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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

你买的这些房子,未来要卖不出去了!

09-04 和讯名家
语音播报预计18分钟

  深圳有多少买房人,能够买一套房住到老?

  换工作,考虑通勤,从这个区搬到那个区;孩子升学,从这个学区房挪到那个学区房;收入提高,考虑改善居住环境,从小两房换到大三房。

  这些情况下,手头没有富余资金或是购房名额的人大多要面对这样一个步骤:把手里的房子卖出去,再买一套。

  可买房时只关注了房产价值而忽略了流动性的房东会发现,自己手里的房子卖不出去了!有的只是一个虚无缥缈的价格!

  在这个房产过剩的时代,买房人一定要记住:不能再一味的动心于房产的价值和升值空间,流动性才是目前买房最需要考虑的问题!

  如果不思考未来谁会接盘,买到了没有流动性的房子,以后只能面临大幅降价求出手,或是直接砸在手里的困境!

你买的这些房子,未来要卖不出去了!

  流动性,是指把资产变成现金的容易程度,放到房子上来讲,也就是房子的变现能力。

  一般来说,越是供不应求的城市、繁华的地段,二手房的流动性越好,变现能力强、出手快。

  在过去,人们不用过分关注房子的流动性,因为过去十年,无论买哪房价都涨了,这让无数没有买房知识和经验的人也尝到了甜头!

你买的这些房子,未来要卖不出去了!

  但需要注意的是,闭眼买房都能赚钱的时代已经结束,房地产已经不是过去简单粗暴的模式了!接下来,就要考验真实水平了!

  在房产投资界有这样一句话,能卖出去的房子叫做资产,卖不出去的房子叫做砖头。因为资产是升值的,而没有流动性的房子只是一堆钢筋水泥。

  举个例子,一套500万的房子,两年后市场价达到了580万,你想出手,可是挂牌了很久也卖不出去。这时候有一个买家和你说,降一点,500万我就要了。

  500万,你会出手吗?我肯定不会!我的房子价值580万啊!

  但是这样的涨幅无法变现,也就失去了它的意义。

  可能会有人反驳,房子最基础的不是居住属性吗?500万我不卖,我就自己住啊!

  如果你永远没有变现的需求,这个方法可行。但如果你有一天着急置换、急需用钱,你会不会向500万低头?

  还有更糟的情况,你的房子是特殊时代下的产物,正在被主流市场抛弃,等10年、20年,只会越来越难出手,500万也无人接手,最后只能砸在手里!

  简单粗暴的概括,在如今的大环境下,买房第一步要考虑的不再是抄底或是杠杆获利,房子有足够的流通性胜过一切!

你买的这些房子,未来要卖不出去了!

  未来买房,买的就是房子的流动性,这句话一二线、三四线房子,全都适用。那么,如何判断房子有没有流动性?

  放在第一位考虑的,一定是城市。

  我们经常说,买房的第一要务是选对城市,判断标准就是人+钱+城市定位。判断一个城市的房价是否上涨,就要看它是否人口流入性城市。

  买房,为什么要看人口?

  因为一个城市要成为人口涌入之地,产业、配套、就业岗位、城市化水平等等都差不了!

  吸引人才流入,就能加大房地产市场的需求,有需求引发交易,那流动性不就来了么!

  切记!在选择城市时,一定要避开那些人口流失严重、产业衰退严重、经济收缩严重的城市!

  比如,下图我也给大家找到了人口流失严重的一些省份和城市。

你买的这些房子,未来要卖不出去了!

  来源:第一财经资讯

  第二,买房是一个由大到小、由面到点的过程,选对了城市,接下来就要看如何选板块。

  给你三个核心标准:

  1.跟着CBD走

  2.跟着城市发展的战略走

  3.跟着核心产业走

  中国的城市发展是资源导向型的,哪里的资源更好、更集中,人就会往哪里走。选城市是这样,选板块也是。

  首选城市的CBD,也就是中央商务区。

  CBD区域是城市的功能核心,也是城市经济、科技、文化的密集区,需求一定大于供给,保障房子的流动性!

  这个地方的房子基本没有缺点,唯一不好的地方,就是贵,但这个也不是板块的问题,是我们自己的不足。

  其次,要看城市的核心产业在哪里,以及接下来的发展战略。

  放到深圳来看,深圳的发展战略一路向西,未来资源、产业一定会向西部倾斜,人口也会向西走,西部的房子的流动性会在人口流入后得到大大的提升!

你买的这些房子,未来要卖不出去了!

你买的这些房子,未来要卖不出去了!

  当然,选城市和选板块都是大的方向参考,即使是在深圳选对了区域,也可能掉坑里。

  毕竟,不是所有深圳的房子都有好的流动性,选对项目、产品也很重要。

  上干货,先来个避坑小指南,以下这几类房子在未来出手时大概率会面临流动性差的问题,房东快来自我对照,是不是需要尽快置换:

  1.富人区的刚需盘,远郊区的别墅

  这两类房子看似产品、受众、地段都完全不一样,但他们都有同一个问题:高低配,产品定位就错了!

  简单来说,也就是这两类房子富人看不上、穷人买不起,买了,住了一段时间发现了问题,再脱手可就难了!

  2.没有学区的老破小

  老破小凭什么卖高价?直接原因就是它背后的附加值,大部分时候是为了学区溢价。

  而今年,深圳拟推行的大学区政策让学区房大地震,买了也不一定上名校,上了名校心仪的老师轮岗去了,不确定性太大了,你还敢赌吗?

  普通的学区房哪怕失去了学区的属性还有居住属性,如果老破小失去学区,它还剩什么?花几百万买一个不能住、没有用、难置换的房子,这个坑,你可千万别踩!

你买的这些房子,未来要卖不出去了!

  3.物业服务水平差的房子

  现在人买房,物业最多算一个加分项,但我今天要说,要是物业水平差,你可就要被坑惨了!

  随着人们生活水平的提高,对生活体验的追求也越来越高,那些物业服务不好的房子,短期会出现物业不作为、吞没小区广告收益,居住体验感很糟心!

  就像我一位朋友,和物业“干仗”已经好几个月了,朋友圈吐槽发了一条又一条,遍寻解决渠道而不得,最后无奈报警!

你买的这些房子,未来要卖不出去了!

  另一些朋友,会在官方平台投诉、举报,小区一“出名”,二手房的意向客户终归是多了一层顾虑。

  另外,物业水平的高低关乎小区保养的好坏,物业用心,十年的小区也可以崭新亮堂,物业不用心,整体环境越来越差,变得越来越不受欢迎,最终可能会变得“无人接盘”。

你买的这些房子,未来要卖不出去了!

  (换物业前)

你买的这些房子,未来要卖不出去了!

  (换物业后)

  4.小区里的边角楼栋、非主力户型

  这一点,应该关注的朋友更少。

  小区设计时会考虑景观、不利因素等,但一些边角楼栋隐藏的噪声、空气污染等问题可能会被一笔带过,未来要通高架、要建垃圾焚烧厂,这些只有建成了、住进去了才有体会。

  另外就是小区的非主力户型,改善盘里的超小户型,刚需盘的大平层,都可能存在设计上的缺陷。

  专业的人做专业的事,目标客户是富豪的,他不能理解你对于实用性的需求,面积浪费才是他的主旋律。而做惯了小户型的,即使给他200㎡,他也想把所有地方都利用起来,布局不大气。

  为了满足主力客户的体验感,非主力户型的需求就会被淡化,很可能存在利用率不高、不方正、缺少功能区等各种问题。

  5.没有独立排水的二楼、没有花园的一楼、没有阁楼的顶楼,还有腰线层

  另外,还有一些比较常见的坑。

  没有独立排水的二楼、没有花园的一楼、没有阁楼的顶楼、腰线层,新房入手时都比较忌讳的几个楼层,住的时间久了、问题显现了,二手房出手就更难了。

你买的这些房子,未来要卖不出去了!

你买的这些房子,未来要卖不出去了!

  看完以上内容,可能有些朋友还是很迷茫:

  我知道了买核心、买发展方向、买产业集聚地,可是我没钱啊!

  我知道这个坑那个坑,但避开这些,就没有其他坑了吗?我还是不会买啊!

  甚至有朋友被扎到了心:我精准踩坑了,怎么办啊!

  别急,接下来教你几个实用的选房技巧:

  1.买住宅产品,普通人不要购买公寓、商铺、写字楼!毕竟,未来可能会面临贴钱都卖不出去的情况,懂的都懂。

  2.关注近几年深圳二手房的成交走势,在热门区域和板块购房,也就是大多数人可以接受的地方。

  3.关注近年来二手房成交主力户型变化,找到未来的热门面积段、户型,让自己手里的房子更吃香~

  3.房子的总价相对低一些,太高的总价不利于流动。如果别人买不起,房子只会烂在你手里。

  当然,有一种情况可以除外,那就是真正的有钱人,他们依然有非常强的购买力。

  5.考虑房子能否贷款、贷款年限的长短,要求全款的房子,成交周期相对会长一些。

  在这种大环境下,房东应该开始思考自己手里的房子是不是好流动,需不需要尽快置换;买房人也应该关注,现在买入什么样的房子,未来才更容易出手。

  房产过剩的时代,谨慎入手不考虑流动性的房产,小心被套牢!接下来的买房逻辑,流动性要比房产价值和升值空间更重要!

  以上的买房知识,其实都在大胡子李老师今年倾心打造的《买房赚钱必修课》中有所呈现,未来想要在买房的时候少入坑,就一定要提高自己的买房认知!

  想要购买李老师的买房必修课的朋友,记得扫码下方二维码购买。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:冉笑宇)
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