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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

市场下滑,还将持续多久?

09-16 现领观察 微信号
语音播报预计9分钟

本文为杨现领博士对市场下滑未来走向的思考和观点。

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市场下行周期仍将延续较长时间,未来3-6个月市场明显反弹的概率不大。

在二手房参考价、放贷额度收缩、放贷周期大幅延长等一系列因素的叠加影响下,一线城市、大部分二线城市、甚至三四线城市的二手房成交量都出现大幅度下降。以深圳为例,二月份出台二手房参考价以来,二手房交易量从1月份7000套下降到8月不足2000套,下降幅度超过70%,且呈现逐月连续下降趋势。7、8月份以来,许多城市二手房交易量相继出现大幅度的环比下跌,上海7月份环比下跌40%,8月份仍在下降;武汉、重庆、西安、成都等二线热点城市交易量较上半年峰值水平下跌超过50%;南宁没有出台增量调控政策,交易量也出现了40%以上的下跌;呼和浩特8/9月份的环比下降幅度超过60%;北京8月份下滑不明显,但是9月份开始加速下滑。

目前来看,市场下行的趋势没有明显的见底信号。放贷周期仍然在变长,放贷额度也会更多地倾斜新房,二手房放贷受到进一步挤压。在这种情况下,市场主流的购房群体是换房和改善客户,随着这部分客群的消化,而且新增入市客户量非常少的条件下,未来的购房需求动力会进一步衰减。更重要的是,如果刚需刚改不能顺利入市,有换房和改善需求的业主无法被“腾挪”出来,进一步看,这部分换房改善需求无法释放,新房市场的交易链条也会被中断,从而引发连环收缩。总体上,当下及未来一段时间,二手和新房交易将持续处于这样的负循环中。

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开发商债务风险的释放预计只是一个开始,这对于中介渠道的回款周期和坏账率都将是一个持续的负面冲击。

一些头部企业的债务风险已经开始释放,而且这很可能是一个开始。在周转速度放缓、回款变慢、贷款依然限制的情况下,哪怕是正常的企业都有可能出现风险。这不仅会严重延长中介渠道佣金的回款周期,且坏账率有可能会明显增加。历史上,中介公司只有二手业务时,现金流是非常好的,基本没有所谓的回款周期问题,因此,大多数中介公司只要坚守经营本质,不搞大规模扩张、不炒房,基本不会出现“生死问题”。但是最近几年叠加新房渠道业务之后,现金流管理的挑战明显加大,上行市场没有感觉,一旦市场下行,压力便会快速放大。

市场下滑,还将持续多久?

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一个底线是现金流为正。

在这种情况下,我们认为现金流的管理是决定企业生死的核心问题,一方面减少不必要的固定开支,另一方面要加快回款和收佣管理,同时要在租赁业务上寻找更多的突破。

此外,尽管新房渠道费率在未来几个月会有所提高,开发商对渠道依赖度变大,但是在当前开发商债务风险明显增大的情况下,更要坚守二手根基不动摇,不仅仅是因为二手业务现金流好,更是因为二手才是中介赢得未来的关键。

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三个稳定:市占率稳定、费率稳定、关键人才稳定。

市场下行,经营管理的核心是市占率不能降。尽管交易量下行仍将持续一段时间,但是经纪人的有效产能也在快速出清,许多门店已经关闭,即使不关,经纪人也完全不在状态,士气低落、极其懒散,尤其是那些不给底薪、只给提成的加盟店以及一些中小型中介公司。在无底薪、高提成的逻辑下,任何管理措施都会大打折扣,管理的价值无法发挥。因此,可以确定地说,虽然市场交易量下降了,但是经纪人有效产能的收缩也很明显,竞争可能变得更稀薄了,这个时候,就是管理者发挥价值的时候,是团队文化与组织能力发挥价值的时候,市占不能丢应该成为业务管理的最低要求。

其次是市场下行的时候,全行业有责任感的公司都应该全面停止费率竞争,增加对业主的专享服务,争取更强的收佣能力。过去这几年行业的最大问题就是低费率抢客、高提成抢人,此事不休,行业进步无望。

再者是关键人才的稳定,留存真正创造价值的人。人才是核心资产,是面向未来的发动机,应该集中有限资源,保留核心人才,这是面向未来的筹码。

总体上,我们很可能正在经历一场比预期更为严重的周期调整,过去我们坐着电梯往上走,电梯的动力让行业走到今天,当电梯停止甚至向下坠落的时候,内生动力变得非常重要,除此之外,也没有别的选择。

回顾过去20年中介行业的发展史,什么因素会让一个公司死亡?答案显然不是市场下行,真正优秀的公司都是在市场下行中构建更深的竞争壁垒的。真正的死亡是失去使命,失去消费者,策略上的勤奋弥补不了战略上的无能。长期的使命感和永不满足的客户价值创造才是穿透周期的最好武器。过去的旧模式无法走向新未来,中介20年,也该变变了。

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(责任编辑:董云龙)
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