观点地产网 因为房地产行业的大势所趋，“旧改之王”佳兆业也不可避免出现毛利率下滑的状况。但在2021年上半年，其成功实现降档，成为“绿档”房企，与此同时所持有的大量旧改项目也进入了收成期。
8月25日下午，佳兆业集团在线上举行2021年半年度业绩会，主席兼执行董事郭英成、联席首席财务官孙暐健在香港出席会议现场，副主席、总裁兼执行董事麦帆、联席总裁兼执行董事李海鸣、联席总裁兼执行董事郭晓群、独立非执行董事饶永、首席财务官吴建新通过电话接入。
这份业绩并不差，在报告期内，佳兆业总收益同比增加34.8%至约300.65亿元，毛利增加23.1%至约92.78亿元，毛利率为30.9%。溢利约30.79亿元，同比增加30.5%；核心净溢利为39.32亿元，同比增加28.9%；公司拥有人应占溢利及每股基本盈利分别达30.03亿元及46.8分，同比分别增长约8.5%及5.2%。
有意思的是，随着二代们陆续走向台前，郭英成也罕见地在业绩会上谈起对子女们的期待。“潮汕人的传统，传宗接代，培养年轻一代是理所当然的事情。当然也要为社会发展、为企业发展，为股东创造价值。”
“房地产企业也不需要参与太多，因为房地产确实不是那么复杂，但是也是一门复杂的功课，我觉得在多元发展这一块，年轻一代更适合，希望孩子们能够继续努力。”郭英成如是称。
降为绿档
对于房地产行业而言，最大的影响无非就是“三道红线”、“银行两道红线”、“土地两集中”等政策的出台，其中已经满一周岁的“三道红线”政策，是行业最大的紧箍咒，非绿档企业都在忙于降档。
佳兆业也是其中一员，而在2021年上半年，其终于成功迈入绿档的行列。截至6月末，佳兆业的净资产负债比率下降至93.7%，现金短债比为1.53以及剔除预收账款的资产负债率下降至69.9%。
据吴建新在会上介绍：“降负债一直是集团的重点工作，从2017年开始我们就主动、积极地进行了债务管理，净负债率指标已经实现了八连降。”
吴建新表示，公司仍将主动地控制有息负债的规模，调整长短期负债的结构，审慎地稳健投资，必须拿有现金流且有利润的项目，引入战略投资者，优化债务结构，充分利用PMO大运营的管理体系狠抓精细化管理，降本增效，提升产品的溢价能力，加快供货、销售以及回款。
事实上，从2017年到2020年，佳兆业实现净负债率从300%至96.1%；持续降低剔除预收款后的资产负债率从83.7%降至70.1%。
“近年来由于房地产的调控，融资政策是不断在收紧的，一方面符合国家调控的要求，另一方面也倒逼房企主动降杠杆，反而使我们更加有系统地去防范风险，这让我们会更健康、更理性、更平稳地发展。”
吴建新称，这样的经济形势，也能更好地检验出房企的应对能力和抗风险能力。他表示佳兆业高度重视现金流安全，通过抓回款、促投融结合，截至2021年6月30号，公司拥有在手现金488亿。
据观点地产新媒体了解，在今年年初，佳兆业便表示2021年会继续拓展多元融资渠道，积极抓住融资窗口期，争取把平均融资成本降到7.8%左右。而当时综合融资成本为8.7%。但来到2021年中期，佳兆业的资金成本并没有明显下降，依然保持在8.7%的水平，其中境内7.3%，境外9.6%。
吴建新对此解释为，“行业监管加强及境内外融资成本急剧上升，佳兆业凭借着良好的财务状况、合理的债务结构，以及多元化的融资渠道，依然保持着综合融资成本与上年末基本持平。”
言下之意，保持同等水平已属不易。“下半年还将主动地进行融资规模的管理，积极开拓境内外的创新融资渠道，不断地降低融资成本，保障集团的偿债能力。”吴建新称。
值得一提的是，在2021年半年度，佳兆业通过对融资成本的财报调整，保持住溢利与收益的同步增长。
数据显示，佳兆业在2021年半年度融资成本净额为7.92亿元，较去年同期3.81亿元增长超4亿元。佳兆业表示，这是因为减少了利息资本化率。
而通过将利息费用化，佳兆业亦成功将利息计入当期成本，增加了所得税前抵扣，这让其所得税开支减少近5亿元，从而实现在除所得税前溢利近增长不到3亿元的情况下，使得期内溢利增长超7亿元。
经营利润提升其实也是佳兆业对下半年的展望之一。其提出，通过投融结合谋利润、高效运营增利润、降本增效提利润、资产运营赚利润以及资本运作创利润等要求，分别对应举措如量入为出、以销定产，快速供货、快速回款，降低费率，优化成本，盘活资产、增加收入，多元板块分拆上市等。
“我们在适度的情况下会更看重健康发展，包括更精准看待未来的可持续发展，特别是在利润提升这一块，在资金安全系数这方面，看得更重一些。”郭英成称。
加快城更转化
而除经营利润提升之外，佳兆业还表示下半年要聚焦城市更新转化，加速项目差异化突破，以及聚焦新兴事业发展，持续建设协同化平台。
在城市更新板块，佳兆业拥有项目213个，占地面积超5370万平方米，大湾区项目储备占比逾99%，其中深圳、广州两地货值占比高达73%。具体项目布局方面，佳兆业在深圳拥有储备项目129个，可售面积3209万平方米；在广州拥有24个项目，可售面积4550万平方米。
据了解，在拓展方面，上半年佳兆业新拓城市更新项目15个，占地面积363万平方米，包括东莞南城项目、深圳坂田五和枢纽等新项目。在转化方面，上半年转化面积112.5万平方米，可售货值达727亿元，转化货值金额已超2020年全年。
据麦帆介绍，佳兆业下半年城市更新项目将转化可售面积约155.2万平方米，对应货值超过742亿元，预计全年转化货值增长约130%，未来一到两年内还将转化可售面积382.8万平方米，可售货值约1200亿元。
不过，近期出台政策要求城市更新不得大拆大建，这是否会影响到佳兆业此类具有大量城市更新项目储备的企业的经营计划成为最大的疑问。
麦帆对此并没有太过担忧，他表示：“城市更新纳入了国家的十四五规划，我们认为这个新政的出台正当时，预计下一步还会有更多科学合理的实施细则。城市更新必须走高质量发展之路，新政有助于行业规范和健康发展。”
郭英成表示，城市更新最核心的问题在于价格观和理念有所不同，特别是在城市规划，包括村民、拆迁户等等，包括怎么让这些拆迁户和村民增收创收等拆迁后的贡献是非常重要的。
按佳兆业的表述，集团的城市更新理念不是简单的拆除重建，而是城市综合运营服务商，核心逻辑就是经济社会、生态、文化、科技五位一体的更新和进步，在此方面由超前的预见性额外投入。
“近些年来城市更新在中国，特别是在广东竞争是非常激烈，佳兆业在城市更新的优势在于自身专业化的团队，这是很难复制的。”显然郭英成对于城市更新的竞争和新规并不担心，甚至认为规范的发展将更有利于佳兆业。
“今年以来，随着国内重点城市供地两集中政策的实施，地产行业的逻辑和格局正在发生变化，集团多元拿地优势渐显，尤其是城市更新获得土地方面，将为集团未来发展占得先机。”麦帆补充道，在土地两集中的政策下，佳兆业已经占得先机。
佳兆业管理层亦表示，随着下半年集团新事业业务将迎来多个重要突破，与地产主业协同发展，逐渐形成新的收入增长点。
“在旅游板块，9月2号深圳佳兆业国际乐园儿童世界、水世界将率先开业，未来还有20几个度假项目陆续面市；教育板块，集团旗下首家K12国际学校深圳华朗学校将于9月正式开学；此外，文体科技、商业运营、健康制药等板块已在分拆上市的轨道上紧锣密鼓地发展。”
对于多元化业务的发展，很大一部分因素是佳兆业城市更新的协同。“因为城市更新涉及到医疗、教育、科技产业等等，我们自己孵化，自己发展，也能共同跟城市当中，跟优秀的公司进行合作，这一块对我们城市发展更能突破多元的优势，能够形成互补。”
郭英成表示：“跟地产有关的，佳兆业都会继续深耕，在多元发展方面，会控制在15%以内的投资比例进行发展，希望未来能取得一个互补。”
以下是佳兆业集团2021年半年度业绩发布会实录：
现场提问：今年以来，中央和地方密集出台相关政策，城市更新被提到国家战略层面，佳兆业多年来在这个领域保持领先地位，请问郭主席，佳兆业在城市更新方面的竞争优势体现在哪些方面？未来如何保持这种竞争优势？
郭英成：城市更新这个领域确实佳兆业做得比较早，同时也锻炼了一批团队，同时也为这个行业发展引领做出一些贡献。城市更新最核心的问题还是一个专业性很强的业务，城市更新是周期比较长，用资金也比较大的，所以要有相当强的团队实力、能力和资金才能把它做好，城市更新在中国这几年来说，特别是在广东省，各个省、各个市城市更新以来竞争是非常激烈的，所以我们在这个领域里头能够保障优先的创新和发展水平，是来自于我们这个团队。这个团队是很难复制的，因为是一步一个脚印的，它跟做别的还是不一样的。
城市更新最核心的问题还是它的价格观和理念有所不同，特别是在这个领域方面，城市规划，包括村民、拆迁户等等，我们怎么做出拆迁后的贡献，包括怎么让这些拆迁户和村民增收创收，这就体现在企业的行业责任和公民责任，这是非常重要的。
特别是在城市规划前期，包括到拆迁过程，包括到后期的入伙，包括到物业的经营管理，这个真的是要下工夫的，我们用奉献精神，包括各种责任，来支持拆迁户和村民的可持续发展。这个体现在我们的乡村振兴、扶贫，包括环保、节能、城市优先配套、康养、教育、城市基础设施等，我们是有超前的预见性来额外投入。
连续多年来，我们在城市更新这个领域，在政府规划以外的部分，我们每年都会增加5到10个亿来支持基础设施建设，包括教育配套等等，提升整个城市片区的功能，使之更加完善，对可持续发展、共同富裕做出更卓越的贡献。
现场提问：佳兆业布局多元化多年，目前取得了哪些突破？未来有什么样的规划？
郭英成：佳兆业的多元发展有十多年了，关于这个多元发展，确实也走了很多弯路，走到现在基本上形成了自己独特的发展模式。
首先我们在文化教育这个板块，我们希望能够为国家发展，为人类的健康发展做出卓越贡献，所以我们这一块管理规模也好，发展也好，都比较成功，我们在不久的将来也会把文体分拆出来上市，我们国际乐园这个板块9月2号第一批项目开业，我希望开出来的时候，在整个大湾区是处于领先地位的，不管是硬件、软件还是创新科技等等，我想这一块我们做得是不错的。
我们的文旅板块也在孵化，还有商业轻资产输出，我们这个板块也是很快会做出水平，也在不久的将来希望加快速度能够分拆。
跟地产有关的，我们都会继续深耕，在多元发展方面，我们会控制在15%以内的投资比例进行发展，希望未来能取得一个互补。因为城市更新涉及到医疗、教育、科技产业等等，我们自己孵化，自己发展，也能共同跟城市当中，跟优秀的公司进行合作，这一块对我们城市发展更能突破多元的优势，能够形成互补。
现场提问：最新的监管政策要求房企拿地销售比不得超过40%，佳兆业对下半年的投拓节奏会做出什么样的调整？比如重点会如何选择布局区域？如何改变投资策略？
麦帆：房企拿地销售比不超过40%，从长期看有助于房企建立更健康、更有序的发展机制，避免盲目追求规模、过度扩张，也有助于达到稳地价、稳房价、稳预期三稳目的，佳兆业还是坚持审慎稳健的投资策略，通过招拍挂、收并购、城市更新、多元拿地的方式相互补充，确保土储稳中有增，支持销售持续合理增长。
未来我们将坚持审慎稳健、量入为出的投资策略，以利润为导向，充分评估项目价值，加强与品牌房企合作，联动投资端和融资端，对资金进行精准铺排，稳健拿地、拿好地。在投资布局方面，继续坚定布局核心城市、核心地段、核心资产，此外，加快城市更新的转化，以优质的土地储备支撑集团更高质量的发展。
现场提问：近期多城迎来新一轮的调控，限价限购加码，市场冰封，对佳兆业地产销售有什么样的影响？集团又将如何应对，以确保完成1300亿的年度销售目标？
李海鸣：首先我们坚决支持和拥护国家为维护房地产市场平稳健康发展的各项政策和措施，从我们自身苦练内功做起，持续地实施PMO精细化管理体系，缩短从拿地到开盘的时间，拥抱科技创新，发力数字营销，持续地提升产品溢价的能力，加快签约回款，最大限度地以自有资金撬动公司的运营。今
年上半年公司已经实现了销售638.5亿元，已经完成全年目标的49%，集团下半年预估可售货值有1270亿，我们将加快推盘节奏，尤其是在深圳、广州等核心城市有多个项目陆续入市，我们有充分的信心确保1300亿的销售目标顺利完成。
现场提问：管理层如何看待当前佳兆业的股价表现？佳兆业有什么应对策略，以提振市场信心？是否有回购计划？
郭英成：市场对房地产的估值确实表现不太漂亮。当然只有我们把企业经营做好，把负债控制好，我们希望看得更长远一些，不要只看眼前的事情，所以对目前的表现，我们管理层和董事会还是在继续努力，希望未来的表现比行业整体更好。
关于是否回购，什么时候回购，我们每年都有回购的计划，我们也想等合适的时候做出行动。
（责任编辑:和讯网站）