近日润达丰控股集团联合商业地产行业媒体GOMALL，以其位于东客站的成华和悦广场为原点，制作八大居民聚集区的航拍影像、客群指南，公布权威数据、深访报告并全程是滴讲解，为大蓉和、喜茶、星巴克、G1 Café等共十家品牌的创始人及开发总监，带来一次全新认识“东中环”的服务体验。
为什么共同关注东中环？
过往被主流商业市场忽视的中环已经聚集成都东站、成都南站及成都西站（筹建 ）三大交通枢纽；上个月底，成都蓉北商圈发展服务局官宣成立，以“顶级”商圈为目标，将直管“蓉北商圈”的建设运营。
值得重视的是，中环区域将成为未来成都5年内交通经济的大动脉之一。东中环作为明年成都大运会的承接点——6月底蜀都大道正式通车，10分钟即达大运会主场馆东安湖体育公园；同步东中环独属的BRT K6线即将投运。足以印证，东中环的机会潜力正在加速兑现。
这次市调团中，我们基于东中环的环线辐射带，以“成华和悦广场”为锚点，途径8大居民聚集区开展深度考察，重点解读了3个问题：
1、东中环有没有人？
2、东中环商业现况如何？
3、东中环的到达性如何？
东中环有没有人
经由前期市调，我们将东中环主要分为中环路、崔家店、槐树店、十陵、魅力城、大观、狮子山、塔子山8大居住区，据第七次人口普查统计数据，东中环区域囊括近45万的总人口。
中环沿线区域的“年轻化”特征突出——以阳光100米娅中心、中洲里程、隆鑫九熙、朗诗绿色街区等代表的住宅拥有不少套一、小套二及公寓户型，聚集了众多首房年轻人/家庭，更依托地铁优势及商办楼（隆鑫九熙、中环壹号、鲁能大厦）配套，区域的职场新人、无孩家庭其实占比不少。
第二站乘风“大运”的十陵片区在这一次市调团中让大家颇为意外。老城焕新非同往日，城市道路优化、界面整治改造，让整体城市风貌得到极大提升，更有以中海、华润、龙湖、佳兆业为代表的头部房企进驻，住宅全面升级改善，进入了“两万时代”，并将于2021-2023年悉数交付。
这也意味着，十陵片区的后继新增将以改善型人口为主，对于城东商业来说，是明确信号。
需要注意成熟的大观及魅力城片区——5年前，两大片区以年轻人为主，尤其是川内二级城市的年轻购房者也较其余区域更多，5年后，区域家庭迎来事业上升期，便捷的三环路让更多城南上班族聚集于此，迭代的客群画像也代表着对区域商业的多元需求。
在密集居住区基础上，东中环所串联的，还有以成都理工大学、成都大学、长江职业学院、四川师范大学、四川邮电职业学院的五大高校群，囊括超10w师生群体。高校群均位于东中环15分钟地铁直达范围，无可比拟的交通优势讲将让东中环拥有庞大的学生群体基本面。
东中环商业现况如何？
相较成都其他片区的发展，虽然东中环区域的人口增长在近年来快速膨胀，但直至今日，相当部分区域的消费仅能依靠小区底商和农贸市场。其形态其实类似早期的“大面片区”——消费核心更多是原住客及大学群体，以本地餐饮、菜市场等基本的生活刚需为主，集中品质化供给较少。
伴随东中环更多改善楼盘的进驻、交付，新中产家庭日益流入。区域的消费力与配套选择显然不成正比。
机会与竞争兼具，正如我们此前所表述，把握时间差将是东中环商业的机会关键。但东中环的商业更需谨慎——不仅源于超大综合体成都万象城及深耕已久的凯德广场·魅力城的前后夹击，城东在未来3年内将有大量项目入市，包括市场期待已久的成都ICD环贸及香港置地东大街项目。
“夹缝生存”的东中环商业需更具差异性
细看现有城东商业，极具综合性的成都万象城已形成城东最强咖啡+茶饮+餐酒的“休闲组合”，加持不断引入的轻奢品牌，“精致”是其突出特色。盒子型项目凯德广场·魅力城与龙湖成都滨江天街拥有聚焦家庭的同一性，二者的入市先后也构成各异特色。天荟·万科广场及廊里则以圈层文化+精致聚会餐饮为主要占比。
由此，针对年轻群体及小太阳家庭的社交型场景，创新体验类业态是否仍有空缺，聚焦于此的综合商业是否有机会？我们持积极态度。这也是成华和悦广场传递的思考路径，团队提出“好耍”的理念，将以“社交型体验业态”为招引重点，入局破圈——片区大量年轻人及无孩/幼童家庭的聚集为项目定位延展埋下伏笔。
总体量15万㎡的成华和悦广场，位处中环路及迎晖路交叉路口，拥有地铁7号线（B2层接驳迎晖路站）、快速公交K6线（L1层接驳迎晖路站）、城市干道交汇处（中环路与蜀都大道东延线）的极佳立体交通优势，这也是成都目前少有的1公里内三线（2号、4号、7号）换乘地带。
意味着，项目将得以覆盖基于地铁所带来的辐射区域，并有机会抓取如十陵、魅力城等片区的外延客群，更将通过快速路增强对东安湖片区客群的吸附力，客群基数将陡然提升，而其辐射区域相当部分缺乏集中商业。现阶段，项目以“好耍”为核心，定位年轻社交中心，将于2023年正式开业。这也将是东客站区域近年来唯一的新开项目。在具体业态呈现之前，项目的出新策划让我们印象深刻。
距开业还有2年，成华和悦广场的团队已经开始着手B 、C 端的调研及宣发：
B 端——新播报+市调团
B 端渗透则由线上线下双重进行。东中环新播报为每周发布，从人口、交通、教育、市政、楼市、节庆、大事件共6大维度报道东中环的现况及未来规划，其信息均取材官方渠道，从客观角度不断铺垫巩固市场认知；
9月16日落幕的市调团为全新的产品落地，综合航拍影像、客群指南、权威数据、深访报告及实地考察，带领品牌方进一步直击区域的发展情况，这次与团队共同筹备了市调团物料，其颗粒度之细，也让我对团队的专业度印象深刻。
C 端——和悦请客
团队以“和悦请客”形式，通过项目公众号及周边社群招募，一改传统严肃氛围，在聚餐中进一步了解周边住户需求。目前已经完成6期超40位住户深访，所提炼出的“好耍”、“夜生活”、“溜娃”等共同诉求，也将为项目招商指向清晰思路。
相较传统市调，“和悦请客”显然是更为费力的做法，但团队表示这成为了项目与客群沟通的直接桥梁，并帮助其更有针对性地洞悉画像——其选择逻辑也很明确，女性及无孩/幼童孩子家庭样本居多，这也是周边客群比例的缩影，让深访结果更为准确。一改常规率先连接市场，可以看出成华和悦团队的务实。
成华和悦广场的“年轻化”、“个性化”方向也由此凸显，甚至我们还可以用“定制化”来理解团队所传达出的项目气质。从已呈现的宣发物料中，未来项目招商及运营的指向和风格也更为清晰。
策划出新，筹备用心，尤其在以“人”为主导的商业项目中，团队无疑将成为未来呈现运营的坚实基底。
