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终于，传言要发布二手房指导价的东莞，总算在昨天公布了218个二手房交易活跃楼盘的指导价。
东莞也成为了大湾区继深圳、广州之后第三个公布二手房指导价的城市。
指导价出台后，官方随即奉上解读，重点是以下几点：
1.房产经纪机构、房地产网络信息发布平台挂牌价格虚高二手房住房房源，一律要求下架。
2. 二手住房交易涉及的相关机构，应将二手交易参考价格作为开展业务的参考依据之一
3. 根据房地产市场变化，适时调整二手住房交易参考价格，进一步完善发布机制
其中，第二点中提到相关机构要将二手房参考价格作为开展业务的参考依据，按照之前其他城市的经验，很有可能就包括银行等金融机构。
不出意外，届时东莞的二手房买卖，也将会按照指导价来放贷，而这将会对东莞楼市最大的打击。
现如今，二手房指导价已经成为了全国最成功、最有效的房产调控招数。
就拿大湾区的城市来说，深圳和广州在出台二手房指导价之后，楼市都瞬间冰冻，马上进入下行区间。
东莞再次向湾区两位老大哥学习，楼市恐怕也得步两位老大哥的后尘。
为了这个二手房指导价，东莞也算预热了很久了。
早在年初，深圳刚刚把二手房指导价甩出来的时候，当时就有风声说东莞要马上学习，但最终还是没有学。
后来到了3月份，为了增加交易价格的透明度，东莞住建局尝试过公布热点二手住宅楼盘的交易价格。
这一次公布的交易价格，虽然也有参考的功能，但没有要求银行机构按照这个交易价格来放贷款，力度和深圳的没法比，相当于是虚晃了一枪。
在8月2日，东莞发布的“莞八条”调控政策中，就明确说要“建立二手房成交指导价制度，引导市场理性”。
国庆之前，东莞又开始传出风声要出指导价，但在30号那天，最后只憋出来一个商品住房价格地图。
东莞官方公布的住房价格地图
这个地图搞得很玄乎，但它其实是什么呢？看下这个解释就知道了：
图中参考价将作为“未来住宅用地限房价出让”的重要参考，将更好地稳定市场预期，也有利于房地产开发企业在土地竞拍前核算经济成本，减少金融风险。
简单说，这地图里面的价格其实就是未来东莞各板块的新房指导价，但是这个价格同样仅仅是“参考”，没有强制性。
经过这几轮预热之后，国庆回来第一天，真正意义上的二手房指导价才姗姗来迟。
从楼市调整的必要性来说，要论热度，其实东莞最近的楼市已经冷淡了许多，经过去年7月、今年2月底和8月份这三次大调控，东莞现在已经基本躺平。
但东莞对调控力度的把握，依然很谨慎。
我之前在文章中就说过（点击看原文），东莞楼市的火热，要归功于东莞自己人。
在湾区非一线城市中，东莞最独特也是最可怕的地方就在于它能自己给自己的楼市拱火。
今年上半年，两次调控之后的东莞楼市尤其是新房市场的热度一直没有被完全压下去，直到802出台“莞八条”之后，热度才基本平息。
在大湾区，东莞自身的特点，决定了其楼市可以说是最复杂、最难把握的，也正因为如此，即便东莞调控政策出的最多，但整体效果还是差强人意。
最近国家开始释放楼市调控放松的信号，当大家开始认为东莞会稍微喘口气的时候，东莞官方这时候来了个终极大招。
我想这个信号释放的已经很明显了——东莞的调控，绝不可能在此刻放松。
说回指导价本身，首先先看看这次公布的218个小区的指导价：
按照官方的说法，除了没有楼盘成交量超过10套的谢岗之外，其他镇区都有小区进入榜单。
我随机选择了各大板块中一到两个楼盘当下的挂盘价和指导价进行了对比，发现不同区域之间，挂盘价和指导价的差距幅度并不相同。
首先是主城区的南城，我选了万科金域华府这个盘，链家当下部分房源的挂盘价如下：
万科金域华府挂牌价
可以看到，挂盘价价格在5.4-5.9万/㎡之间，而官方公布这个盘的指导价只有3.96万/㎡，每平米价差接近2万，指导价相比挂牌价降了30-40%左右。
同样在城区的东城，楼盘天骄峰景，挂牌价同样在5.4-5.9万/㎡之间，指导价3.6万/㎡，同样是下降了30-40%。
东城天骄峰景挂牌价
再看另一个房价极点松山湖，保利红珊瑚指导价3.7万/㎡，挂牌价普遍5.4万/㎡，下降了31%。
保利红珊瑚挂牌价
松山湖另一个盘万科虹溪诺雅（松山湖1号花园），指导价是东莞最高，但只有4.3万/㎡，市场上的正常挂牌价在5.4万/㎡左右，降幅同样在20%以上。
万科虹溪诺雅挂牌价
滨海片区，我选了一个长安的长安花园，指导价3万/㎡，市场挂牌价3.9万/㎡左右，指导价降了23%。
长安花园挂牌价
以上这几个区的新盘，指导价至少都比市场挂牌价要少20%以上，而其他区域则不同。
比如东南临深片区，凤岗的卧龙山花园，指导价2.7万/㎡，市场价也基本在2.7-2.9万/㎡之间。
凤岗卧龙山挂牌价
像东部产业园片区黄江镇的锦绣香江花园，指导价2.7万/㎡，市场价也只是高2000-3000元/㎡，低价卖的房源价格甚至还低于指导价。
黄江锦绣香江花园挂牌价
不难看出，主城区、松山湖和滨海临深片区的楼盘，指导价和市场价价差很大，其他片区价差就很小。
而且值得留意的是，像主城区和松山湖的楼盘，有一些单价超过6万/㎡的房源因为政策原因是没有公布的，这些房源市场价和指导价的价差，可能要达到接近50%。
东莞这个情况和深圳很相似，深圳也是西部指导价价差更大，东部比较小，
因此，和深圳集中打击西部一样，东莞指导价最后集中打击的也必然是主城区、松山湖和滨海片区这几个房价高地，而这几个区域，也是过去东莞领涨的区域。
到最后，当东莞人都要面对首付增加3成甚至4成的时候，不仅仅是东莞楼市要深圳化，连东莞的买家也要开始深圳化了。
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（责任编辑:李佳佳）