导 读
商业物业轻资产化已成必然趋势，管理输出及股权合作为重点方向。
☉文／克而瑞研究中心
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榜单解读
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入榜门槛
前三季度Top20内房企租金收入同比上升32%
2021年前三季度内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为40.3亿元和10.4亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了约29.9亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为17亿元，远远超出外资房企Top10的运营收入门槛。可以看出，与稳中求胜的外资房企相比，内房企的商业拓展速度更快。此外，2021年前三季度TOP20内房企的总租金收入同比2020年前三季度上涨了32%，相比2019年前三季度上升18%，整体商业租金规模稳定增长。
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收入结构
外资房企租金收入占比超内房企达93.1%
总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达84.7%，而外资房企则为93.1%。
大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如富力、金茂、碧桂园等房企，其中2021年上半年富力的酒店运营占比达到了82%，而中国金茂这一占比也达到了53%。此外部分企业继续加大长租公寓布局力度，如龙湖冠寓2021年上半年已布局30余个高量级城市，开业房间数已达9.4万间，租金收入实现10.7亿元，未来龙湖将继续坚定发展长租业务，预期每年有超过30%的增长。
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年报季商业规模加速
轻资产战略成为主基调
2021年8月中期年报季期间，不少企业都公布了2021年下半年或未来的商业规划。如龙湖、中骏等在未来的商业项目个数上提出了要求，未来几年龙湖计划每年开业商场10个以上，而中骏则计划每年增加世界城15个左右，以实现2025年100个世界城。除了商业规模，在租金规模上新城及中海也提出了要求，如新城控股(601155,股吧)计划2021年实现商业总收入85亿元；而中海则计划商业物业2023年实现年收入100亿港元的目标。
值得注意的是，在融资收紧及“三道红线”下，房企运营商为了减少有息负债规模，商业轻资产模式愈发成为关注的重点。如世茂股份(600823,股吧)就在中期业绩会上表示，“轻资产是所有的同行未来可能共同选择的发展方向”。截止2021年8月，世茂股份已落地签约8个轻资产管理项目，其中3个是商业运营管理，1个是乐园运营管理，4个商办物业。此外，正在洽谈的有50多个，其中有十几个已进入到实质的洽商阶段。除世茂股份外，大悦城(000031,股吧)控股则表示2021年下半年，轻资产要提效率，保签约。2021年下半年轻资产商业项目确保签约6个，全年目标10个，到2024年末，预计轻资产规模不低于40个项目。
整体来看，当前商业地产从运营持有的重资产模式向输出服务的轻资产模式转型已成为必然趋势。在此背景下，也对房企运营商的运营能力提出了新的要求，若运营能力不足，轻资产模式也更容易受制于合作方，具有一定的不确定性。
4
资管合作下股权融资
宝龙REITs计划登陆港交所
除了轻资产拓展外，更多的房企运营商则转向资金充足的资管机构寻求股权合作。如4月，领展就以27.7亿元收购上海七宝万科广场50%的权益；6月3日，博枫资产又以89亿收购上海悦荟等五个购物中心项目。
其中最大笔交易为6月28日，平安人寿收购凯德旗下6个来福士购物中心的部分股权，交易总金额达到330亿元，为疫情来最高纪录。据了解，出售前凯德集团共拥有9家来福士项目，这也意味着除了上海北外滩、深圳和重庆这三个外，其余的6个来福士项目均有出售。交易前，凯德集团通过私募基金（来福士中国收入投资）持有6个项目约30.7%至55%的持股比例，交易后将变更为12.6%至30%，凯德将继续负责项目的运营及资产管理，而平安人寿将成为新的控股股东，交易预计于2021年三季度完成。此次出售，意味着凯德新的战略大调整。凯德表示“将继续深耕中国市场”，“此次交易回收的部分资金，将用于重点投资数据中心等新经济资产”。
值得注意的是，除了股权合作外，宝龙商业则选择主动RIETs上市。8月27日宝龙地产公告称，建议分拆宝龙商业房地产投资信托基金在香港联合交易所主板独立上市。截至2021年上半年，宝龙房托基金初步包含八个优质购物中心，组合的总楼面面积达74万平方米。八项物业全为位于华东及华中，包括上海奉贤宝龙广场、杭州临安宝龙广场、盐城宝龙广场、宿迁宝龙广场、泉州安溪宝龙广场、青岛胶州宝龙广场、洛阳宝龙广场及新乡宝龙广场。但不同于已先上市的越秀房托、招商局商业房托，宝龙房托基金的持有资产将只专注购物中心。
其实不管是股权融资，还是赴港REITs，都能实现存量物业的真实退出，大幅缩短存量物业回报周期，值得房企运营商积极尝试。预计随着存量时代的到来，商业物业赴港REITs或是与资管机构合作的情况将越来越多。
排版丨鸟姐、太阳、丰杰
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（责任编辑:李显杰）