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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

要投资房地产发财么?倾家荡产那种!

09-14 磐石之心 微信号
语音播报预计15分钟

要投资房地产发财么?倾家荡产那种!

这几日H大暴雷事件闹得沸沸扬扬。朋友圈、微信群里各种维权视频和图片漫天飞舞,有个恒大员工群里,竟然有人提议去河南挖许老板祖坟。

从目前的爆料来看,H大不仅欠了大量供应商、建筑公司的钱,自己员工购买的公司理财也无法到期兑付。给出的方案是月底给本金10%,三个月后再付10%,直到付完。或者选择把理财资金专为购房款,购买恒大自己的打折房产,在9折基础上,再打8折,也就是七二折购房。

更有微博爆料,10年间,H大许老板获得上市公司分红516亿。公司的海外高息贷款,许老板自己认购一大部分,并提前还本付息。另外,H大财富的杜亮5月就赎回了自己的理财。这意思是,老板早已经把公司掏空,准备跑路了?如今的H大债主追杀、员工倒戈、购房者逼迫门,真是四面楚歌。

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H大陷入危机后,一些人认为这是H大一家房企的问题。H大的优质资产会被其他开发商瓜分,然后份额集中,强者恒强。于是,万科、保利之类的房地产股票,开始在暴跌8个月后,横盘了。

那么,如何来看H大暴雷,以及暴雷的影响呢?

1、一损俱损。

网上都在传一张图,就是各大地产生的负债比。恒大以152%的负债率位居第一,踩了三道红线,即1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。

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其次是富力地产、绿地控股(600606,股吧)。保利、中海、华润这些国企地产公司都是零踩线。

因此,很多人认为踩线的公司最危险,没踩线的就安全了。事实上,这个说法是有严重问题的。房地产行业是一荣俱荣一损俱损,其面临的市场状况、金融状况、人口状况等都是完全相同的,谁都无法独善其身。

被否决交易的SOHO老板潘子曾说过,中国人均住房面积已经到39平方了,而2000年的时候只有5平方。所以,当前中国已经不缺房子了,房价主要看的是金融政策。

这里人均39平方,你不要抬杠啊。这是说当前所有交付的商品房面积除以人口总数得出的结果。也就是说潘子住的500平别墅,和你住的60平鸽子笼平均在一起算的。

但是这个平均住房拥有面积说明当前楼市不缺房。金融方面,现在货币政策回归正常,不再大规模印钞票了。特别是楼市的资金被冻结,二手房禁止贷款,开发商三道红线,购房贷款利率上浮等。

所以,楼市已经失去了上涨的动力。与此同时,各地房价都已居高不下,真正的刚需购房者,六个钱包凑一起都很难支付首付。所以,房子的销售量和回款速度都在大幅放缓。这对于依靠借钱生存的所有开发商来说,都意味着三道红线持续上升,继续恶化下去,踩线是迟早的。

除了H大外,全国各地频频曝出楼市停工、开发商倒闭、购房者闹事、建筑工人讨薪的新闻,看来情况变得越来越糟了。

更有人认为,作为嗅觉最敏锐,战略最先进,还请了任经济学家研判的H大,竟然率先暴雷,难道是为抢跑?你觉得这个说法有道理,请打1。

2,黄河决堤。

更让人担忧的是,H大暴雷导致的传导效应,他很可能推倒多米诺骨牌。

过去二十年,任何时候买入房产都是资产增值的,因此,没人有房产亏钱的记忆,除了少部分参与海南炒房的炒房客。这二十年来,“房价上涨预期”是支撑房价上涨的重要因素之一,也可以称之为信心。

很多持有房产者,认为自己财富增加了多少倍,心花怒放。有一位读者就曾多次在文末留言称,自己持有的房产翻倍了,所以资产增值了。还和我说,即使房价回撤,他仍然是赚钱的。你认为这种人是不是该被啪啪打脸?欢迎弹幕。

曾有一份报告称,中国人平均资产几百万,而资产中的70%为房产。知乎上有个帖子可以很好地解释这个增值过程:一个小区房产共100户,其中有50户买得早,20万每套,一直持有至今。之后,房价上涨,50户卖出了房产,其中有10户是40万买的,有10户是60万买的,有10户是100万买的,有10户是150万买的,有10户是200万买的。

请问这100户一共花了多少钱?

50*20+10*40+10*60+10*100+10*150+10*200=6500,也就是说这小区里的100户人,买这100户房子一共花了6500万。但是对外怎么说?小区现在房价200万,小区一共100户,总价两亿。人均资产200万。

这就是当前人均资产几百万概念的由来,但是你要把这些资产全换成人民币,能换到2亿么?

银行没有足够多的钱用于支付2亿对价,因为购买这些房子一共花了6500万,而且还是加了多次杠杆后。

但是在“房价上涨预期”的驱使下,人人活在房产增值的泡沫里不能自拔。人们相信自己的房子还会几年翻倍,于是愿意接盘这些高位资产。也有很大一部分现金持有者,愿意去郊区购买三四十层的投资房,或十分漂亮的别墅。虽然,这些区域几乎没有入住率,但是人们相信自己的资产放在房子里,是可以增值的,是最安全的。

也没有人认为自己买的房子会成为鹤岗、燕郊和山东沿海,贵州等地。

而当房价出现下跌苗头,便会打破“房价上涨预期”,就很少有人愿意去接盘高价资产。这导致的后果是,后续的“韭菜”跟不上,无法托起资产的价格,击鼓传花的游戏就终止了。任何金融市场都存在类似的追涨杀跌现象,股市和楼市都不例外。

而随着房地产税、遗产税的推出,持有房产不仅要缴纳贷款利息,还要缴税,缴纳物业费,于是这个资产就处于贬值状态,成了烫手山芋。

目前,在日本,除了东京等少数几个大城市的房子还有交易,其他农村和郊区的房子大多数都沦为鬼城。但是房产的持有者仍要要缴纳税费、物业费,很多日本人不得不放弃房产。为了卖掉一套这种鬼城的房子,不惜赔钱,只要有人接盘就谢天谢地了。

即使是日本东京,现在的房价只有北京的1/2,深圳的1/3,而东京的平均收入是北京的三倍。而在最鼎盛的80年代,日本楼市是永不跌的市场,日本东京房地产GDP可以买下整个美国。

记得在4月份央行发布的《工作报告》中,就曾担忧,随着人口减少,人口老龄化增加,未来的资产价格很难维持,资产抛售潮可能来临。而我们的人口增长率马上为负,1亿的90后只有10%的人结婚,而离结率再创新高。

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但是调查显示,当今6成大学生认为自己10年后可以年入百万,这种没被社会毒打过的白日梦,或许是支撑楼市泡沫的顶梁柱吧。认同的请打1。

所以,资产价格的泡沫会随着人口的减少,而逐渐消退。但是如果现在泡沫就消退,甚至破掉的后果,无疑是黄河决堤,带来巨大的灾难。

于是,我们看到多地政府开始限制房地产降价,推出限跌令。因为一旦开发商主动降价,会导致新房价格下跌,带动二手房价格下跌,同时会带动土地价格下跌。

地方政府把土地抵押给银行贷款,用于财政支出。开发商把土地和房子抵押给银行,换取资金来盖房子、发工资。普通居民把房子再抵押给银行,换取房子。一旦房价下跌,在银行多次抵押的土地、房产都面临贬值,意味着银行的资产面临亏空,银行必然要求开发商、地方政府、居民立即还贷,这会导致连锁性金融风险。

前不久的金融会议要求,对于部分金融风险要属地负责制,化解风险的同时,减少次生灾害。我们祝愿H大的风险能被力挽狂澜的力量解决,以免引爆更多地雷。

然而,对于普通人来说,面对即将决堤的河流,即将爆炸的大楼,还是绕得远远的为上策。

本文首发于微信公众号:磐石之心。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:董云龙)
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