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深圳供地新政“精雕细琢”,全方位降房价

08-31 中新经纬
语音播报预计9分钟

中新经纬客户端8月31日电 (李惠聪)佳期难得,好事多磨。在先前第二批集中供地计划“撤回”20多天后,深圳的第二批集中供地终于再次启动。

近日,深圳对第二批集中供地的22宗宅地进行了重新挂牌,并定于9月28日集中出让。据悉,第二批集中出让地块与此前内容相同,涉及前海1宗、南山区1宗、龙华区4宗、宝安区4宗、光明区5宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕特别合作区1宗,22宗宅地,总用地面积约83.38公顷,挂牌起始价约为421.98亿元。

自今年国家推行“供地两集中”政策以来,部分重点城市,遭遇了新一轮房企扎堆抢地热潮,一度使“集中供地”成为“集中抢地”。对此,各地陆续调整了第二批供地出让规则,而此次深圳供地内容具有多点突破性,被业内称之为“史上最严土拍”。

政府对供地细则“精雕细琢”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬客户端表示,此次深圳土地出让新规释放出很强的信号:其一,深圳要建立起“地价-房价”联动控制商品房的新模式,更加强调楼市的公共属性,而非市场化。其二,深圳首提“降低新房价格”。未来,随着新房、二手房价格联动控制机制形成,“深圳的房子几乎不存在反弹可能性了”。

中新经纬客户端就此次深圳“宅地返场”具体内容梳理后发现,深圳此次土地出让条件的规则变动,主要集中在竞买人资质条件、土地竞价方式、购地资金审查机制、明确下调住房销售限价等多个方向。

首先,此次新规重点打击了“马甲”拿地,要求拍地企业必须具有房地产开发资质,同一企业及其控股公司,不得参加同一宗土地竞买;同一企业及其控股公司,本批次最多可竞得3宗用地。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进形象地将其称之为房企的“土地限购调控”。他指出,对拿地资质的细化规定,限制了一些金融机构参与联合拿地的动作,从而防止了违规资金流入楼市。对于房企拿地数量上限的约束,也使房企不可能再“放飞自我”任性拍地。

“这两个规定是深圳首创,进一步体现出深圳土地出让政策越做越细,值得全国其他城市学习。”严跃进表示。

其次,深圳不仅要对拍地主体进行审查,对企业购地资金也要严格管控。土地竞买申请人必须承诺购地资金使用的是合规自有资金。如若违规,必有重罚。

此次新规同时调整了土地溢价率,即在保证土地挂牌起始价不变前提下,相应地块的溢价率上限大幅下降,由45%下调至15%。如果溢价率触及上限,新规将采取差异化的竞拍规则:如南山、龙华两宗全年期自持租赁住房地块将直接摇号确定竞得人,其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人。

李嘉宇表示,南山区和龙华区在深圳是房价较高的热点片区。这一次供地计划,政府愿意牺牲地价,将优质地块拿出来鼓励企业做全自持租赁住房,彰显出深圳调整住房供应结构,增加租赁住房供应“是真下决心”。

同时,他也指出,“客观上,深圳刚刚正式发布二次房改方案,长期看,公共住房供给的压力还是比较大”。

地价降低要落实为房价降低

此次新规的又一亮点是“房地联动”。深圳不仅从土地供应端着手,更是直接下调了住房销售限价。为力促房价下跌,深圳“土地供应”“房屋限价”两手都要抓、两手都要硬。

此次土地出让新规在原先限价基础上又下调了3%-9.2%不等,而安居型商品房销售限价在原先限价基础上下调2.8%-9.1%不等。以深圳前海桂湾地块商品房价格为例,每平方米的毛坯均价从9.9万调整到9.2万,降幅达到7%。

早前,业内就有流传“无新增供应的控房价就是‘耍流氓’”的说法。事实上,决策者何尝不明此理?深圳此前为供地画上暂停“休止符”,要反复斟酌权衡的正是一个大目标:“既要控制地价,也要有效地增加公共住房供应规模,实现城市土地公共效用价值最大化”。

而这种稳地价稳房价的顶层设计,是对国家土地出让长效机制的真正贯彻和执行。对于寸土寸金、也是国家改革开放“试验田”和“先行区”的深圳而言,如何在大框架内保有差异性的基础上,拿捏好调控的软硬度,考验着决策者的智慧。(中新经纬APP)

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