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净利润暴跌八成,又传人事动荡、大幅裁员,领地“豪赌”大四川

08-26 和讯名家
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净利润暴跌八成,又传人事动荡、大幅裁员,领地“豪赌”大四川

文丨西部菌

四川第二家上市房企——领地,日前发布了2021年上半年业绩报告。

这份报告应该说,不管是对于领地自己及资本市场,还是对于本土行业观察者来说,都具有特别的意味。

首先,这是自去年底在港股成功上市后,领地交上的第一份半年报。

其次,四川本土房企“一哥”蓝光陷入困境之后,领地作为蓝光之外目前仅有的一家川内上市房企,也自然被寄予了更多的期望。

不过,西部菌仔细看了领地的中期业绩公告,更多是感慨,或者说不无遗憾、担心。

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先看几个还不错的数据。

2021上半年,领地控股现金及银行结余约77.8亿元,同比增长99.50%,并实现合约销售额133.29亿元,同比增长40%;合约销售面积为155万平方米,同比增长25%。

现金及银行结余大为改观,说明上市后的融资还是有明显成效。不过,这其中包括了已抵押存款1.53亿,和受限制现金18.8亿元。

且因银行融资渠道受限,领地对信托融资较为依赖。2021年上半年,有抵押的非银贷款有所上升。

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据红星新闻报道,领地控股的融资利率也在不断上升。从2017年到2020年,融资加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%、10.4%。

2021年6月29日,领地控股于2022年到期的1.5亿美元优先票于联交所上市,将按12.0%的年利率计息。融资利率已远超当期净利率。

就这点来看,领地虽然成功踏上了房企上市的末班车,但资金压力依然不容小觑。

根据克而瑞数据,上半年领地的操盘金额是125.9亿,刚好跻身百强榜;操盘面积125.2万平方米,则位列第74名。

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此外,上半年回款率达98%,这在行业属于领先水平。

不过,西部菌对于领地发布的业绩通稿中有一个表述比较迷惑——合约销售金额在港股上市川内本土房企排名靠前。

“在港股上市川内本土房企”仅有蓝光和领地两家。不知道这个“靠前”,如何理解?

02

除了现金和销售指标呈现出正增长,在其他多个核心财务指标上,领地上半年都出现不同程度的下滑。

在阅读业绩报告的过程中,西部菌发现一个颇值得玩味的细节,领地上半年业绩公告概要所披露的多个指标,仅列出了绝对值,而全部省略了增速数据。

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这一做法或符合公告规范,但比较罕见的对增速数据全部省略,这背后的出发点,值得细品。

具体来看,上半年:

领地实现收入43.12亿元,同比减少2.9%;

毛利8.75亿元,同比减少45.5%;

毛利率由去年同期的约36.19%下降至约20.3%;

归属于股东的净利润7385万元,同比减少82.34%。

毛利同比减少45.5%,可以说几乎是腰斩;毛利率下降至约20.3%,创下了2018年以来的新低。

2018年至2020年,领地毛利率分别为35.7%、27.8%、27%,再到今年上半年的20.3%,可谓一路下探。

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更让人诧异的是,归属于股东的净利润暴跌八成以上,净利率跌至仅2.9%。

2017年至2020年,领地的净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%、8%,如此一路走低,已经在行业中处于非常低的水平了。原本期待上半年能够触底反弹,没想到在销售额大增的同时,净利率却继续跌至2.9%。

而在利润指标下滑的同时,领地的销售及推广费用却大幅上升。上半年,领地销售及推广开支为2.4亿元,同比增长23.24%。

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值得注意的是,在房地产调控进入“最严时代”,长期重仓三四线的领地,其销售均价却在继续上升。

上半年,领地合约平均售价约为每平方米8622.3元,较2020年同期的每平方米7728.8元,上涨了近900元。这个增幅应该不算低了。

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但即便如此,利润率还是不升反降。这或是领地前期为谋求上市冲刺规模所带来的“后遗症”之一。

每个中小房企都有千亿梦,领地在2017年,就给自己定下了2019年破千亿的目标;随后,在2019年4月,领地又将这一目标的实现时间推至2020-2021年。就目前来看,领地离这个目标似乎更远了。

但它的确为之努力过。

如2018年至2020年,领地土储存货从186亿元上涨至293亿元、416亿元。

且据据公开报道,2017年至2020年间,领地至少有过八次溢价拿地的情况。

如2017年在惠州拿下的地块,溢价率达到惊人的251%;2018年3月,以楼面价9400元、溢价率70.91%在龙泉拿地;2018年5月,竞得攀枝花市一地块,溢价率179%,刷新了攀枝花市土地拍卖纪录。

目前的毛利率和净利率表现,应该与前期的高溢价拿地有直接关系。但是,在销售均价已经突破8000元的情况下,未来又还有多少上升空间,让人无法乐观。

毕竟,目前调控的大背景短期改变不了,且领地的土储又以三四线城市为主。

2020年,领地土储从年初的1331.45万平方米扩大到年底的1654万方。

2021年上半年,领地的拿地节奏还是不慢——新增土储239万平方米,新增货值197亿元,土地储备面积达1776万平方米。

如果按照最新的拿地销售比不得超过40%的指标,领地上半年已然严重超标。

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作为四川本土房企,领地曾经也有过走出去的尝试,但目前仍是以大本营为主。

在销售方面,京津冀地区、华中地区、成渝经济带及四川省、粤港澳大湾区贡献的合约销售分别占领地上半年合约销售总额的约0.4%、6.5%、 82.3%及1.9%。

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其中,对于成渝经济带及四川省的依赖程度继续上升,去年底,这一数字尚只有74.2%。

错过了全国化扩张的机遇窗口,领地目前已经明确提出要继续深耕大本营。

公告指出,作为一家四川本土房企,领地非常明确要“以大四川为主要方向,深耕大四川、做透大四川,快速实现省內规模领先”为核心战略导向。

在目前的行业大环境下,坚定做强大本营,也是没办法的办法。但是,在领地的大四川战略中,对成都这个唯一的二线市场的依赖似乎严重不足。

根据克而瑞发布的成都上半年房企销量榜单,成交金额和成交面积前十中,都不见领地的踪影。

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而成都第一次集中供地土拍中,报名参加多宗地块拍卖的领地,最终颗粒无收。

无论如何,作为誓言“深耕大四川、做透大四川”的本土房企,如果不能真正在成都站稳脚跟,过度依赖于三四线市场,未来的发展势必要多一些不确定性。

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作为一家起家于四川乐山的本土企业,家族色彩浓重,历来是领地身上的一个重要标签。

领地为此也作出过一些改变。2017年,领地挖来前万达系高管徐海川,并于2019年任命其为集团执行总裁。

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但最近,有公开信息称,徐川海即将离职。

一位接近领地的人士表示,“徐川海目前仍在办公,但确定是要走的。”

除此之外:

领地的人事动荡还有区域层面,包括成都区域总裁朱猛离职、川北区域总张建被降职。

另据风财讯报道,包括领地成都区域在内的全国区域大致要裁员三分之一到二分之一。

这些消息是否属实,估计很快会有答案。

不过,这些消息或意味着即便已经上市,但领地在管理和人事上的不确定性风险,依然不可忽视。

在土地、融资等多方面都对领地这样的中小房企越来越不那么友好的今天,盈利能力下滑,资金压力待解,又传出人事震动的领地,下半年或者说更远的未来到底能够闯出怎样的空间,我们拭目以待。

本文首发于微信公众号:西部城事。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳)
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