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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

土地周报 | 成交规模不及上周,供地新规下溢价率进一步下探(9.20-9.26)

09-27 克而瑞地产研究 微信号
语音播报预计12分钟

2021年第39周

9月20日-9月26日,重点监测城市供求双侧环比下降;同时,在多城调整供地规则的影响下,溢价率、流拍率等热度指标表现也不佳,其中溢价率更是降至1%以下的低位,创下2020年以来的新低。

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土地政策

深圳加强对房企购地融资监管

违反企业一年内禁止参与该市土地竞买

9月24日,深圳市地方金融监督管理局等六部门联合发布《关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知》。《通知》对竞买企业提出了五点要求,包括不得使用融资资金作为购地资金、不得违规提供借款、转贷等作为购地资金等,加强了对房企购地资金的监管,并提出违反上述要求的企业将在一年内禁止参与深圳土地竞买。

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土地供应

集中供地潮暂止

本周供应量环比大幅回落

供应方面。本周重点监测城市的土地供应量环比上周大幅下降,总供应建面仅为505万平方米,同环比降幅均接近八成。具体来看,一线城市无新增挂牌地块。二线城市中,成都供应建面最大,但总建面也仅有56万平方米,供应土地多位于远郊区县,其余城市的供应量均未超过50万平方米。重点监测的三四线城市中,清远和张家港的挂牌量相对较高,其中清远共有7宗地推出,包含4宗宅地和3宗商办用地,总建筑面积约为61万平方米。

土地周报 | 成交规模不及上周,供地新规下溢价率进一步下探(9.20-9.26)

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土地成交

假期影响致成交规模环比下降

广宁集中土拍拉动地价大幅上涨

成交方面,受传统假期影响,本周重点监测城市的土地成交规模较上周环比缩减。具体来看,重点监测城市总成交建筑面积为1288万平方米,环比下降27%,同比亦有30%的降幅;成交金额也随之回落,达到1155亿元,但较去年同期上涨了17%;价格方面,受地价较高的广州、南京等城市集中土拍影响,本周平均地价较上周进一步走高,成交楼板价达8971元/平方米,环比上涨28%,同比涨幅亦扩大至66%。

土地周报 | 成交规模不及上周,供地新规下溢价率进一步下探(9.20-9.26)

各能级城市表现各异。具体来看,一线城市中广州迎来了第二轮集中土拍,首日共成交16宗地,涉及广钢新城、白云新城、番禺创新城等多个热点区域,最终共揽金482亿元。二线城市中,南京和重庆完成了二轮集中土拍,和首轮相比,两市的土拍热度均明显下降,尤其是重庆,作为首轮集中土拍溢价率最高的城市,本轮集中出让地块平均溢价率不足1%,市场热度明显转冷。重点监测的三四线城市中,南通的成交量最大,总成交量达112万平方米,其余城市的成交量均在低位。

土地周报 | 成交规模不及上周,供地新规下溢价率进一步下探(9.20-9.26)

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市场热度

成交溢价率进一步下探

流拍率延续高位运行

成交溢价方面。在各个热点城市相继调整土拍规则后,重点监测城市的平均溢价率持续下探,本周更是降至1%的低位,创下2020年以来的新低。重点城市集中土拍方面,本周共有三个城市进行了二轮集中土拍,分别是广州、南京和重庆;和首轮相比,这三个城市的土拍热度无一例外均呈下降趋势,市场热度明显转冷。

土地流拍方面。自8月末重点城市二轮集中供地潮开启后,流拍率就一直延续高位运行,本周也不例外,整体流拍率仍高达25%以上。重点城市二轮集中供地流拍现象明显加剧,主要是由于这些城市调整了供地规则,尤其是针对房企拿地资金审查和购地资格审查方面,在房企现金流持续吃紧的背景下,导致房企拍地积极性受挫,拿地也更加审慎。

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周度TOP5

国企成为广州集中土拍最大赢家

部分地块拿地成本有所下调

9月末,重点城市拍地潮仍在继续,广州、南京等热点一二线城市也迎来了二轮集中土拍,其中不乏一些高总价优质地块,尤其是广州,白云新城云港城地块、广钢新城地块等6宗地的起拍总价都在50亿元以上。不过,受二轮集中土拍规则升级及房企现金流紧张影响,国企成为广州首日集中土拍的最大赢家,中海、越秀等均有多宗土地入账。

土地周报 | 成交规模不及上周,供地新规下溢价率进一步下探(9.20-9.26)

供地规则的调整虽然抬高了土地出让门槛,但在热度降低之下,优质土地的拿地成本也在降低。以本周成交单价最高的海珠区江泰路地块为例,该地块的成交楼面价为39200元/平方米,考虑配建后,实际楼板价达4.5万元/平方米,但仍较其周边2020年5万元/平方米的成交地价低了10%。

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重点地块点评

白云区白云新城云港城地块超百亿成交

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地块分析:

9月26日,广州第二轮集中土拍开启。当天,广州共出让了24宗宅地,最终顺利成交16宗,揽金482亿元。成交的16宗宅地中,最引人关注的当属白云新城云港城地块。项目所在的白云新城有着总部经济的定位,地块的出让门槛自然也十分高:项目集商业、办公、住宅等多种业态,有建设地标性建筑的要求,其起拍价更是高达102亿元,对房企资金实力和运营实力都提出了极高的要求。最终,该地块由广东国企粤海置地竞得,成交楼板价20133元/平方米。

据地理位置来看,地块位于白云新城中轴,区位优势显著,同时地块还临近地铁2号线白云公园站,周边还在建有14号线,来往中心城区、白云机场(600004,股吧)和广州站均十分便捷。项目周边配套资源也十分完善:商业方面,除项目自带大体量商业外,周边还有万达广场、凯德广场等多个综合体;教育和医疗资源也均比较丰富。周边楼市方面,由于项目所在的白云新城板块五年内未有宅地供应,片区内新房供应紧张,在售价格已达9万元/平方米,二手房最高挂牌价格也超过了10万元/平方米,因此项目入市可增加板块内新房供应。同时,作为白云新城提升计划中重要的一环,该项目的顺利成交也将提升区域整体面貌发展。

排版丨太阳

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(责任编辑:李显杰)
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