下载看详情
社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

百花片区学区房,全面降价!

09-02 和讯名家
语音播报预计16分钟

“大胡子说房”视频号已经推出,欢迎大家关注!

后续最新楼市动态将第一时间在视频号更新!

深圳教育看福田,福田教育看百花。

毫不夸张的说,百花所有学校都是名校,所有房子都是学区房。

在上一篇文章中我们说到,受学区政策调控,深圳顶级学区房业主在网上的挂牌价有所回调,百花片区尤盛,降价房源高达32%!

似乎,到了抄底的时候?

我们立刻来到了百花片区考察,发现降价房源确实不少,降幅也很大!但板块内配套上有不少短板,很多产品也存在明显缺陷。

想要趁这个时机捡漏顶级学区房的朋友,我劝你再等等,先看完文章再说吧。

百花片区学区房,全面降价!

百花片区学区房,全面降价!

这是我走访深圳福田百花片区各大中介门店后,得出的最直接的结论。

降价的小区从国城花园、南天花园、百花公寓,到核电、长乐、长安、长城花园,全面覆盖。

百花片区学区房,全面降价!

偶尔会有一两个小区,例如长怡花园,坚挺的没有业主降价,用中介的话来说:“没关系,他不降有的是人降,又不是非他不可”!

百花片区学区房,全面降价!

长怡花园实拍图

当然,降价的幅度大小不一,降2万,降20万,降200万,都有。

不过和网络平台上的报价还有一定的差距,百平米左右的户型,单价最便宜的一套位于长城花园,104.7㎡户型总价1360万,折合12.98万/㎡。

百花片区学区房,全面降价!

在业主的实际报价中,带百花小学+深实中学的房子,均价基本在13万-15万/㎡;带荔园小学+深实中学的房子,均价基本在16万-20万/㎡,带双实验学校的房子,均价还是要上到20万/㎡左右。

百花片区学区房,全面降价!

中介告诉我们,房子价格不低,但起码,相比之前的成交价是真的降了!

嫌降得少呀?

中介急了:“还有空间”“价格可以谈”“这套房的业主不愿意降没关系,我还有同小区同户型的房子,少个几十万没问题”!

去百花片区考察之前,我和一些调侃的网友秉持着一样的心态:一千多万的房子降个5万、8万,和兰博基尼五元代金券有什么区别?我是缺这5块钱吗?

去到实地才知道,这次降价,狼真的来了。

而且,未来这个价格可能会降到更低!

百花片区学区房,全面降价!

深圳学区房业主,心态变了。

从猛涨、有一套成交一套,到狂降、积压大量二手房,此一时彼一时,风向的转变一时之间还真让人不太习惯。

不再仅仅是空喊降价,高傲的“学区房业主”真的低头了!

我们去到多个挂牌房源家中查看,大部分业主都在家耐心等待,甚至有住在别处的业主专门赶回来,开好空调,细心讲解,这很不“深圳业主”!

我们询问了这些房源的业主出售原因,无非是要置换、用不到学区、或是孩子刚锁定了学位想提前出手返租。

百花片区学区房,全面降价!

业主自住房源,孩子已锁定学位,想要提前出手

大部分业主用着云淡风轻的口气:我也不着急卖,就先挂着看看;

甚至有业主称,自己的房子带的百花小学学区,在片区内三个梯队里算是最后的,但是一旦大学区政策实行,对这类房子的价值就是拔高的,入手不亏!

这波逆向思维,我简直想给她点个赞!

带看一波接着一波进门,业主们丝毫没有不耐烦,殷切的介绍“南北通透”“前年刚刚重新装修过”,和前一秒“不急卖”的样子判若两人,难掩急售的心情。

深圳学区房的业主变得好说话了,然而,市场冷淡了、深圳学区房意向客户的心态也变了,并不买账。

偶遇的其他几组买房人,比想象中的年轻,有人无视了房东滔滔不绝“我儿子出国留学,拿了xx奖项”,直白的说了句“这怎么住人”?

百花片区学区房,全面降价!

长走道,有些房源的隐私性较差

房产走进全面改善时代,买房还能仅仅为了一张学票吗?

我们不能再用过去的观念评价未来的人,越来越多的人,不愿意大幅降低生活品质去屈就学位。

以后房子的居住属性一定是第一位的,其次再来看房子的附加值。

百花片区学区房,全面降价!

拐点到来,也许就是“老破小”、“老破大”的灭顶之灾。

那百花片区的学区房,还有哪些价值呢?

先来看众所周知的教育资源优势:

聚集了三所深圳顶级小学,又形成了差异化的教学特色;

百花片区学区房,全面降价!

片区内教育氛围浓厚,深圳艺术学校、深圳体育中心、深圳文化宫、深圳少年儿童图书馆,优质的培训机构集中。

正因如此,百花片区的房价一直以来最为坚挺,领跑深圳。

百花片区学区房,全面降价!

但我们考察发现,目前片区内多家培训机构处于闭店状态,询问后了解到很多培训老师都在放假休息中,因为市场整体比较冷清,只有资质完善、培训内容多样的几家机构还能正常营业。

看来,深圳对于教培的打压效果还是很明显的。

百花片区学区房,全面降价!

优势突出,缺陷也很明显。

先来看配套,片区内缺少大型商业,以社区门口小超市、餐馆形成的商业居多,少有大型娱乐场所。

百花片区学区房,全面降价!

除了政策变动,传统的学位房,还有不少隐忧和“雷区”。

如果你经常关注楼市,会发现一线城市的很多学区房,真的太老了,楼龄还在不断增长。很多学区房楼龄达到30年以上,只靠一个学位“续命”。

在百花片区,这个问题同样存在。房子基本上是上世纪八九十年代的产物,以3梯8户、3梯6户的塔楼为主。

还有类似长城花园这种有长楼道的一连排房子,年代久、楼间距小、居住密度特别大!

百花片区学区房,全面降价!

同样的,在户型设计方面也“很有年代感”,常出现朝北向、户型缺角的情况,不通透、采光通风差,等等,不符合现代人的居住需求。

百花片区学区房,全面降价!

百花片区学区房,全面降价!

拱门设计

大部分房源的装修也很旧,买完肯定得拆完重新整修,即使是勉强可以住进去,很难担保过几年会出现什么问题。

百花片区学区房,全面降价!

我们经常听到,面积极小的学区房,也就是“老破小”,十分吃香。但实际上,买房人只是把它当做读书的工具、纯粹的投资产品,不可能住进去的!

但绝大多数的学区房,还是要承担居住的功能。

可是,已经有30+年楼龄的“老破大”,在十年、二十年后,居住价值只会越来越低。

到下一手转让,还会有人接盘吗?

百花片区学区房,全面降价!

普天下家长,苦学区房久矣!

买学区房,为了不让孩子输在起跑线上,为了资产增值,种种原因,在过去的时间里把学区房的地位越捧越高。

但闭眼买学区房的日子,已经一去不复返了。深圳顶级学区房的价格松动,是当下深圳人买房逻辑的转变。

未来买房,一定要注重房产本身的价值,而不是只关注学区,忽视居住体验。

回到文章一开始的问题:现在是抄底百花学区房的最佳时机吗?

答案是:并不是。原因有三:

1.百花片区的学区房价确实有所回调,但入手价格还是在13万/㎡以上;在二手房指导价出台后,买房人的首付成本大大提高,如果没有足够的预算,根本无法抄底。

而且我们判断,深圳的二手房价格还会继续下跌,至少在今年下半年还是这样的走势,现在并不是抄底的最佳时机。

百花片区学区房,全面降价!

2.百花片区很多学区房楼龄长、户型有硬伤,板块内缺乏一些生活配套,居住体验差,缺乏市场竞争力、未来可能并不好转手。

百花片区学区房,全面降价!

3.退一万步讲,还有买房人会认为“我们不考虑居住,还是押注学区”,这种情况我同样不建议入手。

目前深圳各区多个学校正在扩建,势要解决深圳的教育资源短缺问题,未来一定能得到很好的改善。

百花片区学区房,全面降价!

位于百花片区的深圳实验中学也不例外,正在如火如荼的扩建中

且目前教育资源共享、校长和教师校区轮动已在南山、福田开启试点,未来集团化办学很可能成为大趋势。

现在入手高价学区房,有太大的不确定因素,很可能站岗!

百花片区学区房,全面降价!

顶级学区房价格的摇动,很可能是楼市大跳水的前兆。

我们不得不承认,并非所有业主都愿意降价,市场上仍然有约两成的业主上调报价。

但二手房成交量下降,急于出售的深圳业主只好降价出售,就连顶级学区房都被拉下神坛,其他房子就更不用说了。

下半年,我建议买房人不要着急入手。

最后,通知一下,大胡子李老师开通视频号啦!

后续更多对楼市的精彩点评,会第一时间在视频号跟大家分享,点击下方二维码,即可关注!

 

本文首发于微信公众号:大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李显杰)
查看全文
去“和讯财经”看本文专题

标签推荐

推荐频道