余恕奇（SAP大中华区行业及价值咨询总监、房地产行业首席专家）：各位房地产行业的新老朋友们，大家下午好！
很高兴又来到了博鳌，大概是第八次参加观点的博鳌论坛，谈谈感受，每年都会分享一些观点，也听一听很多专家的意见，客观来说，明显感觉到尤其是这几年，大家更多的开始谈论到精细化管理，谈到科技，谈到数字化，早年我参加论坛，大家更多谈的是投融资、政策、拿地。
现在大家感觉到产业、行业越来越回归到比较接近于传统行业的阶段，所以在这里我觉得可能应用数字科技，应用信息化技术，来帮助我们行业真正走入可持续发展，健康稳健发展，可以发挥更大的空间的时代到来了。
在这里简单分享对于行业数字化的观点和经验。最近几年这些词在地产圈越来越活跃：算法、创新、大数据、IOT、5G、人工智能，于是我们看到很多地产企业纷纷开始躬身入局，也有一些提供了自己的服务，也有一些成立了科技公司，来进行相应科技开发和创新，自己亲自去做。
在这个过程中，整个市场是非常磅礴，但事实上也体现出了一定的盲目，也是跟着行业的数字化风口有很大的关系，但是客观上看，给企业本身还是带来了很大的对于应用数据技术，提升自己管理能力、业务能力和创新能力，带来了极大的提升。
据统计今年TOP50房企60%的增加了数字化投入，增加金额非常大，甚至过亿，90%把信息部门作为一级部门，原来是放在行政部门、财务部门或者其他的二三级部门，现在数字化得到重视，而这些企业中，像头部房企里TOP10里有7家，近年来因为合作的关系，纷纷启动了比较大型的数字化转型工程，这里可能看到了碧桂园沃土计划包括万科2.0龙抬头计划等等，包括新城去年刚刚启动的绿洲计划，而整个的构建完全是围绕企业整体的数字化转型，我们也看到了头部房企在很早过程中已经开始重视数字化在企业发展过程中的作用。
比如说“双塔一千”工程，数字化本身可能短期内不是马上给你看到效应提升，但是地产长期主义阶段价值地线会越来越大，比如说世贸这个企业在2002年跟SAP开始合作，构建新一代管理系统，投入还是蛮大的，并没有看到当时的排名业绩有很大的差异，但是在后来的持续发展过程中，这个价值越来越大，包括几道红线也好，管理也好，抗风险能力也好，逐渐被大家所关注，以及大家谈到的沃土。
2016年当时启动的时候，我记得很清楚，什么叫沃土计划也讲不清楚，后来我总结说，这个事情就是种什么不知道，但是我们需要一个肥沃的沃土，我们不断去尝试，把基础打好。包括现在扩展到龙抬头计划，各块的创新，全部系基于数字化创新，而且还孵化出很多新的业务。数字化带来的对于地产企业的价值，长期主义的体现，非常明显，同时也看到，也有很多企业，应该说成长型企业也开始非常关注这一块，都是一种可持续发展、长期发展的理念所驱动的，像金科也在启动的金石计划，整个构建新一代的金科数字化平台，包括更多的央企国企也纷纷开始启动，包括成长型企业像鑫苑，地产企业本身更多考虑长期主义和可持续发展。
回过头看，数字化本身不重要，而用数字化技术、数字化管理来提升自身的可持续经营抗风险能力，也就是练内功这件事，或者说很长一段时间内，已经为一些企业所深深重视，并且已经采取了实际行动，而且发挥出了价值。
讲到了房地产行业的数字化转型，数字化科技在地产行业究竟能干什么？现在我们命名为4.0，地产行业信息化的演进，从早年的各个部门自己做的散后来做繁，也就是集成，确实有些软件企业在一家公司做了定制开发，这个好像挺好用，我打包出来卖给别人，于是很多地产企业不停的上新软件，买新东西，老的没用好又买新的，不停做接口、调整等等。
有些企业开始说我自己做，但是大家知道，其实说到底，大部分的地产公司不是一个科技公司，现在都在讲重资产轻资产，事实上很多企业也投入了大量的力量自己去构建一体化平台，从底层到开发管控到业务基层到商务智能，但是往往很重，很难适应企业变化和灵活调整。
应该说进入到4.0阶段，在当前阶段，如何看待这件事情？还是要从完整的、全景来看待，虽然有很多科技技术突飞猛进，我们可以刷脸、防飞单，智慧暗场，智慧工地各种地产企业卖房APP，是很好，但事实上我们认为这是个系统工程，整个的架构体系非常重要，所以我认为核心是要解决企业的核心，数字化核心的部分，要解决资源数字化、资产数字化、内部服务数字化，这样才能对外产生价值，否则仓库里是没货的。
因此核心的这部分做完了之后才能比较灵活或者说是真正靠谱的财务、业务一体化的老话题，但是80%的地产企业没有做到。现在地产企业做问题往往就是现金流问题，还是出在财务业务一体化的问题，基础打了才能谈运营，谈创新，谈拓展。在这个基础之上，去构建提升我与供应商之间的协作关系、协作效率，提升我人才的发掘、培养，提升项目开发的运营效率，包括品质，以及提升我的客户体验，而不仅仅是说物业服务，卖基金给他，或者说是卖水果给他，更多的是完整的给我的客户提供全面的客户体验的过程，在这个过程中产生第二轮的价值。
在这个价值基础上，构建了各种创新科技应用，比如前面提到的黑科技，这时候就能真正意义上发挥价值，在这四个方面去产生作用，并且能够围绕内部的数字化核心内外打通，而不是各自为政，往往是越做越多，如果没有数字化依托，做的越多的数字创新，管理成本和费用越来越高，难度越来越大，队伍越来越臃肿，内卷更严重，一个部门好多客户打交道。
在这个基础上再延伸产业链生态协同，很多地产公司是不是在这里，包括上下游企业，施工企业，设计企业，物业服务企业，包括其他相关的多元化，大家是不是可以形成产业互联网的概念，共同形成一个产业生态联盟，来进行协作创新，数字化无疑给大家提供了创新非常好的基础和平台，来解决原来传统意义上的互信互利问题，这里得到了迎刃而解。所以这是我们提出的智慧企业框架，这个阶段刚好也是符合当前在中国房地产行业发展的阶段，也是非常希望能够跟中国的地产圈朋友们进行共同的探索和创新。
接下来我们看看如何去支持这件事，因为我来这里有很多年了，跟很多地产界的朋友合作，有很多地产圈的朋友也都说到，用SAP的话基本上五年不落后，十年不用换，为什么？第一，系统是开放源代码的，你可以自己改，第二，这个基础上自己做的创新是可以有知识产权的，万科和我们合作以后，万科有万维物流，它自己开发了一套系统，做从BIM的设计到物流到安装过程，这套系统是基于SAP的平台构建的，他可以有知识产权，这就是典型的创新。
基于以上，SAP是帮大家去不断进行自主创新，我们把企业内部的整个管理信息系统、相关业务应用分成了两类，一类是稳态，一类是敏态，大部分公司实际上不会经常调整，人财物是不会随着你的结构去进行大的调整，核心内涵是一致的，基于这些稳态应用，比如说资源服务，集团所有的财务治理、人员治理、客户相关、采购、投资，项目运营又是全周期的，所谓的大运营，这个过程中可能你会有不同的组织架构，不同的分权、授权，不同的数据、流程体系，没有关系，这些你可以做调整。
另外我们看到了科技创新应用，也就是敏态，我简单列举了大家应用新科技或者说在业务过程中的创新应用，而这些确实是应该经常发生变化，而且是不断迭代更新的，这部分更新往往做出来不难，而是管，你怎么给客户提供服务，如果他觉得服务不错，接着后续过程中服务不好了，反倒有意见，这就回到了长期主义，因此我们要解决的是前后稳态和敏态一致性的问题，也就是我们是在稳定向前拓展和创新，既不是固步自封，也不是一味往前冲。我们做了一个BTP（业务技术平台），是SAP推出的一个PaaS平台，基于这个统一的平台，就是要解决稳态和敏态的问题，简单说，稳态问题不用管，拿来就好，中国地产核心管理业务都是对家实践。敏态部分可以放心去创新，你可以自己开发或者找伙伴，你可以把其他的应用集成进来，这样真正意义上形成自己服务的创新或者管理业务的创新，并且前后端联动在一起，这是最重要的。
这就是SAP能够做的事情，非常开源，同时创新，而且集成性极好的拓展平台。
刚才讲到了重资产，轻资产，现在对于地产企业自己弄一大堆机房，买一大堆服务器，开发一大堆应用软件，说到底我也不是软件公司，同时另一方面，大家谈到了定位经济，所以更多的对于地产企业来说，还是在业务应用和业务创新上，因此我们提供了一种新的模式，大家也听到各种云，说的实际一点就是订阅，就是租，怎么样租呢？
我们也考虑了中国房地产行业的特点，第一，你把服务器买回去装着用挺好，第二，不想买想租，我们提供一篮子平台，你什么都不用管，也不用买服务器，连服务器带软件，带服务器的维护运维，全部拿去用就好了，自己管授权和数据上面我们不管，下面我们全部搞定，这样你以最小的成本得到最佳实践。第三，我觉得我的数据放在云上还是不放心，还是放自己家安全，我们提供了现在的客户数据中心方案，也就是你要做的一切就是找一间房子放在那里，我们提供一揽子，连服务器、服务器运维、服务器上的系统、服务器上的应用软件，包括刚才我提到的开发平台，以及服务商，一揽子提供，这样保证数据在自家机房里，同时你也可以去找别的机房，这样真正实现自主可控的云转型。大家知道云这个概念说来说去，也没有什么神奇的，简单说就是用多少花多少，用多少买多少，或者就是租。
同时，尤其是刚刚推出的这种模式，保证数据安全是在自己家里，所以这里我们提供了针对中国现在地产行业特点，提供了多种灵活的自主可控的云转型，帮助大家有更灵活的方式，去选择你的容量。听说他们家花几个亿做SAP，也有人没花这么多，你的数据量、用户量、人员多少，你可以自己选择，包括你的投入，是五年投入还是每年去租，因此给大家提供了非常灵活、快捷、高效的进入到数字化转型的快车道，然后在这个基础之上，后续又可以更加灵活的拓展，所以在这里，借这个机会也给大家做简单的分享，后续也希望大家进入更深入的交流。
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