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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

北京需要十个回龙观,而不是租金管制

08-26 和讯名家
语音播报预计11分钟

近日,北京市公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》,出发点是规范本市住房租赁活动,维护租赁当事人合法权益,稳定住房租赁关系,促进住房租赁市场健康发展。本文并不想讨论该条例本身,而是思考:像北京这样的大城市,租赁市场的症结到底是什么?什么样的政策才是真正有效的?

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所有国际大都市都面临租房难、租房贵的问题,且这个矛盾日益突出,没有改善的趋势。

一方面,国际大都市的租赁人口占比更高,多数在40%-60%之间。纽约的租赁人口占比为56.9%,洛杉矶为54.4%,伦敦为49.8%,东京为39.5%,柏林超过70%,在房价不断上升的情况下,买不起的人越来越多,一方面,存量租客在租赁市场“滞留”更长时间,另一方面,增量租客纷纷涌入,这两方面叠加对租房市场形成更大的压力。相比之下,北京虽然也面临着这样的压力,但是情况会有一些明显的不同,压力也相对缓和一些,这表现在几个方面:

1.北京租赁人口占比低,大概只有30%-35%,明显低于其它国际大都市;

2.北京租房需求以“一张床、一间房”为主,人均租房面积非常低,客观上带来的结果是租金收入比并不高,与其它国际大都市租金收入比超过50%的情况相比,北京平均的租金收入比只有30%左右,并没有明显偏离正常水平;

3.北京租金的绝对水平与其它国际大都市相比,要低得多,例如,与柏林相比,平均每平米租金,北京只有柏林的三分之一,与东京核心区可比地段的租金相比,北京只相当于它的三分之一到二分之一;

4.北京有非常多的“政策抓手”来管理租赁市场,核心是政府对土地市场拥有比较大的动员能力,虽然将稀缺的土地资源用于租赁住房开发是一件非常有挑战的事情,但是与其它土地私有和严格土地规划限制条件下的国际大都市相比,北京盘活和新增租赁用地,虽然存在一定难度,但并非无解。

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租房问题的“第一因”是供给不足,最有效的政策是扩大供应;相反,在供应不足的条件下,实施租金指导价甚至租金管制,带来的结果往往是供给更少、且房源质量更差,租客权益更加得不到保障。

历史上,纽约、柏林、伦敦等大城市都实施过不同程度的租金管制,没有一个成功的案例,负面效果是长期而持久的。尽管有那么多教训在前,仍然有那么多城市推出租金管制,这主要是因为三个原因:

1.管理抓手实在太少,国外那些城市的管理者很难影响土地供应,政治家们就会选择最容易的方式去管制价格,毕竟出个价格管理方案比征收土地、增加供给要容易得多;

2.租金管制是披着甜蜜外衣的苦坚果,里面虽苦,外面是甜的,所以它总能取得多数民意的支持;

3.租金管制的负面影响主要体现在当期之后,对当下的租客有一定的保护,但是直到房东供给减少、出租房屋质量变差之后,下一批租房者才会尝到这个苦果,所以租金管制的最大伤害就是当期的局部受益,造成长期的普遍受损,因此具有一定的隐蔽性。

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北京需要再建十个回龙观,而不需要实施租金指导或管制,增加供应才是对租客最好的保护。

粗略估算,北京现有租赁房源大约350万间左右,租赁人口超过850万人,人均租住房间数只有0.4间,这就是为什么直观感受上,北京租房市场以群租、合租和单间需求为主流的原因。

因此,最为简单直接的逻辑就是只要想办法增加“十个回龙观”,即增加300多万间供给,大部分的租房矛盾都能明显化解。反之,如果不能增加供给,管中介、管机制、管价格等任何措施都很难取得应有的效果,甚至会在一定程度上加剧租房矛盾。

从未来的政策方向看,北京已经明确提出要鼓励将低效、闲置的办公、商业、旅(宾)馆、厂房、仓储等非居住房屋建筑按规定改建为租赁住房。并鼓励利用集体建设用地建设租赁用房,并指出改建的租赁型职工集体宿舍,可以按床位出租。这些都是增加供应的积极措施,效果值得关注。

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房租的上涨往往是非对称的,地段好、配套好、交通便利、上班通勤短的中心区域或核心商圈的租金不但更贵,且涨幅更大。

这个问题只能通过存量盘活得以缓解,应该鼓励各类市场主体积极参与存量房源的普通出租、装修改造、翻新出租。

北京的特殊之处:由于历史上的房改等诸多原因,大量老人居住在中心城区,其实这些老人,至少有一部分老人可以居住在周边或郊区环境更好、医疗配套完善的地方,未来如果能在周边建立一些大型的混合居住的大型养老租赁型社区,老人向外走,年轻人向里走,职住关系也将更加均衡。

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(责任编辑:董云龙)
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