Hi～新朋友，记得点蓝字关注我们哟
出品｜公司研究室地产组
文｜曲奇
2021年以来，中国恒大、华夏幸福(600340,股吧)、蓝光发展(600466,股吧)等头部房企陷入债务危机中后。房企的流动性和安全性显得更为重要。和华夏幸福同属于河北省标志性房企的荣盛发展(002146,股吧)，其经营状况备受外界关注。
2021年6月末，荣盛发展“三道红线”只有一条未达到标准，但公司却在2个月内，接连被穆迪、标普下调展望和信用评级。上半年销售额同比增长了24%，却因降价销售引得老业主“激进”维权，更引出了张家口市的“限跌令”。
2个月内评级接连被穆迪、标普下调
观察房企债务稳健性的重要指标之一便是“三道红线”，2021年6月末，荣盛发展现金短债比1.16；净负债率66.50%，较期初下降13.68个百分点；剔除预收账款后的资产负债率70.81%，较期初下降2.97个百分点，“三道红线”踩中一条，属于“黄档”房企。
按照“三道红线”的标准，荣盛发展虽然还未完全达标，但也是一家较为安全的房企。但7月以来，国际评级机构标普、穆迪却不好看荣盛发展未来一两年的发展。
7月19日，穆迪将荣盛发展的评级展望由“稳定”调整为“负面”，穆迪认为荣盛发展从离岸资本市场获取资金的能力有所减弱，这将限制其在未来12到18个月的融资、运营缓冲以及利息覆盖率的改善。
9月2日，标普将荣盛发展的长期发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”，并将该公司担保美元票据的长期发行评级从“B+”下调至“B”。标普认为，在未来一到两年内，荣盛发展的运营和财务状况将面临各种挑战，例如在河北省内市场提升去库存效率、控制利润下滑的同时，向长三角和大湾区扩张。
标普的担忧不无道理，荣盛发展中期业绩会上，公司高管表示，长三角区域因土地市场过热，以及限售等政策，长三角区域的利润空间有限，毛利率约为8%到15%。而荣盛发展的传统优势区域，京津冀的毛利率则在15%到30%之间但2021年上半年，荣盛发展来自大本营河北的收入同比下降了29%，由131亿降至93亿。
机构之外，荣盛发展的投资者也很担心公司的资金链。8月30日，有投资者在深交所互动易上提问，“请问江苏南通金溪府项目，室外配套工程近两个月未动工，现场除了部分两个月前的景观样板其它处于停工状态，公司难道是因资金链问题而停工？口头承诺的年底交房能实现吗？关于金溪府室外配套工程进度缓慢事宜，请公司给予合理的解释。”
中期业绩会上，荣盛发展创始人耿建明称，“荣盛发展过去没有、现在也不会有，将来也不会出现任何债务违约事件。”
降价促销引得老业主“激进”维权
促销后抓回款是房企维持流动性的主要来源，2021年上半年，荣盛发展合同金额599亿元，同比增长24.26％，完成了年度签约计划的46％。但5、6月份，荣盛发展销售额连续两个月同比下降，降幅分别为0.03%和9.39%。
2021年上半年，荣盛发展新增土地储备28宗，计容建筑面积302.86万平方米，仅完成年度1122万平米扩储目标的27%；购地金额123.4亿，权益购地金额80.18亿，投销比20.6%，低于监管要求的40%投销比红线。
与2020年同期相比，荣盛发展2021年的拿地额出现了大幅下降，其中拿地总额同比下降41%，权益拿地额同比下降56%。中期业绩会上，耿建明对拿地减少做出了回应，他表示，“公司目前的重要任务就是去库存，抢抓回款，放弃规模，审慎投资，做好长期的思想准备，管理好流动性。”
但2021年7月，荣盛发展却因降价销售引起了一些老业主的不满，更有业主跑到荣盛发展的施工现场扬言跳楼维权，后被警方行政拘留。
根据张家口警方的通报信息，一两年前，闹事的业主在张家口荣盛城以每平方米6000余元的价格购房，但2021年该商品房的售价降到了每平方米4000余元且还赠送车位，因此两位老业主7月14日去施工现场进行维权，要求荣盛发展赔偿差价损失。
这件事也惊动了张家口市住宅与房地产业协会，7月16日该协会发布的倡议书指出，“针对近期个别房企为了回笼资金，以低于成本价销售，扰乱了正常的生产经营秩序，损害了其他经营者的合法权益。”并倡导各房地产企业要严于律己，不能以不正常手段进行销售，不得低于成本价格销售所开发的商品房，不能故意破坏规范的销售市场秩序。
长三角拉低毛利率产业园拖累现金流
业绩表现上，2021年荣盛发展陷入了增收不增利的困境。2021年上半年，荣盛发展收入342.23亿，同比增长30.85％；毛利率25.84%，同比下降17.47个百分点；归母净利润25.33亿，同比下降14.02%。
毛利率下滑，一方面是受行业大趋势的影响，另一方面也与荣盛发展的区域布局有关。环京区域受政策调控后，“河北王”荣盛发展被迫走向全国，将更多的投资放在长三角、珠三角。以2021年上半年的拿地情况为例，上半年荣盛发展拿地额为123.4亿，其中长三角、珠三角的投资金额达到了90.36亿，占比73.23%。
但长三角等新拓展的区域毛利率相对较低，而京津冀区域个别城市的部分结算情况较好的项目毛利率可达30%。随着长三角等地区的收入占比提升，导致毛利率下降。
荣盛发展的董秘在投资者交流平台上表示，“长三角区域毛利率虽然较北方城市较低，但可以提供较好的去化和现金流，周转较快；京津冀区域周期较慢利润率较高。未来，公司希望通过南北方流量及利润的协调达到动态平衡。”
荣盛发展在河北省的康旅项目、产业园区项目是其毛利率相对较高的关键，与华夏幸福类似，产业园区可以帮地方政府招商引资，也方便房企以较低的价格拿地。比如，荣盛发展在河北省秦皇岛市、承德市、保定市、张家口市布局了康旅项目，在香河、永清、霸州、固安布局了产业园。
但收入结构上，这两项业务的占比并不高。2021年上半年，公司产业园收入8.01亿，同比下降61%，收入占比仅有2.34%；至于康旅板块的收入则没有单独披露。而无论是康旅还是产业园，都需要长期且大量的资金沉淀，用住宅的销售回款投资产业园等长期项目，在当下的融资环境中是较为危险的。
而荣盛发展的子公司通常需要利用母公司的信用才能贷款，2021年6月末，荣盛发展对外担保总额达628.38亿，占净资产比例127%，这一担保比例在上市房企中相对较高。在信用主体评级被下调的情况下，未来荣盛发展的融资端或许会遇到阻力。（完）
本文首发于微信公众号：公司研究室。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
（责任编辑:董云龙）