产继承“秘诀”

作者｜林福明「北京市京师律师事务所遗产继承部主任、首席律师」

提要：

·在现实生活中，房产继承是遗产继承案件的焦点、重点和难点，几乎所有重大复杂的遗产继承案件都与房产有关。

根据中国人民银行调查统计司对2019年中国城镇居民家庭资产负债情况的调查，中国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。也就是说，在财产继承方面，房产是重要部分。

在现实生活中，房产继承是遗产继承案件的焦点、重点和难点，几乎所有重大复杂的遗产继承案件都与房产有关。房产继承的方式包括公证继承和诉讼继承两种途径，公证继承的前提必须是全体继承人对房产继承份额和分割方式均无异议，并能够按照要求提供继承权公证的全部资料和文件，否则，只能通过诉讼继承的途径解决。无论是公证继承还是诉讼继承，都会涉及诸多房产继承的“秘诀”。

继承过户，规定与执行不尽一致

《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人请求登记的，应当提交死亡证明资料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系资料等，也可以提交经公证的资料或者生效的法律文书。

根据上述规定，房产因继承过户登记，要么提供“死亡证明资料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系资料”，要么提供“经公证的资料或者生效的法律文书”，两者具备其一即可。但在房屋继承过户登记实践操作中，绝大部分的房屋登记主管机构只接受当事人提供“经公证的资料或者生效的法律文书”，即房产继承权公证书或者房产继承诉讼法院判决书或调解书，这是因为遗产继承涉及的问题非常复杂。比如，继承人主体资格审查、现有继承人是否隐瞒存在其他继承人、是否存在需要为缺乏劳动能力而无生活来源的继承人保留适当遗产份额的情形、是否存在需要为胎儿保留遗产份额的情形、房产是否涉及第三人权益、房产是否被查封和抵押、房产是否设定了居住权、遗嘱是否有效等专业性问题。

这些问题需要通过各种调查取证，需要大量的证据资料证明，但房屋登记主管机构并不是司法审判机构，没有司法调查权、审判权、裁决权，如果仅凭当事人提供的“死亡证明资料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系资料”就予以办理房屋过户登记，很容易发生侵犯第三人权利的情况。在有些情况下，房屋被过户后会又被卖掉，甚至房屋被卖了好几手，售房款已被花掉或转移，最终导致其他继承人或第三人即使维权成功也无法弥补损失。

先析产后继承

遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，如果房产中涉及其他共有人的，应当将其他共有人的财产份额析出，剩余部分才属于被继承人的遗产范围，由法定继承人或遗嘱继承人进行继承分割。这里的“其他共有人”通常为夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的房产中属于配偶的财产份额、家庭共有房产中属于被继承人之外的其他家庭成员的财产份额，以及房产中的其他形式的共有人，这些“其他共有人”可能是法定继承人、遗嘱继承人、被继承人的朋友同事等。

《民法典》第一千一百五十三条规定，夫妻共同所有的财产,除有约定的外,遗产分割时,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的,遗产分割时,应当先分出他人的财产。

遗产继承案件中，在房产涉及其他共有人的情况下，如果继承人主体包含了其他全部共有人的，在继承案件中可以一并处理，即同时处理“析产”和“继承”，但仅限于诉讼继承的方式，这是“司法为民”和“节约司法资源”的创举，也是目前法院处理继承纠纷案件的主流做法，尤其是北京。但如果房产其他共有人主体超出了继承人主体，也就是房产其他共有人中全部或部分并非继承人的情况下，则通常需要先“析产”后“继承”，分两起案件先后处理。

继承，因房而异

房产继承中，房产类型涉及商品房、房改房、军产房、公租房、宅基地和平房、拆迁安置房、小产权房等，每种类型的房产继承都有其不同的继承条件和要求，必须严格区分。

首先，必须区分各类房产的权属性质。只有被继承人拥有所有权的房产才能作为被继承人的遗产进行继承分割，否则，将造成侵犯第三人的权利。其次，必须区分各类房产的继承方式，有些房产涉及身份资格问题，只能继承房产对应的经济价值。

比如说，房改房和军产房性质的房产，通常只允许法定继承人继承，而不允许法定继承人之外的遗嘱继承人继承房产的产权。这类房产的继承，有经验的公证员和法官在处理这类房产继承之前，都会先征求房产售房单位和军队的意见，否则，即使是出具了公证书和判决书，最终也存在无法过户的法律风险。同时，这类房产继承还应当关注被继承人获得该房产时的指标限制问题，如果在房产继承过户时，被核实为超标，将面临补缴高额超标款或无法过户的风险。

再比如，宅基地上房屋的继承问题。根据《土地管理法》的规定,宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地,农民无须缴纳任何土地费用即可取得，属于福利性质，一般不能继承。但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。因此，根据继承人身份和资格的问题，实践中通常分情况处理。如果继承人是本集体经济组织成员，符合条件的，可以继承取得宅基地上的房屋并因此享有该宅基地使用权。如果继承人非本集体经济组织成员，按照法律规定的“地随房走”的原则，通常可以基于继承房屋所有权而继续使用宅基地，但不得进行翻建、改建、扩建等，房屋无法居住使用或灭失时，宅基地由集体经济组织收回。但是，在目前司法实践中，也有不少地方和法院不支持非本集体经济组织成员的继承人继承房屋所有权，而是由具有本集体经济组织成员的继承人（或该宅基地上其他具有本集体经济组织成员资格的人员）分得房屋，同时给予非本集体经济组织成员的其他继承人合理的经济补偿。如果全部继承人均非本集体经济组织成员，同时该宅基地上又无其他具有本集体经济组织成员资格的人员，则该宅基地和房屋由本集体经济组织收回，本集体经济组织给予继承人合理的经济补偿。

继承人和居住权人的利益冲突

《民法典》物权编的第十四章专门规定了居住权，居住权可以合同方式设立，也可以遗嘱方式设立。居住权人有权按照合同约定或遗嘱内容，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。

设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立，但如果是以遗嘱方式设立居住权的，笔者认为，可以参照《民法典》第二百三十条规定,自遗嘱生效即继承开始时,居住权设立,而不以办理登记为设立条件。如果实行登记生效主义,则继承人拒绝办理登记时，遗嘱设立的居住权将落空,这也违背了遗嘱人的真实意愿。尽管如此，建议通过遗嘱取得居住权的居住权人及时进行登记，使居住权具有公示公信的效果。

在房产继承案件中，经常会遇到要继承的房产被设立了居住权，尤其是以遗嘱的方式设立的居住权。也就是说，被继承人在立遗嘱时，在遗嘱中写明房产归谁继承所有的时候，同时也很有可能会写明该房产由谁居住使用，即被继承人在立遗嘱时为其牵挂的人设立居住权。这里的“牵挂的人”最有可能的是被继承人的配偶，也有可能是需要房产遗嘱继承人继续照顾的或残疾的子女，还有可能是与被继承人（一般为丧偶的情况下）产生感情的其他人（如保姆）等。

例如，张三和老伴共同生育有一个儿子张小明，张三和老伴离婚时分得了一套房产，后张三和李四再婚，再婚后张三和李四共同居住于该唯一房屋内，后老伴李四声明不要张三的任何财产，只要有地方住就行。再婚十年后，为了避免自己百年后张小明和后老伴李四产生财产纠纷，同时为了确保后老伴李四余生有地方居住，张三在立遗嘱的时候，明确写道房产由张小明继承所有、后老伴李四有单独居住权。在这种情况下，在被继承人张三去世后，张小明继承了房屋所有权后将无法使用和出租该房屋，直至李四去世或主动放弃该房屋的居住权。如果李四很年轻（实践中存在可能比张小明还小很多的情况），那么也许直至张小明去世都无法实现该房屋的使用权。由于以遗嘱的方式设立的居住权，通常都是无偿的，这对于房产继承人张小明来说，绝对是一个致命的打击。

因此，在房产继承案件的司法实践中，房产继承人通常会与房产的居住权人协商，双方针对房产归属和居住权补偿进行充分沟通，争取彻底解决纠纷，这对于房产的居住权人来说也是好事，可以避免房产被转让或者居住被干扰等各种担心。通常情况下，第一种解决方案是，由房产继承人“买断”居住权人的居住权，给予居住权人合理的经济补偿。第二种解决方案是，房产归属居住权人所有，居住权人给予房产遗嘱继承人房屋折价补偿款。

第二种解决方案，居住权人获得了房屋的所有权，该权利显然是比居住权更全面的权利。尽管这样可以达到定纷止争的社会效果，但这种方案与被继承人的遗愿并不一致，而且，如果居住权人经济困难，无力支付折价款，则将面临巨额债务或者将来被强制执行的风险，获得了房屋所有权是否真正保障了居住权或切身利益，对于居住权人而言，则应当慎重选择。

法定接受遗赠有期限

《民法典》第一千一百三十三条规定，自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。第一千一百二十四条规定，受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或放弃受遗赠的意思表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。

受遗赠人，指的是法定继承人以外的人，这是遗赠与遗嘱继承的最大区别。继承开始后，遗嘱继承人未表示放弃继承，视为接受继承。而遗赠则相反，受遗赠人到期未表示接受，则视为放弃。这对于受遗赠人来讲，是最大的风险点，除了“六十日内”的时间不算长之外，最关键的在于如何界定“知道受遗赠”这个起算点，这在房产继承案件的司法实践中，至关重要。

关于接受遗赠的方式，实践中，受遗赠人作出接受遗赠意思表示的方式一般认为有以下几种：向法院提起诉讼、向公证机关提出办理继承公证的申请、向人民调解组织提出调解申请，以及向其他继承人或利害关系人提出表示接受遗赠。由于向法院提起诉讼或向公证机构、人民调解组织提出申请，均需要提交申请文件和相关证据，对于一些缺乏法律专业知识和经验的当事人而言，存在一定困难。而向其他继承人或利害关系人提出的方式，也可能因为相对人的反对，从而无法证明已提出接受遗赠的事实及具体时间。我国法律并未明确受遗赠人应以何种形式作出接受或放弃受遗赠的意思表示，以及应向谁作出该意思表示。因此，在法律无限制规定的前提下，受遗赠人能够举证证明已向不特定第三人（如遗嘱的保管机构）作出接受遗赠的意思表示，即应视为完成对受遗赠权的处分。

关于对“视为放弃”的掌握，司法实践中大多采取“宽松”的精神进行处理，一方面是尽量本着尊重立遗嘱人遗愿的原则考虑，另一方面是衡量目前大部分受遗赠人均不知道应当积极作出表示、也不知道该如何做出表示的社会现状。但“宽松”的精神并不等同于不遵守法律的规定，对于房产受遗赠人而言，在以默认的方式接受遗赠的情况下，应当注意以下重要细节，因为这些细节将成为司法机构是否认定“接受遗赠”的重要因素：受遗赠人保存遗嘱的行为；受遗赠人保管房屋所有权证书的行为；受遗赠人居住使用房屋的行为；受遗赠人缴纳房屋物业管理费、水费、电费等管理费用的行为；受遗赠人对房屋进行装修和修缮的行为；受遗赠人进行房屋维权的行为；等等。

继承过户的税费

《契税法》第六条规定，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。

国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题》的批复规定，法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

根据上面的法律和批复的规定，法定继承人继承房产的，免征契税；而非法定继承人根据遗嘱承受被继承人房产的，应缴纳契税。关于契税问题，不分房产的类型，很容易理解和执行，法律规定也已经比较清晰，这里不再做详细分析。

由于目前遗产税还没有正式全面开征，这里只先给大家分析关于房产继承中可能涉及的个人所得税的问题。房产继承过户个人所得税的问题，要分情况区别对待。通常情况下，继承人之间进行房产继承分割的方式主要是两种，一种是按份共有，另一种是实际分割，即部分继承人分得房产而同时给予另一部分继承人对应份额的房屋折价款。第一种方式不涉及个人所得税的问题，第二种方式则涉及个人所得税的问题。

在第二种方式下，如果给予的房屋折价款细节体现在公证文书中或者体现在司法判决中，那么在房屋办理过户时，房屋登记主管机构就会根据这个房屋折价款的条款收取个人所得税，也就是说，相当于获得房屋折价款的继承人把自己的房屋份额转让给了其他继承人，这个所得需要获得房屋折价款的继承人缴纳个人所得税。但在实际征收时，房屋登记主管机构会要求获得房屋产权的继承人进行完税，否则将不予办理过户登记。因为房产继承属于无偿取得，应纳税所得额很高，加上高标准的税率，应纳税额通常都不低。因此，在这种方式下的房产继承分割，继承人之间在协商房屋折价款的时候，或者公证处和法院在处理判决房屋折价款的时候，都应当注意考虑到这个因素，如果对此约定不明或没有判定的，则按照税收法规的规定，应纳税义务人为获得房屋折价款的继承人，即使获得房屋产权的继承人在办理过户登记的时候缴纳了该个人所得税，也应当属于代为垫付的性质，其也有权向获得房屋折价款的继承人主张该税款，这一点应当特别注意，否则将纠纷不断。

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