观点地产网 赶在中秋节前夜，万盈服务在港交所递交了招股书。
这似乎是近来物业股上市低潮中少有的好消息。就在同一天，富力物业近百亿卖身碧桂园服务；更早前，阳光城(000671,股吧)旗下的阳光智博撤销上市，换股万物云。
但细剖其中，万盈服务不过是换了另一种生存方式，其同样是接连将阳光城、三盛物业纳入麾下的万物云联盟中的一员。
事实上，万盈服务为重组后的上市主体，其真正的运营主体为升龙投资集团旗下的升龙物业、泽龙物业、尚锦物业、天瓴物业等公司。
搭上万物云
万科与升龙的公开交集最早发生在去年10月底，彼时万科旗下物业平台万物云已与升龙投资集团达成战略合作，双方成立的物业合资公司将加入睿联盟，万物云将积极支持其上市。
所谓的睿联盟合作平台，由万科物业于2015年组建，参与联盟的成员可共享万科物业的程序文件、作业步骤、客户资源等，由此实现万科物业打算做物业界的“平台”理想。
“万物云和所有的物业公司不再是竞争关系，而是合作关系。”这是万科的畅想。
从招股书中也可窥见，在与万物云接触前后，创始人林亿带着升龙物业进行了一系列股权腾挪与重组合并。
简而言之，在针对升龙物业本身做收权与注资后，于2020年12月10月注册成立境外中间控股附属公司Vanwin B VI，以及AL Pontos International，搭建境外架构；于12月及今年3月，相继在境内成立广州万盈、万盈发展公司，其中后者充当境内营运实体的主要控制中枢。
此后，于今年3月伊始，广州万盈相继收购升龙旗下物业管理服务经营实体，包括升龙物业、泽龙物业、尚锦物业、天瓴物业，同时也成立了新的业务公司如万盈房地产代理、万盈能源。
重组后的架构看，林亿通过持股公司AL Pontos及家族信托Pontos Nominee分别持有公司99.9%及0.1%权益，间接持有了万盈服务100%股权。
虽从目前的股权结构无法直接窥见万物云的身影，但一方面不对外公开的境外香港公司AL Pontos的股权结构，或许暗藏玄机；另一方面，“万盈”已代表了万科在这场上市中的主导地位，据悉万科不少子公司以万盈命名。
从招股书中也几乎无法直接找寻到万科或者万物云的痕迹。
但从此前透露信息看，除了战投，上市后万物云还成为升龙物业的科技服务商。
朱保全曾直言：“升龙不会做物业，所以想找人做物业，但是它又不想失去今天资本市场给物业的这份红利。现在帮他梳理全套物业管理流程，我帮他找总经理，这个公司还是升龙物业......”
据观点地产新媒体梳理获悉，万盈服务在招股书中对于提高科技服务方面确有一些表述。
如其提到自身优势，称公司利用数字化及标准化运营系统提升服务质素及客户满意度；如在未来发展策略中提到，公司将加大对数字化及创新投入，将升级天问智能物业管理平台、电子控制监控系统平台及EBA系统，以提升营运效率并为推行智能物业管理系统奠定坚实基础等。
关联占比超九成
如若抛开万物云的光环，万盈服务与奔向港交所的一众中小物业公司似乎无太多不同。
招股书显示，万盈服务为一家综合性的物业管理服务提供商，为河南省市场内的领先参与者之一，在城市更新项目的服务能力方面具有优势。
截至今年6月30日，万盈服务共拥有63个在管项目，总在管建筑面积1126.7万平方米——在上市物管公司中位列尾端。
这也使得其营收、利润并不高。2018年、2019年及2020年，万盈服务分别录得收益约2.5亿元、2.6亿元及2.8亿元；毛利分别约5916.8万元、7961.2万元及9348万元。
2018年、2019年及2020年，万盈服务录得整体毛利率分别为23.8%、30.4%、33.4%，此外今年上半年录得34.1%，毛利水平升高主要因商管物业的增多以及新增城市广州的物业管理。
于往绩记录期间，万盈服务的收益主要来源于三条业务线，即物业管理服务，非业主增值服务及社区增值服务。
而以业态划分的话，万盈服务的在管物业组合包括住宅物业及非住宅物业，在管非住宅物业包括写字楼、商业综合体以及更新前城中村、幼稚园及养老中心等公共物业。
截至2018年、2019年、2020年以及2021年6月30日，万盈服务住宅物业在管总建筑面积分别为740万平方米、760万平方米、770万平方米及770万平方米；非住宅物业面积分别为220万平方米、220万平方米、230万平方米及360万平方米。
可以发现，近年来万盈服务住宅物业的在管规模虽仍在非住宅物业之上，但收益则逐渐被反超。数据显示，万盈服务非住宅项目所得收益占在管物业所得总收益的比例从2018年的48.4%增加至2020年的50.5%，并由截至2020年中期的49.6%进一步增加至2021年同期的52.1%。
这也得益于非住宅物业的毛利水平，尤其是商业物业。据悉，截至2021年中6月，在管建筑面积约住宅物业三分之一的商业物业，创造了超半的收益，毛利率达42.8%，而住宅物业则为24.4%。
此外，与其他从地产母公司分拆出来的物业公司一样，万盈服务与升龙集团关联度较高。
“万盈服务与升龙集团一直保持着长期的战略业务合作关系。”招股书中称。
而观点地产新媒体查阅数据获悉，截至今年6月30日，万盈服务在管的总项目中，总建筑面积1010万平方米的60个项目由升龙集团开发，占其在管总建筑面积的89.2%。
收益方面，2018年、2019年、2020年以及2021年6月30日，其来自管理升龙集团开发的物业的物业管理服务收益分别占我们同期物业管理服务总收益的100%、100%、100%、100%及98.5%。
万盈服务也在招股书中披露增加第三方的战略调整，其称，截至2021年6月30日止六个月，万盈服务开始扩大业务，管理来自独立第三方的物业。截至今年6月30日，其已获独立第三方委聘以管理三个城市更新项目，总建筑面积为120万平方米，占其在管总建筑面积的10.8%。
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