文丨西部菌
四川第二家上市房企——领地，日前发布了2021年上半年业绩报告。
这份报告应该说，不管是对于领地自己及资本市场，还是对于本土行业观察者来说，都具有特别的意味。
首先，这是自去年底在港股成功上市后，领地交上的第一份半年报。
其次，四川本土房企“一哥”蓝光陷入困境之后，领地作为蓝光之外目前仅有的一家川内上市房企，也自然被寄予了更多的期望。
不过，西部菌仔细看了领地的中期业绩公告，更多是感慨，或者说不无遗憾、担心。
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先看几个还不错的数据。
2021上半年，领地控股现金及银行结余约77.8亿元，同比增长99.50%，并实现合约销售额133.29亿元，同比增长40%；合约销售面积为155万平方米，同比增长25%。
现金及银行结余大为改观，说明上市后的融资还是有明显成效。不过，这其中包括了已抵押存款1.53亿，和受限制现金18.8亿元。
且因银行融资渠道受限，领地对信托融资较为依赖。2021年上半年，有抵押的非银贷款有所上升。
据红星新闻报道，领地控股的融资利率也在不断上升。从2017年到2020年，融资加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%、10.4%。
2021年6月29日，领地控股于2022年到期的1.5亿美元优先票于联交所上市，将按12.0%的年利率计息。融资利率已远超当期净利率。
就这点来看，领地虽然成功踏上了房企上市的末班车，但资金压力依然不容小觑。
根据克而瑞数据，上半年领地的操盘金额是125.9亿，刚好跻身百强榜；操盘面积125.2万平方米，则位列第74名。
此外，上半年回款率达98%，这在行业属于领先水平。
不过，西部菌对于领地发布的业绩通稿中有一个表述比较迷惑——合约销售金额在港股上市川内本土房企排名靠前。
“在港股上市川内本土房企”仅有蓝光和领地两家。不知道这个“靠前”，如何理解？
02
除了现金和销售指标呈现出正增长，在其他多个核心财务指标上，领地上半年都出现不同程度的下滑。
在阅读业绩报告的过程中，西部菌发现一个颇值得玩味的细节，领地上半年业绩公告概要所披露的多个指标，仅列出了绝对值，而全部省略了增速数据。
这一做法或符合公告规范，但比较罕见的对增速数据全部省略，这背后的出发点，值得细品。
具体来看，上半年：
领地实现收入43.12亿元，同比减少2.9%；
毛利8.75亿元，同比减少45.5%；
毛利率由去年同期的约36.19%下降至约20.3%；
归属于股东的净利润7385万元，同比减少82.34%。
毛利同比减少45.5%，可以说几乎是腰斩；毛利率下降至约20.3%，创下了2018年以来的新低。
2018年至2020年，领地毛利率分别为35.7%、27.8%、27%，再到今年上半年的20.3%，可谓一路下探。
更让人诧异的是，归属于股东的净利润暴跌八成以上，净利率跌至仅2.9%。
2017年至2020年，领地的净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%、8%，如此一路走低，已经在行业中处于非常低的水平了。原本期待上半年能够触底反弹，没想到在销售额大增的同时，净利率却继续跌至2.9%。
而在利润指标下滑的同时，领地的销售及推广费用却大幅上升。上半年，领地销售及推广开支为2.4亿元，同比增长23.24%。
03
值得注意的是，在房地产调控进入“最严时代”，长期重仓三四线的领地，其销售均价却在继续上升。
上半年，领地合约平均售价约为每平方米8622.3元，较2020年同期的每平方米7728.8元，上涨了近900元。这个增幅应该不算低了。
但即便如此，利润率还是不升反降。这或是领地前期为谋求上市冲刺规模所带来的“后遗症”之一。
每个中小房企都有千亿梦，领地在2017年，就给自己定下了2019年破千亿的目标；随后，在2019年4月，领地又将这一目标的实现时间推至2020-2021年。就目前来看，领地离这个目标似乎更远了。
但它的确为之努力过。
如2018年至2020年，领地土储存货从186亿元上涨至293亿元、416亿元。
且据据公开报道，2017年至2020年间，领地至少有过八次溢价拿地的情况。
如2017年在惠州拿下的地块，溢价率达到惊人的251%；2018年3月，以楼面价9400元、溢价率70.91%在龙泉拿地；2018年5月，竞得攀枝花市一地块，溢价率179%，刷新了攀枝花市土地拍卖纪录。
目前的毛利率和净利率表现，应该与前期的高溢价拿地有直接关系。但是，在销售均价已经突破8000元的情况下，未来又还有多少上升空间，让人无法乐观。
毕竟，目前调控的大背景短期改变不了，且领地的土储又以三四线城市为主。
2020年，领地土储从年初的1331.45万平方米扩大到年底的1654万方。
2021年上半年，领地的拿地节奏还是不慢——新增土储239万平方米，新增货值197亿元，土地储备面积达1776万平方米。
如果按照最新的拿地销售比不得超过40%的指标，领地上半年已然严重超标。
04
作为四川本土房企，领地曾经也有过走出去的尝试，但目前仍是以大本营为主。
在销售方面，京津冀地区、华中地区、成渝经济带及四川省、粤港澳大湾区贡献的合约销售分别占领地上半年合约销售总额的约0.4%、6.5%、 82.3%及1.9%。
其中，对于成渝经济带及四川省的依赖程度继续上升，去年底，这一数字尚只有74.2%。
错过了全国化扩张的机遇窗口，领地目前已经明确提出要继续深耕大本营。
公告指出，作为一家四川本土房企，领地非常明确要“以大四川为主要方向，深耕大四川、做透大四川，快速实现省內规模领先”为核心战略导向。
在目前的行业大环境下，坚定做强大本营，也是没办法的办法。但是，在领地的大四川战略中，对成都这个唯一的二线市场的依赖似乎严重不足。
根据克而瑞发布的成都上半年房企销量榜单，成交金额和成交面积前十中，都不见领地的踪影。
而成都第一次集中供地土拍中，报名参加多宗地块拍卖的领地，最终颗粒无收。
无论如何，作为誓言“深耕大四川、做透大四川”的本土房企，如果不能真正在成都站稳脚跟，过度依赖于三四线市场，未来的发展势必要多一些不确定性。
05
作为一家起家于四川乐山的本土企业，家族色彩浓重，历来是领地身上的一个重要标签。
领地为此也作出过一些改变。2017年，领地挖来前万达系高管徐海川，并于2019年任命其为集团执行总裁。
但最近，有公开信息称，徐川海即将离职。
一位接近领地的人士表示，“徐川海目前仍在办公，但确定是要走的。”
除此之外：
领地的人事动荡还有区域层面，包括成都区域总裁朱猛离职、川北区域总张建被降职。
另据风财讯报道，包括领地成都区域在内的全国区域大致要裁员三分之一到二分之一。
这些消息是否属实，估计很快会有答案。
不过，这些消息或意味着即便已经上市，但领地在管理和人事上的不确定性风险，依然不可忽视。
在土地、融资等多方面都对领地这样的中小房企越来越不那么友好的今天，盈利能力下滑，资金压力待解，又传出人事震动的领地，下半年或者说更远的未来到底能够闯出怎样的空间，我们拭目以待。
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（责任编辑:李佳佳）