2021博鳌房地产论坛·特写 房地产行业黄金时代已然过去，白银时代能否持续已经开始摆上讨论桌，甚至有观点开始提出，是否已经来到青铜时代？
判断的正确与否尚需要时间去证明，每一年博鳌房地产论坛，业内金融、经济、资本、地产商们都聚集在一起回顾着，讨论着，预判着。
2021年，这些大咖们已经不再对房地产行业销售规模是否保持增长有所分歧，行业的价值曲线已经改变成为了一种共识。
在9月17日博鳌资本大会的主题讨论会中，几位行业大咖无一例外都认同了过去行业价值曲线的高点在中间，即在建设、销售环节，是土地溢价、产品溢价、品牌溢价。未来行业价值曲线在向两端走，前端的金融、土地，后端的运营、管理。
“前端在融资上的结构设计，使得我们的融资成本更低，我们再通过产城融合获取土地的地价，可能相对来说有一些空间，这是很有意义的事情。”中信和业投资有限公司党委书记、董事长杨劲如是称：“另外就是后端的运营管理价值很大。”
五牛控股管理合伙人马林庆迅速表达了相似的态度，他指出如今的房地产，已经告别了高杠杆、高周转、高收益，三个指标的数据都在放缓。
“但是这三点的变化不代表行业会衰退，现在躺赢做不到了，但也不能躺平，要发现价值。”在马林庆看来，行业必然会发生巨大的分化，这种分化是不同于过去仅仅发生在规模上的分化。
当行业的好坏判断逻辑开始变化，过往经验也就不再适用，资产管理在行业内开始逐步繁荣。而这并不是一项简单的门类，它涉及全生命周期，是投、融、建、管、退各方面能力的考量。
光大安石首席运营官周颂明通过实际运营经验指出，对项目的投资，要求还是比较多，因为涉及机构方面判断、融资成本、运营、涉及改造成本。“怎么创造价值？挖掘价值？另外基金时间不允许太长，所以时间比较重要。”
周颂明指出资管的关键点，随后中信资本房地产部执行董事张平马上进行了补充：“资管并不是后置的，是前置投资前决策就参与进行的过程，投的那一刻，就想能不能通过资管提升价值。”
“行业从增量到存量的转变，未来一定是一个精细化发展的时代，如何破局？其实就是做好资产管理。”张平称：“如何做好资产管理？一是财务指标，二是能源管理，三是租户满意度。”
在这三方面，她认为第一是从被动的粗放式管理到主动精细化的转变，第二个是从物业管理到智慧运营的转变，第三个是从以前只关注B端、租户组合，到使资产管理能实现更大的价值。
事实上，在一群资产管理资深从业者的眼中，要挖掘资产价值是一件非常容易达成一致意见的事情。只是正如住宅市场当初是否要走高周转、高杠杆的问题，各家房企都有着各自的观点，对于资管如今要不要规模，也是各有各想法。
杨劲认为还是要在运营上更多考虑，以如今的物业公司举例：“如果只收物业费，不断地扩大规模，物业有好的价值吗？”在他看来，要在运营上努力地让现金流更好，让收益更高。
“我觉得规模还是蛮重要的。”周颂明抱着不一样的看法，虽然他认为不要盲目的规模，“但是从战略考虑，要么做大、要么就卖掉、要么就是夫妻店，否则是没有竞争力的。到一定规模，是可以降成本的，影响力也不一样。”
马林庆也持有类似观点：“我对规模的话题也比较感兴趣，我觉得大还是比较重要的。”在他看来，在目前，不管是地产还是地产相关的资管金融领域，如果没有一定规模，就不会出现，剩下的机会也不多了。
或许正如建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖所说，房地产行业犹如他来到博鳌会场，秋雨伴同行，到达已是晨光初露，有一种山雨欲来风满楼的感觉。但早上拉开窗帘，望见外面阳光灿烂，湛蓝的海水、洁白的沙滩，迷人的三亚的海岸线和地平线，却突然开朗。
“是行业要变天了，但即使变天，也是变出一片新天。”
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