出品｜公司研究室地产组
文｜曲奇
中秋假期期间，富力地产创始人李思廉和张力努力自救。
9月20日晚，碧桂园服务公告称，将以不超过100亿元人民币的价格收购富力物业100%股权。随后，富力地产公告，公司主要股东董事长李思廉及联席董事长兼总裁张力为支持集团，将提供约80亿港元的股东资金，在未来一至两个月内完成，并预计9月21日收到第一笔款项24亿港元。
受此消息影响，9月21日，富力地产股价大涨12%。
李思廉张力卖掉富力物业曲线
富力物业虽然有“富力”之名，但与上市公司富力地产在股权上没有直接关系，2020年，李思廉、张力对富力物业私有化后，物业板块属于李、张二人的个人资产。
2020年末，富力物业管理552个项目，分布在国内26个省、自治区、直辖市的102个城市，总在管建筑面积为6940万平方米。其中，住宅物业的在管建筑面积为5810万平方米，商业物业的在管建筑面积为1120万平方米。
根据碧桂园服务的公告，对富力物业的收购分为两个阶段，第一阶段针对富力物业2021年现状部分，对价不超过70亿元人民币；第二部分针对未来0.66亿平方米在管面积合约部分，对价不超过30亿元人民币。相当于，碧桂园服务以100亿人民币买了富力物业的“现在+未来”。
100亿元现金将分四期进行支付，第一阶段的70亿元将分为三期，第一期支付20亿元，第二期支付30亿元，第三期支付20亿元；第二阶段为第四期支付30亿元。9月17日，碧桂园服务与富力物业双方已经在监管银行开设监管账户，且碧桂园物业香港已存入第一期所需支付的现金20亿元。
根据当下人民币与港币的汇率推算，李思廉、张力为富力地产提供的84亿港元资金，与第一阶段的70亿元人民币相当，富力地产于9月21日收到的24亿港元与20亿元人民币相当。
李思廉、张力先将物业公司以100亿人民币的价格卖给碧桂园服务，再以免息贷款的形式向富力地产提供80亿港元的资金支持，完成了一次曲线救富力地产的操作。
可动用的短期资金与债务间存在300亿缺口
2017年，李思廉与王健林完成了备受瞩目的“世纪交易”，但接盘万达的高端酒店项目，也让富力地产背上了沉重的债务负担。
根据贝壳研究院数据，2021年6月末，富力地产剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123%，现金短债比约为0.55，“三道红线”没有一个达标，属于“红档”房企。富力地产管理层在中期业绩会上表示，公司预计2023年会完成“三道红线”全部转绿，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”
公司董事长助理李启明表示，富力的目标是以减债为主或者以红线达标为主，公司除了物色一些新的融资渠道之外，也会专注公司本身的业务，比如卖楼，以产生现金流帮助公司减债。
富力的债务压力也影响了其信用评级，9月14日，惠誉将富力地产及其子公司富力香港的评级展望由“稳定”下调至“负面”。惠誉称，负面评级展望反映了富力地产的融资渠道有限。不过，惠誉也认为，富力地产总可售资源达7820亿元人民币，公司拥有一些选项来解决这些即将到来的到期债务。
富力可以变卖一些优质地产项目换取流动性。这一次，李思廉、张力选择直接卖富力物业缓解富力地产的资金压力。法国里昂证券认为，富力预期基于手头上可用现金和股东提供财务支持，除非出现任何不可预见的情况，否则即使不作任何外部融资或资产处置，也有足够流动性来偿付短期内到期的债务。
不过，根据富力地产的中报，2021年6月末，公司短期借款519亿，而现金及现金等价物仅有128亿，可动用的短期资金与债务间存在390亿的缺口。即便算上李思廉、张力提供的约70亿人民币资金，未来12个月仍有300亿的资金缺口。
但是，里昂证券认为，李思廉、张力的行动有助于缓解投资者对富力的流动性担忧及未来六个月股价压力。在富力地产的危难之际，大股东对公司直接支援的重要性不言而喻。
七、八两月销售额同比负增长
富力地产虽然可以靠李思廉、张力提供的80亿港元暂时度过危机，提振市场信心，但仍不能轻松。
2021年，富力地产销售目标为1500亿元，可售资源为2700亿元，去化率达到55%即可达成目标。李思廉称，由于部分旧改项目在三四季度才推出市场，所以大概是“四六开”的推货节奏，也就是上半年600亿销售额，下半年900亿销售额。
2021上半年，富力地产合同销售金额达650.8亿元，同比增长18%；销售面积约为485.2万平方米，同比增长6%；销售均价增长至1.34万元/平方米，主要由于一线及二线城市销售占比较高，包括广州、海南、西安及北京。
但是房企2021年下半年面临严峻销售压力，接下来4个月的销售情况可能会不大乐观。融创中国董事会主席孙宏斌近期坦言，“今年下半年的销售压力很大，下半年市场会很惨烈。”根据克而瑞统计，2021年8月，百强房企中近7成企业单月销售额同比降低，其中26家同比降幅超30%。
富力地产下半年的销售情况也不理想，2021年7月和8月，公司销售额分别为82.6亿和93.6亿，同比增速分别为-22.8%和-13.8%。“金九银十”也不如往年那般的热闹，富力地产想靠销售回款缓解现金流压力，则要加大销售力度，才能完成年度销售目标，缩减债务规模。（完）
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（责任编辑:张泓杨）