黄立平（中电光谷联合控股有限公司执行董事、总裁）：非常高兴有机会跟大家共同探讨产业园区发展的问题。两年前的这个时候，我在这里讨论过一个题目，叫做“走出地产逻辑”，主要讲的是产业园区作为脱胎于房地产的一种空间服务形式，面对城市化的新发展阶段的课题，以及产业园本身遇到的存量时代的风险，如何回归事物的本质，
实际这个题目的核心，在两年前就已经看到了，房地产本身在土地溢价为主要的盈利来源，高杠杆、高周转这样的经营方式以及资金资本的连续不断的加快滚动这种模式，它的局限性和不可持续性。当然这个时间过去了两年，特别是去年突发的疫情，使得很多企业都遭遇到一些困难，这个潮水退去之后，我们发现商业模式很重要，经营方法很重要，因为有些大家看到了在裸奔。
我想今天跟大家又一次的来讨论产业园区问题，对我来讲是将“走出地产逻辑”这样的命题进一步地延伸。我们还是要去追问一些相对本质的问题，过去的两年，我大约经历了各种各样的可以说是千奇百怪的案例，参与过诊断，参与过策划，我们自身也实践了大概20多个项目，所以遇到的问题纷纭复杂，如果有机会我下次再来跟大家分享，我会挑一些有代表性的案例，可能讲得会更加生动，切入得也容易引起大家的共鸣。
但是当下，我觉得还是一些普遍的问题，或者比较本质的问题，可能更具有紧迫性，所以这次我想围绕产业园区的可持续发展，从四个方面来进一步追问，我们走出了地产逻辑以后，我们将会是什么样的逻辑。
追问之一：为什么做？
追问之二：靠什么做？
追问之三：凭什么做
追问之四：经营的价值何在？
我所看到的各种千奇百怪的产业园区的案例，其中有一个比较一致的特点，就是投资的主体或者说经营的主体，还没有搞清楚这件事的本质是什么的时候，就参与其中。对于这个事情不求甚解，人云亦云，或者凭自己过去的商业经验和那种简单的判断，这样来参与商业实践，当然是会遇到风险的，从某种意义上讲，我的看法更多的情况是被这种市场或者说我们讲市场经济的大潮，其实是裹胁了。它对这个问题的本质没有看清楚之前就参与其中，你想它的思维方式和这件事情究竟是什么样的关系，我觉得也只能得出这样的结论。
我们通常看到的为什么要参与产业园区的投资，或者说要参与产业园区的经营，通常市场化的角度会有三个方面的出发点或者说三个方面的目的。
第一是为了获得土地的溢价，所以我这里提到，要想获得土地的溢价参与产业园区的投资，此路是不通的。这里非常重要的道理，就是各地涉及到产业发展的用地都是优惠的地价，如果说我们的出发点是看到了这个地价比较便宜，我们希望通过开发的方式来获得土地的溢价，这件事情如果说十年前还有机会，那么当下是肯定没有机会的。政府对这个问题的认知肯定是高于我们普遍认知的，所以冲着土地溢价去，你必然会遇到各种各样的约束，各种各样的问题，可能很难走到。
第二，要通过地产开发的方式获得收益吗？我们的判断是，盈利的空间越来越小。从事房地产的业务大家都非常的清晰，我们现在正进入盈余的时代或者叫做存量的时代，这个时代的共同特征就是这么多国家、这么多城市不需要多的房子，最容易盈余和最容易产生存量的会是什么？购买力来自哪里？其实这个问题在产业园区这个领域就更加突出。我就不具体讲在哪些城市，大体有多大的存量，但是可以肯定地讲，存量是普遍的，甚至越是竞争力比较弱的城市，存量越大。如果在房地产的主战场上感受到我们的毛利是下降的趋势，在这个领域里面，就不仅仅是下降的趋势，就有可能是完全误。
第三，是要把它作为一个讲故事的噱头吗？“挂羊头卖狗肉的”的方式今天几乎是行不通了，我在几年前还经常遇到一些公司自身的策略里面就提到“产业购地”，地方政府的认知只需要一两个项目，就能够把这个规律很容易的掌握了，所以实际上我觉得今天有些地方可能还有片区开发的机会，那还是一级土地整理的业务，如果希望用产业发展来成为获得房地产开发机会，我觉得这个路现在肯定是走不下去。过去我们遇到很多做住宅的公司跟我们商量如何合作，到目前为止，我们也还没有找到一个合作的结果很好，各方面都比较满意的案例。需要比较明确讲的是，当我们来考虑产业园区发展问题的时候，来选择从事产业园区业务的时候，只有两条理由是合理的、正当的，是能够成为一个可持续业务发展方向的。第一就是它是为区域经济增加产业发展动力，
需要比较明确讲的是，当我们来考虑产业园区发展问题的时候，来选择从事产业园区业务的时候，只有两条理由是合理的、正当的，是能够成为一个可持续业务发展方向的。第一就是它是为区域经济增加产业发展动力，第二是为新兴企业有效配置空间资源；围绕这两个方向思考的是这个业务的正道。
追问之二：
首先是靠两种认知能力，第一种是区域经济和区域产业高效率组织的规律。之所以我们有机会在任何一个区域能够从事产业园区的投资、开发、运营的业务，是我们对这个区域的经济和产业发展有足够的认知，如果你从来没有思考过这个地方的产业结构问题，它的行业规律问题，它的经济发展的基础潜力在哪里的问题，跟外部世界如何产生联系的问题，那么你对这个问题认识肯定是不够的。
第二，你一旦要从事空间上比较大规模的要素整合，你必然要涉及到对行业规律的认识。我们经常遇到很多人讲，城市的写字楼跟产业园区究竟区别在哪里？我就经常讲，我们就问一个问题，贸易是行业吗？贸易不是行业，但是它是一种经济形势，是一种商业形势，城市普通的写字楼通常服务的是金融、贸易、城市服务，这个规律不太需要去深入做行业研究，你按照普通的规律，找建筑师把楼设计好了，只要形态和空间的体验好，大体差别不大，但是产业园区是要面对行业，如果任何一个行业都没有深刻的认知，你进入进去，会不断层出不穷的问题把你难倒。
我们就随便举一个行业——文创，什么样的空间适合文创？没有本身回答，文创里面还有很多的细分领域，比如说我们从事视觉艺术创作的需要的空间，从事数字艺术的需要的空间，从事电影的所需要的空间完全不一样，所以你对行业的深刻认知，决定了你能够参与这个业务的基本门槛。所以没有行业背景来做这件事情是风险非常大的，当然，要达到从事产业园区发展所必备的认知能力，我觉得这五个方面是非常重要的，要有科学的思维和理论的思维，不仅要知其然，还要知其所以然，不求甚解不行，头痛医头，脚痛医脚不行。
我们看到很多项目已经做出了规划，再来讨论招商，再来讨论服务的对象，这是本末倒置的，这样的项目出来的过程不可能是符合需求的。非专业化不行，认知能力只能从实践来，如果现在要找这样的教科书也非常难找到。
靠什么做？要靠深厚的行业背景和产业资源的整合能力，一个从事产业园区发展的企业，如果他的主要领导者、决策者和执行者没有具体的产业经营的经验，没有具体的某些行业的经验，其实做这件事情是经验不足的。房地产作为一种方法能起基础作用，但是你只有加上了某些产业的行业背景，这两个叠加才具备做产业园区的基本判断，所以从这个意义上讲，深厚的行业背景，我觉得作为可持续的公司来讲，那是我们需要去想办法要建立的。有了这个背景，并意味着你有这个能力，所以构建产业资源的整合能力也非常重要。比如在任何一个产业领域，如果要达到有效的供应链整合的目标，如果对这个行业的所有资源不能够有非常清晰的了解的话，这件事根本就无从
要靠跨行业的企业资源的积累。也就是说，你有过长期服务科技企业、新兴企业的经验和积累，这些资源是可以不断的在你新的发展中去发挥作用的，就像我们过去做商业地产的客户积累，这个规律是一样的，但是这是两种完全不的客户结构，完全不同的客户需求的规律，
要靠地方政府的协同与加持，因为发展经济、发展产业、提高产业的竞争力，首先是地方政府的目标，也是他的责任，如果你想说你要做这件事情，跟地方政府不能达到一致，不能有共同的愿景，这件事也做不成。
第一是凭独特理念，产业园区发展到今天的存量时代，还能够有生命力，或者说能够继续发挥它的专业性服务的作用，如果说你作为一个业务主体，你不能够有自身的实践中总结的理念，我觉得这件事是非常难的。这里我想特别提到的，就是过去我们在多年的实践中，提了一城一法和一园一策，强调的是中国传统的智慧，孙子兵法里讲战胜不复，任何一种成功的经验是不能拿来复制的，现在在房地产领域里见到最多的词就是复制，复制是一个工业文明和工业化的产物，是一种文化产物，但是现在放在产业园区这个领域里，我们看到的设计几个不同的单体就大量批量的复制这种方式，正在产生城市的危害，正在被更多的人作为厌恶、排斥的对象。
如果大家把这样的一种方法作为根本方法，甚至作为自身法宝，那我觉得未来这条路是肯定走不通的。第二是全生命周期经营理念，也就是你在考虑园区的时候，不是说怎么把房子卖掉，如何第一批的房子租出去，你要考虑这些企业在里面经过多年的发展，他们的成长，未来可能这些空间的再利用，产业园区看的时间要更长，这种眼光所出来的规划，才有可能对城市是一个福音。我们见到20年不到就拆掉的产业园区比比皆是，没有新的发展理念，这条路一定是走不下去的。
二是凭方法论创新能力。任何一个企业要在自身领域内取得跟别人不同的发展，或者说超过平均水平的发展质量，或者说独具特色，具有不可替代的价值，就必须得有自己的方法论，这个方法论不是书本上的东西，是实践中得来的理论，在实践中总结提炼出来的东西，今天任何一家要从事这个业务的公司，你要好好自我做一个评估，我们自身对它的认知如何，我们能不能找到自己的理念，能不能有方法论，如果你没有，你是否能够从别人的实践中找到契合你的，有启示，能够成为方法的东西。如果找不到，参与其中后果一定是不会太好。
过去我们在实践中总结出三个方面可以作为方法论来讨论的方法，我也提供给大家参考。
第一是系统规划，大家都知道城市规划本身的缺陷，我们希望到城市里寻找答案几乎是不可能的，一个区域的产业发展必须从产业自身，从空间的可持续性，从各方面的配套条件来做出判断，从这个意义上讲规划的独特性和自身能够在规划上的方法上的贡献，非常重要。跟通常我们遇到的房地产项目不太一样的，就是这样的项目策划是应该把产业的内在规律掌握清楚以后，才有可能做出有针对性的策略上的建议和
第二是敏捷定制，我们最近两年一直在强调不能复制，那用什么办法来替代呢？我们认为在一个区域内，能够用开发的方式来组织产业，它的合理性是空间能够得以优化，基础设施能够提高应用效率。但是如果你不能针对每一个企业的需求来进行空间建设，这样的过程是一个比较可怕的，如何用敏捷定制的方法在一个区域内，比如一平方公里范围内，能够为上百家企业提供他们自身独特需求的空间，这是一个可持续非常重要的课题，未来可以凭借信息技术的进步，人工智能的发展，可能会提供一些数字化的供经营使用的空间解决方案，我们再通过人的交流，把两方面的因素放进去，可能找到一种城市形态上的非常好的，有针对性的办法
第三是综合运营，我们都知道过去做住宅，服务成为品牌非常重要的竞争力，但是产业园区的服务往往要比住宅复杂得多，它涉及到企业所需要的其他生产要素，你如何整合以后提供给企业，能够在这里创造更好的产业生态，从这个意义上讲，就非常需要一个团队，可能有五种六种业务，但是是一个一体化的管理，这也是这个领域未来服务非常值得探讨的
三是凭组织发展能力与跨区域协同机制。这也是致力于建设的工作重点，你自身的组织发展能力能否在更多城市、更多区域，你所运营的园区能够把它形成网络，你只有形成巨大的网络以后，这些资源才有优化
四是凭数字化平台，数字化将会未来成为把产业要素能够整合，能够作为配置依据的非常重要的基础，一方面是产业资源生态化，它需要从三个维度来进行整合。第二是管理经营服务一体化，从数据平台上怎么把参与的政府、园区的运营者、各种社会专业服务提供者以及其他的要素配置者，共同能够放到这个平台上来，通过最基本的服务带动经营、带动管理，最后成为园区运营的重要数据凭借，这也是我们这几年在打造的，作为产业园可持续经营的重要凭借工具。
五是凭市场化，创新盈利模式的核心，产业服务，价值分享。过去通过房地产的盈利模式，通过土地的溢价模式，未来不可能成为作为产业园区的重要盈利来源，我们做这个业务，如果你是一个市场化的出发点，你的盈利从何而来呢？第一是从你服务的企业价值提升来，离开了股权投资，我认为这个业务可能是短期能够存在，长期就是一个不动产的业务，不可能有新的价值，再就是一定地方经济的发展成为共赢者，成为分享者，也就是分享未来经济的增量，将会成为这个业务的可持续发展和持续盈利的主要来源。
（责任编辑:和讯网站）