峰会演讲实录 | 鑫创科技总裁陈立洋：IOD模式下科技与城市的智慧融合之道

9月15日,2021中国产城园区运营商百强峰会、2021中国产城园区总裁会、在上海浦东丽思卡尔顿酒店盛大召开。本届产城园区运营商百强峰会以“融合·产业大时代”为大主题，涵盖产城、园区两大领域，围绕“片区开发-载体运营-金融资本-创新发展”四大板块共同探讨产城园区行业未来。

鑫创科技总裁陈立洋先生受邀参加本次会议，并发表了《IOD模式下科技与城市的智慧融合之道》主题演讲。

IOD模式下科技与城市的智慧融合之道

以下为演讲实录：

各位朋友，大家早上好，顶着台风，防范着疫情，我们从祖国各地赶到上海来参加一年一度的亿翰智库的中国房地产战略峰会，依稀还记得去年，我们范围搞得很小，应该是一个总裁会的形式，大概有30几个人来参加，今天我们大家之所以还能够坐到一起，尽管100人不是很大，但是我感觉，我们在逐步地走出阴霾。那么恰好就是台风，给我找了个题材，刚才我问了邱总，昨天地产的的峰会应该是受台风的袭扰，整个的规模没有往年大，然后开发商们也比较忧郁，我们今天产业的大时代来临，所以呢，你看今天天气也不错，大家也能如约赶到我们的会场，看来，产业的魅力还是比地产的魅力要大。刚才郭总给我们描绘了一下我们的前景，无论是重资产还是轻资产，我们的事业也比地产看起来更值得期待。所以呢，今天我给大家分享一下我们在这么多年的一些探索，这个题目叫IOD模式下科技城市智慧融合之道。

01

新发展格局下，产城企业面临的新形势

首先，我想跟大家一起交流一下新发展格局下产城企业所面临的一个形势。

刚才说疫情的影响，大家可能每个人都感同身受，应该说从2020年的下半年开始，我们逐步地开始走出这个阴霾，无论是出口、投资，都开始翻红，深V式地翻红，进入到我们期待的轨道上来，所以我们中国经济的竞争力还是在加强的，应该说中国是几大经济体里面唯一一个有正向的增长预期的经济体。

同时，我们也能看到中央政府对于发展产业，发展结构转型的魄力和决心，所以，一年以来，我们听到了很多好消息，很多支撑、促进产业发展的，大家能够借上力的优势的一些政策。所以呢，我在这儿，谈四点我们的体会。

1、科技园区成为实现高质量发展的重要抓手与平台

第一，我们觉得科技型的园区将成为实现高质量发展的一个重要抓手与平台。从政策层面来看，十四五的规划纲要里面虽然没有提出产业园区的一个专门的章节，但是，在整个全文里面，一共有60次提到了产业园区和创新基地，或者是加速器等等这些内容，共涉及十个篇21章，说明什么？说明我们国家对于产业园区尤其是科技园区的重视。同时，我们国家有16个城市相继出台了M0的相关政策，为什么呢？要满足更多的科技型企业，尤其是高精尖企业的真实的需求。这个呢，我相信大家也有体会。过去我们做产业很苦的，就是工业用地或者是商办用地，很难能拿到产城融合的项目，或者有现金流补充的项目，或者是能够给产业方提供全景服务的资源，尤其在土地要素上，一线城市的城市更新，包括北京、上海、广州、深圳，对于产业内容的要求越来越高，不像过去谁有钱，谁能经受得起，那就来做城市更新，现在要求城市更新必须有产业，必须有内容，而且必须是战略性新兴产业，传统的内容现在在一线城市基本上是没有出路，或者没有对价的空间。那么，由此，我们判断，我们国家目前主力的活跃在市场上的中小型的科技企业有15万家，服务好这15万家科技企业，把他们引入到我们的园区里，把它培育好，壮大了，就是我们科技型园区未来重点的任务，所以我们讲，科技型园区是高质量发展的一个重要抓手和平台。

2、园区类资产重新受到资本市场青睐

第二个趋势，就是我们看到，刚才陈总监给我们介绍了整个REITs，介绍的非常好，非常详细，这应该说是过去一年来产业地产行业听到的最好的、最美妙的消息，园区类的资产重新受到了市场的青睐。今年6月21号，首批公募基础设施REITs上市，一共九只里面有三只是产业园区的，还有一只是刚才说的普洛斯，那么三只产业园区，有招商蛇口(001979,股吧)的，有上海张江的，然后还有苏州工业园区的，虽然大家看起来都是有国有背景，都是比较成熟的产业园区，但是至少为我们打开了一扇窗，让我们看到了投融管退的期望。过去，园区类的资产，因为收益低、回报慢，它的资本化的方式就是其实刚才陈总讲的，能做到类REITs的，能做到证券化融资的非常少,少之又少，我们顶多就是做一个抵押贷款，而且是按照原值、成本价做抵押贷款，比如说一个亿的资产，最多拿5000万抵押贷款，依据的还是主体的信用，不是资产本身，而且融资的成本也很高，期限也短，所以呢，应该说公募REITs为我们打开了一扇窗，那么，我刚才讲不论是市场、行业，包括投资人、幕后的集团，都对产业地产的REITs，包括未来3-5年，项目公司的IPO，都有很高的期待。那么同时呢，我们所处的上海，也更加大胆地提出要加快打造具有国际竞争力的REITs发展的新阵地。

一个月以前吧，我跟国家发改委投资司的领导一起交流汇报工作，也提到了，我说我们产业园的REITs是不是就是搞一单两单来试试水，看看资本市场的追捧程度，还是说我们要把它作为推动产业地产发展或者产城发展的资本化的一个重要手段？那么领导跟我讲说，你要相信我们国家发展产业的决心，你要相信我们国家引入更多的社会资本参与到产业园区，尤其是科技园区发展的决心，那么我想呢，在座各位，我们应该受此激励，只要把我们的底层资产运营得好，只要我们把园区管得好，回报能够达到刚才陈总讲的五个点，那我们项目公司的REITs，我觉得是非常有希望的，而且是我们未来投融管退最重要的一种退出方式。

3、产城企业加快数字化转型

第三个判断，就是产城企业加快数字化转型。实际上在疫情，包括前一段时间郑州水灾期间，我们也进行了深刻的反思。我们过去衡量招商的效果，经常说A类客户多少，B类客户多少，那么衡量A类客户怎么来衡量呢？我们经常用的一个指标就是你跟他见了几次，客户到访了几次，面谈了几次，那么在疫情之下，这些规则都变了，很多客户来不了看房子，怎么在这种情况下促成线下的成交，包括找到我们的目标客户，过去我们是海选、电CALL，是吧？甚至这个单页等等，那么，怎么样精准地找到这些客户？受疫情的影响，我们在这方面投入了很多进行研发，线上我们打造云端的园区，利用产业大数据平台精准地去拓客。利用CRM系统去找到我们目标的客户，那么在线下呢，我们打造一个镜像的物理空间，通过加强数字化能力,尤其是产业互联网、智慧园区管理系统等，加快产城运营企业的数字转型，未来，我相信我们产城企业会越来越轻，投资可能是我们最小的一个板块，运营、后端的服务，可能是我们投入最大，倾斜资源最多的板块，那么数字化也助力产城企业从原有的“数据通”向“业财通”，最后到业务通。这是疫情、成本提高、免租、盈利空间下降等等，倒逼我们提高数字化能力来获取更多的盈利空间。

4、产业发展聚焦专精特新

第四，产业发展聚焦专精特新。那么在今年730的政治局工作会议上也提出要强化科技创新和产业链韧性，开展补链强链的专项行动，发展专精特新企业，工信部也发布了要利用3-5年的时间，投入100亿元培育1万家专精特新的小巨人企业，要求各个省要共同打造培育10万家省级的专精特新企业。这些企业聚焦在新一代信息技术，高端装备制造，新能源，新材料等这些领域，发展和培育更多的这种中小企业，未来才是产业地产，尤其是产业运营企业的一个核心能力。

所以基于这四个发现，我们提出未来要关注的三个点。

第一个点，就是小精这样的专业化的园区将在市场中更具有生命力和竞争力，更容易生存下来，或者更容易达到刚才说公募REITs的一个标准，第二个就是产业发展的重点从招大引强要向培育服务专精特新中小企业转变，由于未来我们的客户主体可能就是这15万家专精特新中小企业，因为他们能力最强，市场竞争力最高，它的发展潜力最大。第三，素质化能力将成为产城企业的核心竞争力和增长优势。

02

鑫创科技IOD模式探索实践

接下来，利用一点时间来汇报一下，我们鑫创在这个领域里面，包括我们之前那些判断里面，做了哪些实践和探索。实际上，鑫创是理论先行，在我们出发之前，做了大量的思考，也结合清华五道口、中咨公司，我们一起提出来一个IOD城市发展模式，主要就是以创新为主要驱动力的城市发展模式。

那么过去呢，大家会想创新作为主要驱动力有没有理论支撑，或者没有强的基础。那实际上，我们也回顾了一下，政府这么多年来推动产业发展的一些总体的框架思路。我们发现非常重要的一次城市工作会议就是2015年，时隔37年再次召开的中央城市工作会议上，习总书记发表了一个重要讲话，其中有一段论述，专门强调城市工作是一个系统工程，要通过一系列的努力，让创新成为城市发展的主要驱动力，也就说这是我们建设现代化经济体系的核心，也是我们构建现代化产业体系的重要抓手。所以，我们提出来IOD的模式，让城市群和都市圈内的产业、人才、资本和技术在城市里面进行融合发展。

那么如何发展，我们也做了些探索。

1、打造特色鲜明的产业IP，聚焦服务专精特新中小企业

首先，我们认为应该打造特色鲜明的产业IP，聚焦服务专精特新中小企业。屏幕上这个是我们最早出发的一个项目，是2017年我们在郑州的港区做的中原创客小镇。这个项目地方政府是非常有冲动的，而且，河南省省长，也就现在的四川省的副省长黄江同志，提出来要在郑州市，要在河南省布局多个这种创客的小镇。

我们作为河南省第一个创客小镇，2017年开工建设，郑州市首批特色小镇，一共三家，目前为止产业小镇我们是其中唯一一家，也是郑州市唯一一家。我们从谋划这个项目开始就做了非常系统的论证，支不支撑做这样的产业IP。所以我们当时联合中咨，包括阿勇，做了大量的产业策划，产业研究，那么最后得出结论，一个是依托我们郑州南龙湖大学城的20多万的大学生的基础，结合郑州港区200多万的产业工人，尤其聚焦在新一代信息技术，聚焦在智能制造，这么好的一个产业条件，同时，又有愿意投资的企业，政府又愿意出空间，那我们认为各项要素比较充沛，所以我们打造了3D打印、新一代信息技术和现代服务为主要产业方向的中原创客小镇。目前为止，我们引入了IBM的产业互联网实验室，奥瑞口的一个实验中心，以及小米、腾讯、微企等等一些500强企业，目前入园企业有一百三十多家，同时，我们还发起了中部增材制造产业联盟，打造了一个目前有30多家，以中原地区的3D打印和增材制造为主要产业方向的产业集群。目前为止，我们已经建设了接近700亩，整个项目大概是1700亩。

2、鑫企通智慧园区系统全面服务企业发展

同时，为了推动我们的小镇、园区智慧化，线上化，把我们的业务、效率提高到最大，我们投的企业新聚科技专门为我们研发了鑫企通智慧园区管理系统，能够服务全生命周期的各种类型的企业，无论是创新的企业还是成熟期的企业，甚至是500强企业。我们现在的系统分为三个模块，第一个模块是基础模块，主要是提供一些基础服务，比如班车、公寓服务、包括水电、报修等等基础服务；另外，还有专业服务，我们可以提供一些政策金融，这些业务，都能够实现线上化；最后呢，我们还有一些特色服务，针对个性企业，甚至现在入园企业可以不设后台，人、财、运都可以不设，只要业务部门就行，人力部门、运营部门、后台的部门，包括财务都可以，由我们运营企业代办。

3、产教融合，打造多层级产学研一体化平台

第三个就是产教融合，打造多层级的产学研一体化平台。在我们鑫创运营的所有项目里面都非常重视，跟大的科研院所，还有大学的合作，深入地进行产教融合。我举个例子，就是我们在浙江的湖州，做了一个丝绸小镇，就是跟浙江理工大学合作的。可能一提到浙理工，大家不是很熟悉，浙江理工大学的前身叫浙江禅学馆，后来改名叫浙江丝绸学院，是我们国家唯一一所百年大学，是以丝绸作为主要教学和研究方向的一所学校，它具有丝绸行业全产业链的国家级重点实验室，国家工程中心等等，包括博士学位的授予点等等。我三次专程去浙江理工大学拜访咱们校长陈文兴院士，最后我们一拍即合，形成了叫一所百年大学加一个特色小镇的新模式，应该说浙江理工大学倾全校之力，把它的教学资源，校友资源，倾注到我们这个项目里面，共同打造一个产教融合一体化的小镇。我们共同成立了浙江理工大学丝绸小镇的时尚研究院，推动了太湖实验室在湖州落地，目前，我们也引入了浙江理工大学的博士运营中心，硕士的实践基地等等，都在我们这个小镇里面，而且形成了一个年轻有活力，流行时尚的一个潮地。

也非常有幸，在去年2020年的6月5号，我们三省一市的主要领导，在湖州召开工作会议，参观和考察了我们的丝绸小镇，而且给予了很高的评价。去年六月份，亿翰正翰学院的第一期特色产业地产的研学班，也参访了我们湖州小镇，学员们对我们也产生了浓厚的兴趣，交流的效果也非常好。

4、全球协同创新，构建全链条国际创新孵化平台

同时，我们鑫创也非常重视全球协同创新，构建全链条的国际创新孵化平台。国际化一直是我们鑫创的一个特色，我们在每一个海外创新中心里都有博士团队专门来负责网罗在全球创新高地里面最有价值的创新项目和一些企业，进入中国有需求的，我们来为他们服务，做一些业务撮合，打通国际协同创新的链条。

我们比较有趣的案例就是在上海，我们在闵行区跟闵行区政府一起合作做了一个上海鑫创国际AI创新园，这个主要是我们跟爱尔兰国家数字中心合作，做了一个人工智能方面的国际协同创新的加速器；

另外，我们在佛山，做了鑫创AI国际科创智谷，主要是围绕人工智能领域，佛山具有1万多家工业企业，他们有强大的人工智能和产业转型的需求，我们为他们定制一系列的服务；

同时，我们在大连建设了鑫创国际健康科技小镇，这主要是面向日韩的企业，日韩企业想进入中国来发展医美行业，我们专门为他们定制产业园区，同时，我们也跟大连医科大学合作建立大连医科大学的双创基地以及成果转化中心。

总之，今天我简单地汇报了我们的一些做法，那我们其实有一个愿景，就是坚定地做中国产业升级与城市高质量发展的时间合伙人。

为什么要强调时间合伙人？就是我们要通过运营获得超额的收益，我们不赚快钱，虽然都大家都脱胎于地产企业，但我们的任务是不挣快钱，而且把我们未来的盈利融入到产业升级和地方的经济高质量发展中去，所以，我们业务的四个重点，一个是跟政府合作，推动的片区的综合开发，我们的项目基本上在一个平方公里以上；第二个，为我们的龙头企业，还有刚才讲的专精特新的中小企业，提供定制化的服务，去年在郑州还为我们智能终端的企业一次性定制了7万多平米的办公用房；第三，也推动一些轻资产运营服务，但是我们没有那么大，我们主要是为地方政府搭建平台，只要有项目公司、有区域公司的地方，我们就可以为地方政府提供轻资产运营服务；第四个，就是产业基金的合作。我们现在已经成立了四只基金，大概33亿的规模，那么未来，也希望金融企业，有基金资源的企业，我们大家共同来发展基金业务。谢谢大家，我就分享到这。

峰会演讲实录系列回顾:

海通证券资深业务总监陈仕龙：产业园资产证券化和公募REITs探讨

中科产城董事长郭莹辉：全景运营服务，助力城市产业创新

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