编者按：2021年3月，恒隆集团副董事长陈文博先生首次在年报中撰写《副董事长简函》，与陈启宗先生《致股东函》相辅相成，一同履行与股东沟通的责任。
在第一份副董事长简函中，陈文博首次明确提出了自己的观点——我希望引领恒隆迈向的未来。
而半年之后，陈文博再次撰写副董事长简函，详尽介绍了他在内地逗留四个月，走访了20个城市之后的感受和观点。通过实地考察和调查，结合恒隆的业务，陈文博用洋洋洒洒数千言进行了全面的描述。
相信之后陈文博先生的副董事长简函，将在很长一段时间内成为恒隆年报致股东函的固定内容。
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陈文博：六个月前，我在上海写了首份《副董事长简函》。在内地逗留四个月后，我回到香港，写了这份中期简函。那次出差我走访了20个城市，包括四趟到武汉，从中得到的资讯既宝贵又令人惊喜。在本简函的结尾，我将扼要概述一些可持续发展举措，这些举措经过长时间构思和优化，为了跟我们去年12月宣布的2030年目标和指标呼应。
总括来说，我几个月前的观察已反映在非常稳健的中期业绩里，令人十分欣慰。我们的内地物业，无论在租户销售额、客流量还是租金收入都上升了，几乎无一例外，而且幅度不小。在香港，我们持续受2019冠状病毒病疫情和严格的边境管制影响，但最差的情况似乎已经过去。
与去年同期相比，我们的整体内地物业租赁收入以人民币计算增长了31%，其中购物商场租金上升38%，办公楼则增长11%。我们高端购物商场的租金升幅尤其惊人，涨升46%，而次高端购物商场则微升3%。这标示着两层幅度不一的复苏，而且显然是由高端消费带动的。
在简函里，我希望为我们的财务状况加一些较为生动的阐述：我们的持份者和消费者的感受、巿面的气氛，以及恒隆的应对。
差旅时，我以各种非严谨科学的方式来估量当地经济和市场情绪。除了那些你可能猜到的，即走访零售购物商场和店铺，与顾客、租户、当地政府、承包商、顾问公司等会面的常规做法，我还收集了一系列不太正式的数据，部分来自我广阔的社交圈，包括这20多年来走访中国内地，以及在上海生活那六年间所认识的一些熟知行情的朋友和熟人，他们给我由衷、客观的看法；而另一部分则来自我了解城市的独特方式。
首先，从我们的中期业绩可以非常清楚看到，中国内地的复苏一直非常强劲。这是当你走进我们的购物商场，或者准确来说是内地的任何主要街道，都会清楚感受到的事。随便与一个生活在中国内地的人交谈，你都能深切感受到当地乐观、充满活力和进步的氛围。
这很难量化，但那股兴奋是明显感受得到的。为了印证这事，我与不同背景的人谈过，包括消费品牌的区域负责人、投资者，以及中国观察者，他们都一致感受到这股热烈的气氛。如果我们视这种市场情绪和销售表现为可靠的指标，那么接着要问的自然是：是什么推动如此强劲的消费，以及这是否可以持续？
内地奢侈品消费特别强劲的原因有很多，但我只集中探讨其中三个：
首要原因，国际间的往来因全球疫情几乎完全停顿了。如果你相信贝恩策略顾问公司（Bain&Company）在疫情前几年发布的中国内地奢侈品消费报告，内地人在中国境外的奢侈品消费额是境内的两倍；即他们在境内每花人民币100元购买路易威登（Louis Vuitton）的产品，便在境外花大概人民币200元。数字上，报告的结果与我们的观察出乎意料地接近——高端购物商场上半年的租户销售额较上年同期增加超过122%。当然，我们的租户销售额不限于奢侈品，还包括娱乐和餐饮业等其他行业，所以数字小于200%。
除了人员往来暂停外，当然还有内地中产阶级的持续结构性增长，他们渴望有更好的生活质素，包括拥有奢侈品。我预计这个趋势在可见的将来会持续，大致与国家的国内生产总值增长同步。如果你对中国实施最新的五年计划有信心，那么应可放心认为这增长会至少在未来五年持续。除此之外，我们期望可受惠于日益聚焦内地的高端消费，以及都市化进程。
另一个带动内地奢侈品消费的独有原因是境内缺乏投资选择。同样，这也部分解释了为何中国人爱投资物业。已发展国家有覆盖面广而且成熟的投资市场，有股票、债券、衍生工具、外汇、房地产、葡萄酒和艺术品等包罗万有的投资工具；内地富人的投资选择相对有限。
内地有一个大型但不太成熟的股票市场、一个最近才开放的债券市场和很多或许有问题的“财富管理产品”，除此以外便选择不多了。这解释了为何内地房地产如此受欢迎，以及几年前出现点对点网络借贷（P2P）热潮的原因。中国富人不断寻找投资机会，艺术品和葡萄酒市场因而近年发展蓬勃也是可以理解的，所以这些富人现在随心随兴花钱买奢侈品，实在不足为奇。
毕竟，路威酩轩（LVMH）、开云（Kering）、历峰（Richemont）、香奈儿（Chanel）和爱玛仕（Hermès）不都一直在加价吗？既然柏金包（Birkin）或劳力士（Rolex）保证会升值，而且可以马上享用，为何不投资这些奢侈品呢？
有了这三个关于销量的原因，便可转而探讨这现象是否能持续下去。
鉴于全球的现况，最迫切的问题离不开第一点，即疫情导致奢侈品消费回流到中国内地。一旦旅游限制放宽，内地人难道不会蜂拥至巴黎、米兰、伦敦、东京或香港，继而把我们过去一年多的所有零售增长都重新往境外移？
有几个理由让我确信，旅游复苏后内地人不会大举外游购物。首先，且不幸的是，疫情的不明朗因素似乎会维持颇长时间。对于何时会恢复正常，乐观的人说2022年，我也听过较保守的专家们估计会在2024年甚至2025年。不管如何，即使能回复“正常”，也几乎肯定不会是一夜之间的事。
其次，到了那时，消费者早已建立了在内地购买奢侈品的习惯和与店铺的关系，这对奢侈品消费至关重要。他们不会再愿意冒雨在巴黎的香榭丽舍大道排队，最后却买不到心仪的手袋，只因他们在那里既没有消费记录，又没有相熟的店员。
然而，由于疫情关系，同一顾客已在内地的相关店铺累积足够消费额，并有相熟的店员，于是能买到梦寐以求的手袋，更不用说会得到更好的服务了。此外，恒隆也不断努力与顾客建立牢固的关系，希望借此增加顾客对我们的忠实支持。
至于第二、第三点，相对而言是一些结构性因素，或至少属于我们难以控制的范围，所以我不会在此详细讨论，不过我很乐意在下次股东周年大会或与投资者的会面上，与大家讨论这些问题。
回到之前关于两层幅度不一的复甦的观点，我观察到两个现象，让我深思。首先，公司的业务复苏显然由我们的高端购物商场带动，这就带出一个问题，就是我们应该对次高端购物商场的回报有什么期望？
另外，也许更令人不安的是，疫情对某些地区造成的影响似乎仍然存在。在内地差旅时，我问过朋友和同事，他们的亲友在收入和就业两方面的情况如何，发现只有在东北地区有同事的朋友或家人被要求无薪休假、减薪或离职。这点值得关注，尤其现时全球各地，包括中国内地，都正面对Delta及其他变种病毒的快速传播。
关于高端购物商场的业绩胜过次高端购物商场这点也值得探讨。对此有几种解释。我相信主要原因是疫情对社会不同阶层的影响强弱不一。从疫情可以看到，世界各地的弱势社群或贫困阶层所受的苦比富人的多，比较迎合大众市场的购物商场自然会反映出这点。
其次，我们的次高端购物商场业绩较为失色，反映出一个在中国已有一段时间的趋势正加速发展，那就是最适宜网购的商品转为网上交易。正因如此，售卖价格较低、非必要产品的大众化购物商场遭受的打击便比高端购物商场大。至于我们的次高端购物商场仍见增长，我估计是因为市场持续整合令我们成为市场上最优质的购物商场。
我想在此扼要概述，在这半年来，恒隆在可持续发展方面取得的实质进展。为实现我们去年宣布的2030年可持续发展目标和指标，我们已经开展并完成数项计划，涵盖环境、社会和管治的所有层面。亮点包括确认各部门今年须达到的特定关键绩效指标即“管治”层面、我们每年就范围1和范围2温室气体排放量所制定的年度减少温室气体排放计划，即“环境”层面，以及首次的员工敬业度调查，从而搜集到超过97%香港及内地员工的意见，即“社会”层面。
为了实现我们进取的可持续发展目标，我们今年扩大了可持续发展团队。然而，我的目标不是要团队不断扩大而变得大而无当，而是把这特意打造的精干团队作为杠杆，藉着与各部门合作，确保全公司都朝着可持续发展的方向迈进，并在公司树立必需的指标和文化，以实现可持续发展的领导地位。
尽管由于2019冠状病毒病疫情、中美关系和气候变化而令局势未明，但我非常看好恒隆的业务和市场的发展方向。我们在中国内地的高端零售市场占据了非常独特且无与伦比的位置，而这范畴已开始蓬勃发展，所以我期待未来即将获得丰硕的成果。
过去一年变化极快，但我们强大且经验丰富的团队竭力帮助我们在各方面取得佳绩。除此之外，他们又帮助我们安然度过这些前所未见的情势，我必须肯定各位同事的贡献，并衷心致谢。
副董事长
陈文博
香港，2021年7月29日
（责任编辑:徐帅）