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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

新房降价、二手停贷!这个城市不能买了!

09-25 大胡子说房 微信号
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  不是危言耸听,中山,现在已经正式进入房价挤泡沫的阶段。

新房降价、二手停贷!这个城市不能买了!

  上周,中山的四大行发出紧急通知:

  外地人已经有房贷在供的,二套将暂停受理贷款申请。

新房降价、二手停贷!这个城市不能买了!

  简而言之,就是外地户籍二套停贷!

  其实在此通知发布之前,在中山的限贷政策中,早就有二套停贷的要求,只不过多数银行在执行上不会那么严格,基本都是睁一只眼闭一只眼。

  现在环境变了,为了收紧楼市,本来很“灵活”的条例都要开始认真起来,官方进一步打压中山楼市的讯号可以说是非常明显。

  而贷款被堵,尤其是外地人的贷款被堵,将会颠覆中山楼市的走势。

  为什么?

  了解中山楼市的朋友都清楚,从市场来看,和很多大湾区的城市一样,中山此前的楼市热度,就是外地人带来的,甚至我可以毫不夸张地说,中山10个买房人,8个是外地。

  而这些外地人买中山,基本都是第二套、第三套的购房者,大家都不是傻白甜,没有什么人会把首套名额浪费在中山。

  因此,二套房停贷,就意味着投资客入场中山要全款。

  现在愿意全款买中山的,非疯即傻。

  原因很简单:算算成本和未来预期的收益,谁还愿意来啊?

  天下攘攘,皆为利往,支撑中山成交量的这批外地人散了,中山的楼市还能撑得下去?

  除了外地人二套限贷,两道红线之后,由于中山各大银行的房贷额度非常紧张,现在所有中山的房贷,都很难放出来。

  我具体从中山银行那边的朋友了解到的情况是:

  二手中的次新房,能贷款但得长时间等;

  二手的楼梯房,银行已经不放贷;

  所有贷款,尤其是二手房,都得等上几个月,房贷速度非常慢,近乎于停贷的状态。

  能用的杠杆在不断被限制,现在投资客想入场中山,难度远超以往。

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  最近中山的楼市还有一个很有意思的现象:

  不少中山的新盘开始以各种名义打折扣、送优惠。

新房降价、二手停贷!这个城市不能买了!

  类似上图这样的优惠活动海报,最近在中山的新盘中是频频出现。

  值得一提的是,优惠降价的新盘覆盖了中山的不同区域:

  火炬开发区的招商禹洲云鼎府,推出10套钜惠工抵房,单价低到只要17XXX元/㎡起,此前的均价在2.2-2.5万/㎡之间

  马鞍岛的保利天汇左岸,单价从3万/㎡降到2.64万/㎡

  东区的高端项目佳兆业·樾伴山,价格本来是23000元/㎡起,优惠之后的最低售价20XXX元/㎡起,降幅达到3000元/㎡

  三乡雅居乐有部分卖了很久的楼盘,之前价格超过10000元/㎡,现在降价到7000元/㎡。

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  招商禹洲云鼎府优惠活动的海报

  搞这一类优惠折扣,实际上就是新房在变相降价!

  当市场上的新盘要沦落到降价促销这一步的时候,中山的楼市行情已经不难想象。

  我具体查了下中山的成交量,根据合富研究院的数据显示,8月份,中山的住宅成交量只有3671套,同比下跌了29%,环比下跌了10%。

  现如今中山的市场热度,肉眼可见在下降。

  而市场的热度只要一过去,表面繁荣背后的泡沫就会暴露无遗。

  第一个泡沫是房企泡沫。

  现如今全国不少房企都在三道红线之下苦苦挣扎,多数房企为了回款、为了生存,只能通过各种打折来搞促销,这也是不少中山的新盘愿意搞优惠的一个原因。

  而许多房企的利润在这个过程中被压缩,甚至很多房企现在只能亏本卖。

  第二个是房价泡沫。

  部分新房降价你可以说是一时的市场行情,但背后市场预期的崩塌,已经不可避免。

  深中通道离开通的时间越来越近,楼市却变得越来越不稳定,现在房价开始下降、产业发展也没有实质性的进展,再加上房地产被打压、行情变冷,中山的房价天花板已经接近4万/㎡,早就走不下去了。

  现在中山的楼市,像极了2017-2019年房价下调时的行情,而这也就意味着,接下来中山的楼市,将会迎来继2019年之后新一轮的去泡沫。

新房降价、二手停贷!这个城市不能买了!

  新房降价、房贷停贷,背后释放的信号非常明显:

  这一刻的中山不能买了!

  一方面,是因为深中通道的概念红利,早在几年前就已经被吃透。

  现在大桥已经批复、建设已经在进行,房价暴击的时间点早就过去了。

  过去一年中山楼市的回暖,是疫情之后大放水的结果、是深圳被堵之后深圳客外溢的结果,和深中通道没什么关系。

  现在再提深中通道,对房价的影响已经不大,这几年关注的,其实应该是中山的产业转型,但从现在的情况看,这几年中山在这一块并没有什么突出的成绩。

  当下,中山去年好不容易涨上去的价格,现在以各种优惠的名义降了回来,价格忽上忽下,说明中山楼市所谓的确定性,其实并不确定。

  另一方面,中山的二手房也是一个潜在的问题。

  我查了一下链家的数据,现阶段中山的二手房数量超过6万套。

新房降价、二手停贷!这个城市不能买了!

  其他主要的湾区城市中,佛山是69367套,惠州是60988套,和中山相当;

  珠海有23239套、东莞有37399套,深圳有45954套,比中山少。

  在这其中,最有比较意义的城市是惠州和珠海。

  惠州的城市面积是中山的6倍,但二手房数量和中山差不多,而惠州的人口还比中山要多;

  珠海的城市面积是1736.46平方公里,中山是1783.67平方公里,中山只比珠海大一点点,二手房在售数量却接近是珠海的3倍......

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  中山路边中介店挂出的在售房源

  一比较之后,就会发现,中山的二手房数量多的有些夸张。

  在这样的数量下,最后还是要回到那个老问题:

  以后你的一手变二手,怎么出手?

新房降价、二手停贷!这个城市不能买了!

  中山很多房子空置率极高

  别忘了,在二手扎堆之余,中山还有不少新房嗷嗷待哺。

  因此,中山的二手房,不仅得面对楼市收紧、银行不放贷这样的大环境,还得面对新房和其他二手房的激烈竞争,如果最后能卖出去,那就赶紧谢天谢地吧。

新房降价、二手停贷!这个城市不能买了!

  最后,还是要重新提醒一下,千万不要以为现在中山的新房开始降价,就以为可以捡笋盘了。

  现在的行情,对于一部分有钱的中山本地人而言是利好,毕竟价格有回落,买了自己可以住,有钱的话也不需要太多杠杆。

  但对外地购房者来说,现在的中山,绝对是一个大坑,想不浪费钱,就千万不要碰。

 

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(责任编辑:李显杰)
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