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01
由于住宅限购，很多想当包租婆而不能的人，把眼光瞄准了商铺。
如果你也这样想，那么等着你的，很可能是一个大坑。
开发商为了卖出商铺，套路可是很深的。
上来就是跟你一顿吹嘘商铺的优点，吹嘘的点不外乎以下几个：
稀缺性——黄金地段商铺，有着唯一性、稀缺性和不可复制性，过了这个村就没这店了。
投资简单——投资商铺，坐等收租，日常生活、工作丝毫不受影响，等于躺赚。
一铺养三代——商铺收益稳定性好，而且越老越值钱，以后租金更高，可以父传子，子传孙。
不受政策调控——国家对住宅市场的调控加剧，坚持房住不炒的原则，楼市观望情绪加剧，而商铺不在调控范围之内，该增值还是照样增值，想卖随时可以卖。
听完这些，你可能有点购买欲望了。
但此时，你可能还有疑虑，万一租不出去怎么办呢？
这时，开发商就要使出他的杀手锏了。
您不用担心租不出去，我们承诺5年包租，每年8%的收益！
不仅如此，5年后，如果不想要了，我们还可以原价回购！
此话一出，你心里的大石头就落地了。
最坏的结果，无非就是每年8%的收益拿5年，5年后卖给开发商，没什么好担心的。
这样想，你可真就图样图森破了。
这种承诺，开发商拿什么做担保？
当年P2P也是承诺每年8%+的收益，保本保息。
结果呢？
很多人不仅利息没拿到，本金都没了。
有点良心的开发商，会按照约定，每年给你8%收益。
但几年之后，你会冷不丁收到一条信息，开发商通知你，要么终止包租协议，要么重签协议，收益还是按约定给你，但是要收取20%的管理费！
如果碰到无良开发商，就跟卷款跑路的P2P公司一样。招呼都不打一个，直接人间蒸发。
你可能纳闷，开发商不都是有头有脸的公司吗？怎么就能突然蒸发？
很简单，和你签订合同的，都是些皮包公司，商铺卖完，他们的任务也就完成了，随时可以甩锅。
小钱这话，可真不是耸人听闻，夸大事实！
最近几年，这样的事时有发生。一旦碰到，可真是有理无处说，打掉了牙齿只能往肚子里咽。
02
以前都说“一铺养三代”，为啥现在商铺就不行了呢？
道理很简单，真正好的商铺，根本不愁租，不愁卖，开发商拿着会下蛋的金鸡根本不舍得卖，你想买也没地买去。
能挖空心思主动找上门，让你有机会看到这个商铺销售信息的，大多不是太好的投资机会。
其中相对比较好的商铺，得抢，当然没必要再用包租、回购这类噱头自我包装，提升投资者信心。
但凡要用各种噱头包装的，基本是商铺中最垃圾的。
最近几年，商铺明显没以前吃香了。
这一方面是因为供给太多。
太多的住宅，允许配套不超过8%的商铺。
现在连一二线商铺都供给过剩，别说三四线了。
发达国家有一个“人均商业面积警戒线”：人均占有商业面积1.2㎡。一旦超过这个警戒线，商业就过剩了，就会出现大量空租。
我国作为增长迅猛的发展中国家，警戒线可以放宽到人均1.5㎡。
下面是我国35个大中城市人均商业面积：
可以看到，多数城市的人均商业面积，远超国际警戒线！
另一方面，让商铺雪上加霜的是，需求不仅没有同步增长，甚至还在萎缩。
以阿里、京东、拼多多等为代表的互联网电商，对商铺的冲击非常大。
现在必须线下完成的消费场景已经越来越少，能网上解决的需求，大家基本不去实体店了。
线下商店可以选择的业态，越来越少，主要是“体验型”消费，结果就是大量同质化的商店扎堆。
就说小钱自己住的小区门口，一条300米的街上，3家理发店，4家水果店，5家生鲜超市，剩下的，几乎全是餐馆，严重过剩。
尽管如此，再开的新店，还是逃不出这几类店。
你敢在小区门口开一爿小小的服装店试试？
别说居民区了，即使是大商场，服装业态的店铺也是人气低迷，绝大多数时间，服务员比顾客多。
哪怕是大型超市，像沃尔玛、家乐福、大润发这种，很多日子也不好过。
商铺不吃香，还有一个很重要的原因，那就是住宅限购，很多人转而去买不限购的商铺，推高了商铺的价格。
如果租金上不去，回报率自然就下降了。而商铺的价值，几乎完全取决于其租金。
以前商铺的租金回报率能有10%左右，一铺养三代不夸张，但现在，商铺的租金回报率很多都只有5%左右，跟银行存款差不多。
问题是，银行存款还保本保息，商铺可没人给你承诺，遇上新冠病毒，很多线下商家都撑不住了，空置率大幅提高。
敢公然承诺5年、10年甚至更长时间包租的，有一个算一个，就是冲你本金去的。
03
除了上面说的这些问题，商铺本身还有一些“硬伤”。
硬伤一、使用年限
住宅用地的使用年限是70年，而商铺的使用年限，大都只有40年。
而且这个使用时间，是从开发商拿地就开始算的，也就是说，你买的商铺，很可能使用年限没剩多少了。
硬伤二、贷款限制
个人购买商铺，首付一般最少五成，贷款年限一般不能超过十年。
而买房通常是30%的首付，最多贷30年，还能使用公积金贷款。
从房贷来说，住宅简直是碾压商铺。
另外，用商铺来做抵押贷款，银行也不大喜欢。
因为影响商铺价格的因素很多，要准确估计商铺价值十分困难，而且万一收不回贷款，要把商铺处理掉也没那么容易。
硬伤三、交易税费
我们知道，住宅交易的时候，很多税费是有优惠的。
比如90平米以下，契税1%，满2年免增值税，满五唯一免个税。
但是对于商铺，这些优惠统统没有。
所以如果你打算卖商铺，卖方要交的税费大概是：
契税：3%
个人所得税：增值部分的20%
营业税及附加税：增值部分的5.5%
土地增值税：增值部分的30%—60%，按差额比率不同累进计算，比如增值额未超过50%，按30%税率征收；增值额超过50%，未超过100%的部分，按40%税率征收，以此类推，增值额越多，税率越高。
那投资商铺，一定不赚钱吗？
当然不是，成熟地段的商铺不愁租，租金也高，赚钱效应还是很不错的。
只是，这样的优质商铺，非常稀缺，没有关系+运气，很难买到。
你能买到的，大都是些伪稀缺的商铺，开发商吹得天花乱坠，但是买了可能压根租不出去。
想卖还卖不掉，最后只能烂手里……
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（责任编辑:李显杰）