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撰文|蜜妹儿&编辑|凯
这两天，某大的理财产品暴雷事件沸沸扬扬，几年过去，房企的生存情况从山顶迅速坠入谷底。
另一边，又有一家房企“静悄悄”地分拆物业，提交招股书，准备赴港上市。
9月13日，瑞安房地产有限公司发公告宣布，拟分拆公司商业投资物业、物业管理及资产管理业务并独立上市，分拆后的实体将以瑞安新天地的名义独立运营。瑞安新天地已提交了在我国香港联合交易所主板上市的申请。
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说起瑞安房地产，这是一家有故事的房企。
2004年成立，为瑞安集团的地产旗舰公司，总部坐标上海，2006年在香港联交所上市。主要从事开发、销售、租赁、管理及长期持有优质商业及住宅多用途物业。
瑞安房地产的主席罗康瑞先生，也是瑞安集团主席、瑞安建业有限公司主席。1948年4月生于香港，祖籍广东普宁市。
罗主席家世显赫，父亲是香港鹰君集团创办人罗鹰石。
罗主席1969年毕业于澳大利亚新南威尔斯大学。1969年返港后，先在其家族鹰君集团公司工作，后创办香港瑞安建筑公司，最初发展建筑业，后扩展至地产、建筑材料等业务。
瑞安房地产的另一个故事就涉足当年轰动一时的上海社保基金案，年纪稍长的蜜友应该有印象。
那是2006年的夏天，被曝出上百亿社保基金被违规挪用，其中最为知名的，并已承认的就是瑞安集团通过委托贷款的形式，获得8.75亿人民币元社保资金。
此后，瑞安屡被关注的，大概就是新天地的上市历程了。
02
瑞安新天地上市的故事更为坎坷。
时间要从2012年开始，彼时，瑞安房地产曾公开披露中国新天地单独上市的计划，并将旗下的商办物业资产打包塞入了中国新天地体系。
2013年，瑞安房地产对外宣布公司开始与中国新天地分开营运，分为两家独立的公司，并在当时提出未来将实现中国新天地独立上市的设想。
然而，因为降负债等原因，这一计划被搁置了。
2014年开始，瑞安忙着“降负债”，开启一系列的卖资产动作：出售位于虹桥天地的酒店，出售上海太平桥企业天地物业。
2015年，瑞安官宣给上市按下暂停键，表示，“现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式，决定短期内不会进行中国新天地的上市计划”。
直到这两年，物企上市浪潮启动，市场还没有忘记瑞安当初的“野心”。
对此，瑞安房地产2021年中期业绩会上，罗康瑞主席的一席话意味深长：“十年前，我们就研究过新天地独立上市的问题，但当时市场条件和物业并未完全成熟。我们还在做这方面的研究，目前能说的就只有这些。”
是的，相比10年前，如今的市场条件的确更成熟了。
但在蜜妹看来，物企上市的最佳年份是2019年前后，现在资本市场对房地产相关行业的认可度已经大大降低，瑞安新天地这时候才启动IPO，会不会晚了呢？
当然，资本市场的态度不仅取决于风向，还有公司本身的价值。接下来我们看看瑞安新天地的一些主要数据。
03
招股书显示，瑞安房地产物业总建筑面积为200.52万平米，其中52.7%位于上海。物业总建筑面积（不包含停车场及其他空间）的64.4%和35.6%分别为零售和办公物业。
其物业组合大部分为瑞安房地产于上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新小区的主要商业空间。
收益方面，2018-2020年，瑞安房地产的收益分别为23.93亿元、25.80亿元、23.58亿元。2020年降幅比较明显，主要是因为黑天鹅的影响。
2021上半年，收益情况有所好转，从去年同期的11.12亿元增加到13.77亿元，增幅为23.83%。
净利润2021上半年也有所恢复，从去年同期的亏损8.85亿元，到盈利4.74亿元。不过值得注意的是，2019年，瑞安新天地的净利润同比是下降的，为5.84亿元，2018年这一数字为6.81亿元。降幅14.24%。
如果顺利上市，瑞安新天地能否实现稳定地利润增长？这个还存在不确定性。
现金流方面，瑞安新天地的融资活动现金净额常年为负；投资活动产生的现金净额也常年为负，2021上半年继续为负值；经营活动产生的现金净额今年上半年有较大提高，从去年的-900万元，增至481万元。
总的来看，瑞安新天地2018-2020年的期末现金及现金等价物呈逐年降低的状态，分别为37.27亿元、34.07亿元、29.57亿元。2021上半年，这一数据为31.19亿元。
主要财务比率来看，不得不感叹，物企的资产负债率真的低。瑞安新天地的净资产负债比率长期在20%左右。
净利润率2019年略有下降，从前一年的28.8%降到22.6%，但2021上半年上升明显，为34.4%。
值得注意的风险，蜜妹简单提炼了下，主要有以下几方面。
区域色彩较重，尤其倚重上海、武汉及佛山的房地产市场表现、零售消费表现及企业营商气氛。尤其是上海，截至2021上半年，瑞安新天地13项商业物业中的7项（或分别占投资物业组合的总建筑面积及总资产价值52.7%及71.9%）位处上海。
母公司依赖：从瑞安房地产产生部分收益，且现时倚靠瑞安房地产提供若干支持和服务。
最后一个不确定性就是黑天鹅，虽然如今的情况在逐步好转，但要完全恢复秩序尚需时日，在房地产行业逐渐进入冰封期的当下，物企这个赛道也变得越来越拥挤。瑞安新天地能否杀出一条阳光大道，有待时间检验。
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今日词汇：摩擦性失业
摩擦性失业（frictional unemployment）：是指技术性原因而引起的失业，即由于经济在调整过程中，或者由于资源配置比例失调等原因，使一些人需要在不同的工作中转移，使一些人等待转业而产生的失业现象。
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（责任编辑:董云龙）