武汉天地
武汉天地是武汉极具特色的商业地标，也是网红“打卡地”之一。
近日，武汉天地的开发商瑞安房地产（00272.HK）建议分拆其商业投资物业、物业管理及资产管理业务，分拆后的实体以瑞安新天地（SXTD）在港交所独立上市。
成功上市后，包括武汉天地（此处指武汉新天地商业街）、壹方南馆、壹方北馆、上海新天地在内的13项已落成的商业投资物业资产组合，将划入瑞安新天地。瑞安新天地已经递交招股书，正等待港交所聆讯。
瑞安房地产于2005年进入武汉，深耕武汉16年，开发了武汉天地和光谷创新天地两个项目。近期，支点财经记者通过采访业内人士，实地走访，分析年报、招股书等，探析瑞安房地产分拆商业项目上市背后，是在下一盘怎样的棋。
分拆上市，意欲何为
瑞安房地产是一家总部位于上海的港资房企，在上海、武汉、南京、佛山、重庆多地持有物业，其麾下的“天地”系列商业综合体较为知名，其中最闻名遐迩的当属上海新天地，以石库门建筑历史重建区为基础，改造成上海最有活力的商业中心。
9月13日，瑞安房地产宣布，拟分拆集团的商业投资物业、物业管理及资产管理业务在港交所独立上市。据公告，瑞安房地产分拆的业务将由瑞安新天地营运。上市后，瑞安新天地将继续作为瑞安房地产的附属公司，瑞安房地产仍然是其控股股东。
瑞安房地产表示，分拆上市之后，瑞安房地产与瑞安新天地将作为两个独立的上市公司发展，两家公司拥有不同的业务模式、发展战略和投资理念。
其中，瑞安房地产将继续把业务重点放在规划及开发大型综合用途社区及物业，以及这些社区中已开发物业的销售。瑞安新天地则负责商业投资物业。
瑞安新天地招股书显示，2021年上半年瑞安新天地实现营收13.77亿元，净利润4.74亿元，毛利率75.5%，收入主要来自于租金、物业管理费等。
截至2021年6月，瑞安新天地总建筑面积约为200.52万平方米，52.7%位于上海。根据房地产咨询公司莱坊的独立估值，瑞安新天地物业总值为531.35亿元，其中71.9%来自上海。
瑞安董事会认为，瑞安新天地独立上市，将提供一个可以实现和评估其商业物业及配套业务估值的独立平台。股权投资者能够投资一个主要位于上海的纯商业物业组合，从而释放瑞安新天地的商业物业组合价值，进而为瑞安房地产创造更大价值。
从财务角度来看，双方能在资本市场及借贷方面拥有单独的集资平台。也就是说，未来瑞安新天地可以独立筹集更多资本，而无需依赖瑞安房地产。
记者了解到，这并非瑞安房地产第一次有意分拆商业项目上市。2012年、2015年瑞安房地产都曾提出过分拆上市计划，后来计划搁浅。2016年，瑞安房地产表示，当下安排上市“并非充分反映其资产价值的最佳方式”。
为何在此时重启分拆上市？
或是因为，现在是能体现其估值的好时机。近年来，房地产市场从严调控，融资通道不断收紧，不少房企纷纷分拆旗下商管板块上市。据不完全统计，2019年以来，宝龙商业、合景悠活、华润万象生活、星盛商业、越秀服务、中骏商管等成功上市，万达商管也已提交IPO申请。
贝壳研究院商业地产分析师郑中认为，与住宅物管相比，商管业务毛利更高，加上位于核心商圈的商业物业较为稀缺，近年来估值不断走高，因此近期多家房企谋求商管部分分拆上市，向轻资产输出转型。
鲸平台智库地产专家严跃进对支点财经记者表示，“分拆是行业发展趋势，若不分拆，房企的商业地产板块将面临较大压力。分拆上市是企业在反思既有资产结构后作出的优化调整，瑞安分拆上市可以进一步培育、发展新天地品牌。”
上海新天地
轻资产转型
瑞安房地产于1996年进入内地市场，早期大量布局旧城改造和商业地产。1999年动工、2002年开业的上海新天地一炮而红，成为用商业运作提升区域价值的标杆项目。随后，瑞安接连打造武汉天地、大连天地、重庆天地、佛山岭南天地，同时也开发了上海翠湖天地、瑞虹新城等高端住宅项目。
动辄百亿元的资金投入和长回报周期，使得瑞安房地产资金压力倍增。2015年，瑞安房地产净资产负债率一度高达81%。
为了加快周转率、降低负债率，2015年，瑞安房地产正式提出轻资产战略，开启了一连串“瘦身”行动。一方面，通过出售成熟商业资产回笼资金，降低负债率；另一方面，与资本构建合作关系，使得资金来源多元化，降低资本开支和财务风险。
此后，瑞安房地产接连出售上海企业天地写字楼1-3号、大连天地、上海创智天地及杨浦物业49%股权、上海瑞虹新城21.4%股权及重庆天地79.2%股权等多处物业。
在2021年3月的业绩发布会上，瑞安房地产董事总经理、财务总裁兼投资总裁孙希灏表示，“过去五年轻资产战略顺利落实。”推行轻资产战略，使得瑞安房地产负债率一路降低，2020年净资产负债率维持在45%左右。
今年7月，瑞安房地产向佛山市禅城区归还岭南天地项目7号及8号土地，获得补偿资金26.53亿元。
值得注意的是，伴随轻资产战略转型，瑞安房地产的土地储备逐渐减少，营收也随之下滑。截至2021年6月，瑞安房地产土储为860万平方米。2018-2020年，分别实现营收248.41亿元、103.92亿元、45.97亿元。有投资者指出，公司发展过于保守。
对此，瑞安房地产董事会主席罗康瑞认为，公司拥有足够的土地储备，“过去两三年比较保守，主要是因为大形势和国际环境很复杂，所以投资比较谨慎”。
严跃进告诉记者，瑞安房地产在拿地等重资产方面，确实不能和一些高周转的房企对抗，但公司拥有非常强的品牌效应，所以会更加注重资产运营或品牌管理等轻资产战略。“从经营层面看，瑞安房地产此前确实步骤略慢，后续若是轻资产战略转型到位，应该会在盈利等指标上得到积极反应。”
在中指研究院华中市场研究中心主任李国政看来，如果按照传统房地产行业的评估逻辑，瑞安的土地储备确实偏少，“不过瑞安的城市更新口碑已经建立，不少城市乐于与其合作，如果未来想加大扩张，应该也是游刃有余”。
2021年上半年，瑞安房地产实现收入119.77亿元，同比增长726%。正如罗康瑞所述，瑞安房地产已经加快了投资脚步。2021年上半年，瑞安房地产与英国基金Grosvenor完成了位于南京中央商务区地标物业国际金融中心的收购，双方各占50%权益。6月，瑞安房地产与上海黄浦区国资委达成合营协议，各出资50%共同开发上海太平桥项目。
瑞安房地产2020年土地储备及收入情况
深耕武汉16载
对于瑞安房地产在武汉的发展，李国政认为是“慢工出细活”。从2005年进军武汉至今，瑞安房地产只开发了武汉天地和光谷创新天地两个项目。
2005年，瑞安房地产取得武汉市江岸区永清地区重建项目的发展权，将项目命名为“武汉天地”。参照上海新天地模式，打造集住宅、办公楼、零售、餐饮、娱乐等多功能的市中心综合发展项目。
据当时武汉瑞安天地房地产发展有限公司项目总监、现任瑞安管理及中国新天地执行董事张斌回忆，彼时永清地区给人的印象是破落、萧条，团队花了两年时间寻找武汉的城市特色，将武汉人的生活习惯、文化积淀融入项目中，并保留了部分历史建筑。譬如，武汉天地商业街区的户外美食街，灵感就源于武汉的小吃文化。
李国政指出，武汉天地在武汉开创了先河，将老城区打造成低密度、开放式的社区商业，与当时最流行的盒子式商业有显著区别。
2016年购物中心壹方南馆开业，项目聚焦年轻、时尚客群，定位为国际风尚购物中心；2019年壹方北馆开业，主打亲子客群。
值得一提的是，武汉天地非常注重品牌的更新迭代。自2020年以来，武汉天地引进了茶颜悦色、潮玩店X11、彩妆集合店THE COLORIST、汽车品牌Bentley 宾利、加拿大咖啡Tim Hortons等28家城市首店。
“最近每次去都能看到新店开张，以前武汉天地小资、高端，现在潮流品牌更多，更有趣味。”每周都要去武汉天地“打卡”的王女士告诉记者。
不过也有人认为，武汉天地首店虽多，定位却不太清晰。“武汉天地不是逛街首选，入驻的品牌有些杂乱，知名度不足，比较小众。”另一位消费者表示。
据财报显示，武汉天地2019年、2020年营收分别为3.41亿元、2.78亿元。2021年上半年，武汉新天地商业街日租金为6.49元/平，出租率为96.6%。壹方北馆、壹方南馆则稍显逊色。2021年上半年，日租金分别为6.2元/平、4.4元/平，出租率分别为86.1%、85.9%。
“武汉天地激活了该片区的商业活力，改善土地资源获得溢价是瑞安房地产的强项。”李国政表示，一定程度上，其住宅价格也反映了瑞安精耕细作的成果。
武汉天地住宅价格长期盘踞武汉房价榜首。据链家地产武汉天地御江苑店的一名地产中介人员介绍，目前武汉天地一期至三期二手房价约为6万-7万元/平，四期二手房价约为7万-7.5万元/平。预计将于2022年开盘的武汉天地云廷三期价格将达到6万元/平（含装修）以上。
瑞安房地产的“慢”，也反映在武汉另一个项目上。2017年，瑞安房地产联合中信泰富在武汉光谷中心城打造光谷创新天地。该项目总建筑面积约128万平方米，由创新金融服务中心、创新创业中心、创新生活中心三大板块组成，包含住宅、写字楼、购物中心、商业街。
记者于9月23日来到武汉光谷创新天地，了解到目前正在进行住宅三期销售，商业配套还难觅踪影。现场销售人员表示，部分商业将于2023年完工，整个项目周期是8-10年。
武汉是瑞安房地产的重点布局城市。罗康瑞曾表示，“武汉九省通衢，商机无限。”截至2020年底，在瑞安房地产640万平方米的可供出租及可供销售面积中，上海有250万平方米，武汉有190万平方米，位列第二。从商业租金角度来看，2020年上海项目收入占比77%，武汉项目收入占比10.9%，同样位列第二。
编辑丨何辉 胡馨月
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（责任编辑:李佳佳）