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上海二手房隐秘的角落:成交冰点下的“附加协议”

08-18 21世纪经济报道
语音播报预计15分钟

段子成真。

此前上海中介业务员朋友圈曾流传一个段子:“房子内的名画一起打包售出(‘名画’仅仅是随手涂鸦)”;如今,“名画”竟然被写进房屋买卖合同中附加的“补充协议”,只不过大多是以“装修补偿款”或者“车位买卖”的名目。

补充协议中的金额在几十万到几百万不等,一般而言这笔资金需要买家在签署房屋买卖合同之后,过户之前交付。这样的协议也是作为附加文件放进合同里的。

21世纪经济报道记者走访市中心到郊区多家中介,发现上海二手房调控政策连续出台之后,二手房成交瞬间跌入冰点,市场流动性堪忧。与此同时,“补充协议”作为解决“核验价”出台之后的差价补充协议,被大小中介广泛推广,但也有少数头部中介没有过于强调这一协议,建议买家稍微等一等“细则”出台。

上海二手房“补充协议”浮出水面,与过往的“阴阳合同”显然不是一回事。这是中介人员为了促成交易的一个手段,也导致成交急速下滑。

中介门店业务员对21世纪经济报道记者透露,7月底以来,门店成交仅有一两套,甚至零套。价格方面有松动的也仅是一两套,不少房东看到市场行情如此快速下行干脆也就不卖了。

综合链家地产、中原地产的数据显示,上海7月二手房成交2.4万套不到,相比6月份的2.8万套已明显下跌,而且7-9月是二手房成交的传统淡季。但如此冷淡的开场,2021年上海“金九银十”前的这一淡季显然超出了众多从业人员的预期。

原因很简单。7月9日,上海针对二手房市场突发新规,要求在已实施房源挂牌核验的基础上,增加价格信息的核验,从7月19日起,所有未通过核验的房源一律做下架处理;8月6日起,上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则,即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中,相对最低的价格审批贷款额度(简称“三价就低”)。

今年上半年,上海二手房市场经历了量价齐升,背后的推手则是巨量的市场资金流动规模。如今,二手房流量冲顶之后,或许要面临过山车般的行情了。

二手房挂牌量减少20%以上

“目前房东放出来的80%的二手房价格都是高于核验价的。”中介门店工作人员反映,核验价出来之后,今年内网房源明显少了很多,至少20%,比如一个小区常态有10套房子在卖,但是现在也就五六套在挂牌。

当下二手房市场中的买卖双方还必须面临的一个境况是:贷款审批周期与交易周期的延长。目前每一笔房贷的审批需要一两个月,过去只需要半个月;贷款下来之后,银行放款给房东,需要6个月。如若加上签合同需要半个月到1个月,整个房产交易周期就要八九个月了。

上半年的上海二手房房价已经历过一波涨幅。上半年,市区二手房涨幅10%-15%,但外环外的二手房涨幅却有20%。以嘉定为例,有三个动迁小区,这批动迁户拿着动迁补偿款买房,资金流向嘉定、宝山、松江,这三个区域的二手房成交量大涨。也正因此,有中介人士认为,下半年会有一个二手房购买的窗口期。

二手房成交量上涨,银行放贷额度也会相应上调,限贷调控在所难免,导致贷款政策周期拉长。随着调控接踵而来,二手房目前已进入调整期。不止上海,北京、深圳也已出台过二手房指导价政策,杭州、南京购房社保年限上调等。

“附加协议”浮出水面

上海自核验价出台意味着什么?将房子挂牌之前,房东需要拿着产证、户口本先去核验,然后政府给出一个核验价格,今后基本上是按照这个价格来交易。比如一套房子核验价是400万,但是房东要卖500万,买家也只能按照400万的总价去申请贷款。换言之,买家需要多给100万的首付。交易瞬间放缓,甚至很多门店大半个月来零成交。中山公园某中介门店工作人员反馈,中山公园板块自7月23日以来还没有成交过一单。

一家头部中介在上海外环外的门店员工反映,月初刚刚成交一套中信泰富裙楼的房子,总价535万,核验价4.7万元/平方米,房东售价5.5万元/平方米,多出的价格部分由买家以现金形式给房东。

“三价就低”的贷款新政出台之后,有的中介怕买家资金不足,产生买卖纠纷,还暂停了递交合同,让买家稍微再等等政策走向再说。

“上个月底到这个月,目前我们这边暂时没有二手房成交。”一名中介门店员工表示,“三价就低”政策还是比较严的,但是也有对策。比如在补充协议里写清楚,房东家里有一个东西,字画或者其他奢侈品,这个东西包含在房价里一起卖给买家;或者一个价值8万的车位卖出30万的价格。当然,字画或者车位是以现金形式交易的。

“我们公司对客户会说以‘装修补偿款’补给房东核验价之外的差价,就是说这个协议一定要写在网签合同里面。”一名中介门店业务员说,比如一套房子的总价是500万,但是政府给的核验价格是400万,就得按照400万来交易,而银行贷款额度则按照“合同网签价、涉税评估价、银行评估价”三个价格中最低的价格来审批贷款。多出来的100万,据中介业务员透露,可以分两种方式支付,第一种方式是以现金的形式给到房东,但由于银行有监管机制,买家也不能直接打钱给房东,只能通过购买车位或者房子里的贵重物品、装修款等方式变通。而对于买家关于“等正规流程那部分交易完了以后,再把剩下的差价打给房东”这一说法,中介业务员予以否定,指出房东出于防范风险考虑不会答应买家在成交之后打款。

据了解,相关部门也不去查“补充协议”。而这样的“补充协议”与以前的“阴阳合同”显然大不一样。以前的“阴阳合同”是从买家“便利”角度出发,为了多贷点款把房屋交易总价做高;或者为了避税把总价做低。如今的“补充协议”按照“核验价、涉税评估价、银行评估价”这三个价格取最低的一个价格去交易,这对于刚需买家来说,影响比较大。

一名中介人士指出,“(装修)补偿协议是三价取低之后才出来的”。

首套房首付50%以上

“说白了,核验价是打压房东的价格,跟买家是没关系的,但是房东要卖的价格是市场价格,实际影响的是买家。”前述中介门店业务员补充道,补充协议是买家与中介、房东协商好,加进购房合同的,“房管局是不给你加的,需要你自己跟中介、跟房东协商好去加”。“首套房基本要准备五成的资金,二套房要准备八成的资金。”

今年贷款政策趋严。一个背景是,上半年上海新房的销售额远超去年同期的销售额,由此可见,一手房银行按揭额度增长也非常快。链家数据显示,今年上半年全市新房成交套数同比增长59%。一旦二手房的按揭额度也增长,对于银行而言,房贷压力也随之增长。二手房贷放款周期被拉长也就不难理解了。加上上海刚刚提高了房贷利率,不少二手房买家开始持观望态度。

此外,7、8月份,新房的发售量因为疫情原因减少。9月份的上海,或迎来43个新盘开盘。

这就是为什么上海二手房市场最近的资金流动性减弱了。但业内人士不认为上海房价会大跌,仅仅是市场不好的时候,买家可以谈谈价。“去年春节都是全款不贷款的客户。”

8月16日,大宁核心区域成交一套小三房,同比上月同一户型降了70多万。中介门店工作人员再三确认买家能否按照涉税评估价的65%申请贷款,才让双方继续交易。对此,业内人士指出,上海二手房的政策影响或许比其他城市深远,只要贷款不松动,市场将震荡下行至2018-2019年的水平。

(作者:唐韶葵 编辑:李清宇)

(责任编辑:董云龙)
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