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楼市大消息!上海这一新规实行,二手房首付或需5成以上

08-18 和讯名家
语音播报预计30分钟

 

楼市大消息!上海这一新规实行,二手房首付或需5成以上

  图 / ic

  来 源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21)

  作 者丨唐韶葵、吴抒颖、实习生 陈燕曼

  编 辑丨李清宇、刘巷

  上海楼市“三价取低”新规下,二手房成交降至冰点。

  7月9日,上海针对二手房市场突发新规:

  要求在已实施房源挂牌核验的基础上,增加价格信息的核验,从7月19日起,所有未通过核验的房源一律做下架处理;

  8月6日起,上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则,即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中,相对最低的价格审批贷款额度(简称“三价取低”)。

  此前,上海中介业务员朋友圈曾流传一个段子:

  “房子内的名画一起打包售出(“名画”仅仅是随手涂鸦)”;

  如今,段子成真了。

  “名画”竟然被写进房屋买卖合同中附加的“补充协议”,只不过大多是以“装修补偿款”或者“车位买卖”的名目。

  补充协议中的金额在几十万到几百万不等,一般而言这笔资金需要买家在签署房屋买卖合同之后,过户之前交付。这样的协议也是作为附加文件放进合同里的。

  21世纪经济报道记者走访市中心到郊区多家中介,发现上海二手房调控政策连续出台之后,二手房成交瞬间跌入冰点,市场流动性堪忧。

  与此同时,“补充协议”作为解决“核验价”出台之后的差价补充协议,被大小中介广泛推广,但也有少数头部中介没有过于强调这一协议,建议买家稍微等一等“细则”出台。

  上海二手房“补充协议”浮出水面,与过往的“阴阳合同”显然不是一回事。这是中介人员为了促成交易的一个手段,也导致成交急速下滑。

  中介门店业务员对21世纪经济报道记者透露,7月底以来,门店成交仅有1、2套,甚至零套。价格方面有松动的也仅是一两套,不少房东看到市场行情如此快速下行干脆也就不卖了。目前中低价位的房源降价动力不足,总价4000万左右的房源已开始进入降价通道,二手房豪宅市场中比较受欢迎的世茂滨江花园已经有房东主动降价500万。

  综合链家地产、中原地产的数据显示,上海7月二手房成交2.4万套不到,相比6月份的2.8万套已明显下跌,而且7-9月是二手房成交的传统淡季。

  但如此冷淡的开场,2021年上海“金九银十”前的这一淡季显然超出了众多从业人员的预期。

  原因很简单。

  今年上半年,上海二手房市场经历了量价齐升,背后的推手则是巨量的市场资金流动规模。

  如今,二手房流量冲顶之后,或许要面临过山车般的行情了。

  二手房挂牌量减少20%以上

  “目前房东放出来的80%的二手房价格都是高于核验价的。”中介门店工作人员反映,核验价出来之后,今年内网房源明显少了很多,至少20%,比如一个小区常态有10套房子在卖,但是现在也就五六套在挂牌。

  当下二手房市场中的买卖双方还必须面临的一个境况:贷款审批周期与交易周期的延长。目前每一笔房贷的审批需要一两个月,过去只需要半个月;贷款下来之后,银行放款给房东,需要6个月。如若加上签合同需要半个月到1个月,整个房产交易周期就要八九个月了。

  上半年的上海二手房房价已经历过一波涨幅,也正因此,有中介人士认为,下半年会有一个二手房购买的窗口期。

  回看上半年以来上海二手房的上涨,不得不感慨市场的瞬息万变。今年4月份以前,上海的普陀区、虹口区、杨浦区在前两年积累了不少动迁户,正是这批持币待购的动迁户,带动了郊区二手房成交量的上涨,今年以来二手房成交量维持着自2020年下半年创近4年的历史新高之后的成交规模。

  上半年,市区二手房涨幅10%~15%,但外环外的二手房涨幅却有20%。以嘉定为例,有三个动迁小区,这批动迁户拿着动迁补偿款买房,资金流向嘉定、宝山、松江,这三个区域的二手房成交量大涨。

  二手房成交量上涨,银行放贷额度也会相应上调,限贷调控在所难免,导致贷款政策周期拉长。随着调控接踵而来,二手房目前已进入调整期。不止上海,北京、深圳也已出台过二手房指导价政策,杭州、南京购房社保年限上调等。

  下有对策?“附加协议”浮出水面

楼市大消息!上海这一新规实行,二手房首付或需5成以上

  图 / 图虫

  上海自核验价出台意味着什么?

  将房子挂牌之前,房东需要拿着产证、户口本先去核验,然后政府给出一个核验价格,今后基本上是按照这个价格来交易。

  比如一套房子核验价是400万,但是房东要卖500万,买家也只能按照400万的总价去申请贷款。

  换言之,买家需要多给100万的首付。

  交易瞬间放缓,甚至很多门店大半个月来零成交。中山公园某中介门店工作人员反馈,中山公园板块自7月23日以来还没有成交过一单。

  一家头部中介在上海外环外的门店员工反映,月初刚刚成交一套中信泰富裙楼的房子,总价535万,核验价4.7万元/平方米,房东售价5.5万元/平方米,多出的价格部分由买家以现金形式给房东。

  “三价取低”的贷款新政出台之后,有的中介怕买家资金不足,产生买卖纠纷,还暂停了递交合同,让买家稍微再等等政策走向再说。

  “上个月底到这个月,目前我们这边暂时没有二手房成交。”一名中介门店员工表示,“三价取低”政策还是比较严的,但是也是有对策。

  比如在补充协议里写清楚,房东家里有一个东西,字画或者其他奢侈品,这个东西包含在房价里一起卖给买家;

  或者一个价值8万的车位卖出30万的价格。

  当然,字画或者车位是以现金形式交易的。

  “我们公司对客户会说以'装修补偿款'补给房东核验价之外的差价,就是说这个协议一定要写在网签合同里面。”一名中介门店业务员说,比如一套房子的总价是500万,但是政府给的核验价格是400万,就得按照400万来交易,而银行贷款额度则按照“合同网签价、涉税评估价、银行评估价”三个价格中最低的价格来审批贷款。

  多出来的100万,据中介业务员透露,可以分两种方式支付,第一种方式是以现金的形式给到房东,但由于银行有监管机制,买家也不能直接打钱给房东,只能通过购买车位或者房子里的贵重物品、装修款等方式变通。而对于买家关于“等正规流程那部分交易完了以后,再把剩下的差价打给给房东”这一说法,中介业务员予以否定,指出房东出于防范风险考虑不会答应买家在成交之后打款。

  据了解,相关部门也不去查“补充协议”。而这样的“补充协议”与以前的“阴阳合同”显然大不一样。以前的“阴阳合同”是从买家“便利”角度出发,为了多贷点款把房屋交易总价做高;或者为了避税把总价做低。如今的“补充协议”按照“核验价、涉税评估价、银行评估价”这三个价格取最低的一个价格去交易,这对于刚需买家来说,影响比较大。

  一名中介人士指出,“(装修)补偿协议是三价取低之后才出来的”。

  首套房首付50%以上

  “说白了,核验价是打压房东的价格,跟买家是没关系的,但是房东要卖的价格是市场价格,实际影响的是买家。”

  前述中介门店业务员补充道,补充协议是买家与中介、房东协商好,加进购房合同的。

  “房管局是不给你加的,需要你自己跟中介、跟房东协商好去加。”

  “首套房基本要准备5成的资金,二套房要准备8成的资金。”

  今年贷款政策趋严。

  一个背景是,上半年上海新房的销售额远超于去年同期的销售额,由此可见,一手房银行按揭额度增长也非常快。链家数据显示,今年上半年全市新房成交套数同比去年增长59%。一旦二手房的按揭额度也增长,对于银行而言,房贷压力也随之增长。二手房贷放款周期被拉长也就不难理解了。加上上海刚刚提高了房贷利率,不少二手房买家开始持观望态度。

  此外,7、8月份,新房的发售量因为疫情原因减少。9月份的上海,或迎来43个新盘开盘。

  这就是为什么上海二手房市场最近的资金流动性减弱了。但业内人士不认为上海房价会大跌,仅仅是市场不好的时候,买家可以谈谈价。“去年春节都是全款不贷款的客户。”

  行情不好,三三两两业务员在店门口站着聊天或者抽烟的时间多了。政策出台之后,房管局召集了一场中介宣导会,不少业务员都去参与,也明确了不能违规操作防范风险。

  但他们内心很清楚,一系列政策出台的目的是防止房价过快增长。“其实前一两个月的房价还在上涨”。7月23日,就在“三价取低”出台之前,链家中山公园门店还成交了一套均价7.5万元/平方米的房子,但此后至今,再无成交。

  8月16日,大宁核心区域成交一套小三房,同比上月同一户型降了70多万。中介门店工作人员再三确认买家能否按照涉税评估价的65%申请贷款,才让双方继续交易。对此,业内人士指出,上海二手房的政策影响或许比其他城市深远,只要贷款不松动,市场将震荡下行至2018年-2019年的水平。

  深圳楼市降温!房价下调10%?

  量价齐跌已成定局

  除上海外,深圳房地产市场温度也骤降。

  今年以来,在全国“房住不炒”的基调下,深圳持续出台相关政策整治房地产市场,实现房地产市场平稳向好。通报“深房理”案件结果、大学区改革以及教师交流制度、严查信贷资金等等,都表示深圳正在成为“楼市调控示范区”。

  一套组合拳打下来,就连价格最为坚挺的学位房,也热度不再。

  8月2日上午,位于百花片区的长城大厦法拍房因无人报价,最终遭遇流拍。这样的例子在如今的深圳已非偶然,近日,深圳太古城南区一套顶级装修2居室在阿里拍卖上同样无人问津,以流拍收尾。

  “目前市场观望情绪加重,主要受宏观调控影响,加之深圳又推行大学区征集意见方案,普遍都看空下半年的市场行情。”深圳南山区一名房产中介告诉21世纪经济报道记者。

楼市大消息!上海这一新规实行,二手房首付或需5成以上

  图 / 图虫

  调控持续深入

  深圳是中国内地近年来经济发展最为快速的城市之一,随之而来的便是楼市的火爆。据乐有家数据,在2010年-2019年间,深圳房价总体涨幅178%。

  在这样的背景下,深圳开始出手对楼市进行调控。

  今年2月,深圳首次出台“二手房指导价”政策,并发布3595个住宅小区二手住房成交参考价格。在这一政策出台后,深圳多家银行也陆续跟进,将房贷与二手房指导价挂钩。

  此后,深圳在楼市调控方面频加筹码。7月31日,深圳发布《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》,提出推行大学区招生和办学管理模式、建立义务教育学校教师交流制度,再次对学区房进行调控。据乐有家监控数据显示,7月深圳六大名校片区成交均价同比下跌5%。

  多管齐下,深圳二手房成交量开始持续下跌。

  据贝壳数据统计显示,7月深圳二手房成交仅2557套,创近17个月新低,同比下跌81%,这种情况已经持续了四个月。而在2020年深圳楼市最火爆的时候,二手房的月成交套数基本都在8000套左右。

  楼市冷风频吹,深圳调控依然还在不断“打补丁”。8月7日,深圳住建局公众号发布《深圳严查信贷资金违规流入房地产领域》,表明深圳再次出手;除此之外,深圳也开始对中介行业进行整顿。

  另外,7月30日,被称为深圳社会建设领域“基本法”的《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》公开征求意见。其中,公共教育方面提出:“市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制。”

  这一消息一出,深圳学区房也开始松动。据乐有家数据,在深圳6大重点学校片区中,百花片区下调价格的房源最多,占比32%;而7月底,6大名校附近房源的成交均价首次出现负增长,同比下跌5%。

  “接下来深圳的调控政策只会继续收紧不会放松,直到实现‘房住不炒’的目标。” 美联物业深莞惠董事总经理江少杰对21世纪经济报道记者表示,作为先行示范区,深圳在房地产调控方面的方法跟力度都是领先于全国的。

  楼市气温骤降

  在多项调控政策的接连打击下,深圳楼市交易已经逐步回归理性。

  “目前整个市场处在一个胶着状态,供需的两端在进行强烈的博弈,市场的需求方一直在观望等待,希望价格能够有所下跌。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

  随着深圳二手房成交量的持续下跌,其价格走势也开始掉头。国家统计局数据显示,5月深圳二手住宅价格环比下跌0.1%,6月环比下跌0.56%,7月环比下跌0.4%。

  “二手房成交基本以价换量,基本上要下调10%才能成交,下半年量价齐跌已成定局。”一名福田区的地产中介人员陈林告诉21世纪经济报道记者,除此之外,新房热度也已经出现降温。

  深圳市住建局数据显示,2021年7月深圳市新建商品房成交4474套,成交面积为38.55万平方米,同比下降15.83%;其中新建商品住宅成交3028套,成交面积为28.75万平方米,同比下降17.48%。

  “目前政府的调控没有任何放松的迹象,因此市场低迷的态势还会持续一段时间”。宋丁指出,九月份和十月份这个时间窗里整个楼价会有所松动,在这种情况下,观望已久的刚需客会开始进场,因此成交量可能或有提升。

  从地产中介的出走也能窥探出楼市的冷暖。深房中协统计数据显示,截至6月底,全市实名登记的中介从业人员共45458人,而2020年底有47840人,也就是说,半年时间内深圳累计近2400名中介人员离开房地产行业。

  二手交易低迷、新房降温、中介出走......种种迹象都表明深圳楼市的调控措施已经起到降温作用。在这种背景下,购房者自然也没有往常的焦虑。“我自己的预判是至少两三年,深圳楼市都不会有太大的变化。孩子刚出生,我也没那么着急,就慢慢看。”一名深圳500强企业的IT工作者指出。

  “下半年深圳市场成交量会持续处于低迷态势,普通住宅的价格会开始慢慢往下走。”江少杰对21世纪经济报道记者分析称,学区房方面,目前来看,深圳的做法与其他城市略有差别,是在慢慢扩大学区,因此学区房概念会淡化,但是不会消失。“未来学区房的价格会有所回落,但总体上会处于一个平衡的状态。”

楼市大消息!上海这一新规实行,二手房首付或需5成以上

  本期编辑 刘巷 黎雨桐 实习生 杨思雅

本文首发于微信公众号:21世纪经济报道。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:董云龙)
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