图。这是我国标准化领域第一个国家层面制定的发展纲要。
《纲要》提出，从基础制造业、高端装备制造、服务业、到绿色发展、城乡建设、对外开放，都将推进完善标准化建设。相比2015年末国务院办公厅印发的《国家标准化体系建设发展规划（2016-2020年）》，《纲要》在服务业标准化中新增了住宅、物业行业的标准化，在社会领域新增智慧社区建设标准化等内容，表明，当前房地产、物业行业标准化的重要性，意在规范行业中出现的乱象。
对于物业行业标准化主要集中于以下2条：
第十七条：推动新型城镇化标准化建设。健全住房标准，完善房地产信息数据、物业服务等标准。
第二十一条：提升保障生活品质的标准水平。开展养老和家政服务标准化专项行动，完善职业教育、智慧社区、社区服务等标准。
一
首份国家层面纲要出炉
物业行业需加强标准化建设
当前，物业行业的约束性政策仍以地方性法规、指导性意见、以及行业内部约定俗成的发展规范为(博客,微博)主，如北京住建委于3月19日印发的《北京市物业管理委员会组建办法》，北京物协、北京物业服务评估监理协会于7月27日联合发布的《北京市住宅小区物业服务成本计价规则(试行)》，海南省人民代表大会常委会于6月1日审议通过的《海南经济特区物业管理条例》。
此次《纲要》出台是国家层面制定的首份提及物业行业标准化建设文件，这是由于：
一方面，当前物业行业发展速度加快，物业企业的服务范围不再局限于为地产企业提供物业服务，已转型介入日常民生服务，如社区团购、助老、养生、旅游等，成为居民消费与服务的重要组成部分。
行业发展速度快、服务范围广也带来相应问题：物业服务企业如何应对不同项目、不同客户群、不同地域文化带来的难题，以更好把控服务品质。如，人员方面，服务意识的缺乏、人员素质良莠不齐、缺乏定期的职业道德培训等。《纲要》提出的标准化建设意在整顿物业行业不规范现象，同时引导企业向上发展。
另一方面，物业企业多以接管关联企业楼盘作为获取规模的主要方式，多数物企的外接项目能力较弱。随地产企业频频暴雷，未来物业企业维持规模增长的方式将逐渐转移至第三方市场，进一步推进物业企业市场化发展的同时，物业行业或将面临“恶意”竞争的风险。行业标准化的提出将在一定程度上避免风险的发生，助力行业树立良性发展氛围。
住建部等8部门也于7月出台《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出力争3年时间，各地政府因城施策重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁及物业服务相关违法违规行为。此次印发的《国家标准化发展纲要》作为延续性政策，再次提出加强住宅、物业标准化建设，也意味着短期内，更多政策将相继出台以健全行业规范标准。
二
鼓励物业多元业务发展
逐步推进行业规范落实
2020年6月以来，中央及地方多次发布政策推动物业企业扩大经营范围，鼓励有条件的物业企业发展“物业+生活”服务、“物业+养老”服务：向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，参与社区应急管理，提高物业服务智能化水平，实现线上线下服务融合发展。
其中，社区养老被多次提及。在人口老龄化背景下，物业企业作为社区居家养老服务的重要后备力量，未来或将迎来更多激励支持及监督管理措施。政策倾向于支持物业企业做大做全服务业务，助力物企挖掘发展潜力，围绕社区内外资源推动增值服务产品研发。
图：中央出台政策列举
资料来源：嘉和家业整理
细读上述政策，不难发现，政府部门在鼓励物业企业发展业务的同时，也在不断加强行业监管力度。针对行业内业委会难成立、物业服务内容不规范，物业企业到期不退场等乱象：
住建部等十部委于年初发文，提出住宅物业管理水平和效能提出要求；
住建部等八部门于7月发文，提出重点整治物业服务中的突出问题；
各地部门亦有效跟进落实，年初以来，兰州、青岛、哈尔滨等多地相继落地物业管理条例，涉及收费标准、业委会组建、物企信用评级等内容，为十部委发文的进一步延续。
图：地方出台政策列举
资料来源：嘉和家业整理
结语
2021年将是物业行业发展的关键节点，也是物业行业由鼓励性政策向监管政策转变的重要节点。
一方面，受规模驱动、业务驱动、地产驱动等三方因素影响，2021年行业收并购金额突破250亿元，推动行业格局加速显现；
另一方面，物业行业服务范围不断延伸之时，物业收费、共有部分收入划分、合同退出等行业问题屡现，加之物业涉及民生服务，人民群众对住房及物业规范发展的诉求愈加强烈。为进一步保障人民权利、推动物业向好向快发展，相关部门也必将在《纲要》推出后，进一步加大物业服务行业标准化建设力度，持续推进政策法规的落地与执行。
在政策制定和后续落实的过程中，物业企业也需发挥自身主观能动性，积极参与物业行业标准化建设的达成。
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（责任编辑:王治强）